近期，天津市房地产市场异常火爆，作为天津桥头堡的滨海新区同样激战正酣。

    2007年7月，滨海新区土地市场放量幅度明显加大，环比上升了87.5%。

    8月，塘沽于家堡、东西沽地区拆迁改造工程正式启动。受拆迁、新规划、新盘亮相等消息的影响，新建商品房及二手房平均涨幅在300～500元/平方米之间。地产业界流行着“金九银十”的说法，滨海地产市场已然不再平静。

    滨海落实正面临什么样的调整和变局？我们可以看到未来滨海地产市场各板块，是怎样的发展前景和潜力。

7月商服用地放量加速区域建设

    近期，天津市土地市场竞争激烈，好的地块成为众多实力开发商“争食”的对象。滨海新区在加速发展的基础上，加大了土地放量的力度。

    根据纵横地产提供的数据显示，2007年7月，滨海新区共出让土地十宗，位于塘沽和天津港，总面积为490186.1㎡。8月，成交土地共五宗，全部为工业用地，主要分布位于空港和塘沽，总面积为242534.9㎡。

    可以看出，滨海新区7月土地出让以商服及工业用地为主，其中塘沽的响罗湾受规划影响，未来将成为滨海新区的商务区。

    此次塘沽出让的七宗土地位于海河南岸地区，且其中大部分是用于写字楼和酒店式公寓的建设，政府加大了对海河南岸地区的土地放量，加速了响螺湾建设的工程。另外，有三宗出让土地位于天津港，多为公寓性质用地。

    另据，纵横月报显示，7月成交土地位于空港和塘沽，区域较为集中，6月出让土地全部在7月成交，呈现供不应求的局面。2007年7月滨海新区土地出让，与2006年7月相比有明显的提升，说明滨海新区土地又开始加大放量，加速了滨海新区的发展。

    从成交数据来看，7月环比2007年6月滨海新区整体又有所上升，上升了87.5%。（见下图）

    2007年6、7月土地交易状况

    月份        土地出让（㎡）     成交结果（㎡）

    2007年6月      242534.9        129385.8

    2007年7月      490186.1         242534.9

需求猛增促现交易高峰

    土地放量的同时，从8月份开始，塘沽于家堡、东西沽地区拆迁改造工程正式启动。

     记者从相关部门获悉，此项工程涉及的拆迁户有16000之多。加之，滨海概念的深入人心，受其影响滨海新区新建商品房及二手房市场交易量大增。

     据市国土房管局的数据显示，7月份，塘沽区新建商品房的日交易量则保持在50套左右，进入8月份，各板块集中放量，交易量开始稳步提升。从8月31至9月5日，塘沽区的新建商品房交易量连续 6 天保持在每天100套以上。9月1日，单日交易量更是高达161套，是近年来少有的情况。

     不难发现，在7月中旬到8月中旬这段时间，塘沽区的商品房成交量已经领先本市各区。近两周的火爆情景会使塘沽区继续在各区中“独占鳌头”。数据显示，滨海新区在5月和6月共成交商品房2245套，而7月和8月的成交量蹿升至4669套，上升2倍多，成交面积也增长了约30万平方米。

     业内人士分析说，近期交易量的上升，除了部分塘沽拆迁户的刚性需求这一原因外，有购房意向的消费者对未来滨海房价还会上涨的心理预期，也是另一主要原因。

     万通时尚置业营销总监刘力在接受媒体采访时表示，最近塘沽拆迁力度较大，会间接推动购房需求。另外，近期，新盘的集中放量，也在一定程度上促进交易量的上涨。

     交易量上涨的同时，房价也是保持上扬的态势，并且投资比例明显增多。2007年，金域蓝湾的经典两室户型一上市，即被抢购一空，滨海新城的二次开盘也以全部房源售罄结束。目前，该项目销售均价接近一万，比当初开盘时上涨近3000元/平米。据金域蓝湾销售经理黄静介绍，该盘投资型客户的比例至少占到了4成。

     除新房市场之外，二手房市场同样火爆。据塘沽区某中介的负责人介绍，近几个星期，前来寻找二手房的客户明显增多，而且呈现持续增多的局面。在此基础上，房价涨幅也在300～500元/平方米之间，个别区域的房屋租赁市场甚至出现了“一夜”价格暴涨的现象。

新品入市助推滨海交易热火

    从土地出让中可以看出，受塘沽区拆迁及新规划等因素的影响，政府加大了对海河南岸地区及天津港区域的土地放量，加速了响螺湾建设的工程。

    作为塘沽区域内首次大面积的拆迁动作，这次拆迁动作不仅意味着于家堡地区未来商务商业核心区的脚步更近了。据了解，于家堡将发展成为以金融创新和金融服务业为主导，以现代商务服务为基础，以高端商业、文化旅游、教育创意、现代居住为补充的多元功能有机平衡的新型滨水CBD，它将给塘沽、开发区的房地产市场带来了新的契机。

    另外，9月11日，作为滨海新区中心商务商业区核心区域之一的响螺湾商务区，已经举行了开工仪式。其中，中国五矿大厦、浙江大厦、王相大厦、中船重工大厦、哈尔滨友联国际商务大厦、内蒙古大厦、碧桂园凤凰酒店等7个项目破土动工。据了解，响螺湾商务区规划面积1.1平方公里，重点建设各省区市及中央企业驻滨海新区办事机构及配套服务设施。

     与此同时，在近日举行的一场房地产业内论坛上，空港加工区内酒店式公寓的未来发展引起了在场业内人士的广泛讨论，与会的专家和开发商纷纷表示十分看好这一区域内高端物业的升值潜力。

     于家堡、响螺湾、空港等区域无论从土地放量还是房价涨幅都可以看出未来的发展潜力。近期，多家外地实力开发商进军天津房地产市场，其中，深福保和碧桂园已经瞄准了响螺湾商务区，使其区域价值进一步得到提升。

     这些区域正在滨海快速发展，并已经呈现出良好的市场前景。滨海楼市持续升温，由此一些新兴居住区也在这种变化表现出不错的发展潜力。随着拆迁、新规划的进程，各板块的新建商品房、二手房及租赁市场都有着细微变化。

     以上北板块为例，自8月开始集中放量。贻成尚北和欧美风情小镇均有大量新品入市，再加上在售的水域未来城、融科心贻湾等楼盘，上北成为了塘沽区供应量最大的板块。塘沽区目前其它板块均有在售项目，如新河板块的贻港城和新馨家园、新港板块内的紫云绿洲、紫云华庭和已经进入尾盘的紫云国际等项目、海河南岸的贻成泰和新都和8月初开盘的宏苑领海，这些项目已经成为了推动交易量上涨的动力。

非理性上涨透支未来房价

    目前，房价在高涨的同时，已经超出百姓可以承受的范围，那么，未来滨海地产市场会如何？能否健康发展？

    滨海房价普涨，以滨海新城为例，该项目西区销售已经接近尾声，销售均价接近一万，比当初开盘时上涨近3000元/平米。目前，其已无小户型产品，但是今年年底东区的启动会给市场带来一批户型偏小总房款居中的产品。

    另外，万通新城国际目前是2期热销，主打100～130左右的产品，均价9000元/平方米左右，金域蓝湾主推100～110平方米两室，每户赠送露台，但销售均价已经到了9600元/平方米。两个项目均比开盘时上涨了1000多元。

    据联合地产数据分析，2005年开发区的供求比例为1.07:1，2006年比例上升至1.53:1。塘沽区2005年的供求比例为1.2：1，2006年的供求比例上升至1.74：1。尽管供给明显大于需求，但是市场上并没有出现楼市冷清和降价销售的情况，投资型置业者在这里起到了至关重要的作用。

    投资比例的增加，在一定程度上透支了未来房价。在谈到这次上升的势头会持续多久时，刘力认为，目前产业结构仍然不够合理，第二产业占据的比重过大，第三产业比重不高。一个能够落地的新区仍然需要60%以上的健康的第三产业支撑，这是最大的风险所在。

    因此，目前的涨势其实是一种透支现象，最近政府也表示要对非理性的价格上涨进行关注，但如何界定是否理性也是一件难事。