杨存和

2008年5月12日14：28分，四川省汶川地区发生的7.8级大地震，使大半个中华大地都有震动，温家宝总理当日下午火速赶到救灾现场，国家启动突发事件一级应急预案。电视、电台、报纸、网络等几乎所有媒体都铺天盖地地报道抗震救灾惨烈而动人的画面，实在令人为之感动不已。在为灾区遇难群众失去亲人痛心的同时，也为政府做出的快速反应所慰藉，更被人民子弟兵在艰难险阻面前表现的爱国爱家爱人民的优秀品格深深激励。看到一个城市、一个村庄的建筑被不可抗拒的自然灾害顷刻间摧残得一塌糊涂，作为一名从事工程建设的专业技术人员，感到无奈而又焦急。虽然理智告诉我，这是天灾不可抗拒，但房屋作为每个家庭的避难所突然变成了遇难所，是很难一下子转过弯子的。一句来自灾区的倾诉“我在现场，爸爸和妹妹没有了”让人久久不能平静。

中国的建筑抗震设计从90年前的旧设计规定，到89年第一次修订90年执行，又到2001年进一步修订的新抗震设计规范，对结构的安全性要求越来越高一些，房屋建筑的抗震性能在进一步加强。四川汶川与唐山大地震震级基本相同，但相对来说，汶川地震造成的损失比唐山小得多，因为唐山地震前房屋大部分很少考虑抗震设计。去年云南普洱地震，90年前建造的房子基本都破坏严重，而90年后设计建造的房屋破坏轻微或基本不破坏。四川汶川如果不是更多执行01版新规范，恐怕其破坏还要更加严重。不过在地震中，属于同一个震区、方圆不到几公里的小城市，房屋的抗震性能差距太大，那就不得不令人思考了，也不可避免地会引起社会更多的关注了。四川汶川房屋尤其是学校校舍坍塌，也隐约会让人感觉到些什么。

中国的房地产市场拐点是多重意义上的拐点

好久没空写博文了，今天上来一看，热闹非凡。目前，全国的购房人民、全国的建房人民、全国的坐山观虎斗的人民都在热烈地讨论着一个至关重要的话题——房地产拐点问题。这一问题关乎并牵动着每一位中国公民的心，也更加牵动着房地产开发者、官方的心，因为这是一个中国人能否平心静气地睡得着觉的大事呵。

要看清楚中国目前的房地产市场是否出现拐点，我认为要从中国经济的大势来判断。不能仅从几个地方的地价或房价的局部调整而断定整个中国房地产市场就会出现拐点。本人认为，中国的房地产市场从整体上、均衡上来说，仍未达到出现拐点的阶段，仍处于整体上升阶段，可能会持续10几年时间。中国的房地产市场不能简单地与美国、日本相比，只能参考警示，更不能用香港、台湾几个小地区或社会结构相对单一的市场发展趋势来盲目下结论。

中国地域辽阔、气候资源环境的差异、地区经济发展程度高度不平衡，经济发展的步伐并不一致，这就使得中国的经济发展也只能走辐射式的发展。三大经济圈迈进小康，而有的地区却仍处于温饱阶段。东方是温暖的中午，西方却是寒冷的夜晚。那么东方进入拐点了，西方就同时会被拐进去吗？这显然是不对的。而中国大多数地区仍处于经济发展的上升阶段，三大经济圈快拐了，并不意味着中国整体会被拐进去，因为三大经济圈占全国的比重是相对较低的。我倒觉得，三大经济圈房地产的降温正说明了，中国的经济已经迈向辐射全国的阶段，这一过程会很漫长，但首当其冲的是三大经济圈的周边地区、本应该是大经济圈的地区、待发达的一线城市、二线城市。这正是我们希望看到的，也是应该这样的，这就符合中国的实际，符合中国国家的长远发展战略，符合一部分人先富起来，带动大多数人富起来的目标，符合一部分地区先富起来，带动大多数地区富起来的目标。

三大经济圈房地产市场降温了，这说明中国的经济热点已经进行了理性而必然的正常切换，说白了就是，三大经济圈过渡发展的良好趋势已经减弱，正在向三大经济圈的周边地区、本应该是大经济圈的地区、待发达的一线城市、二线城市转移。土地的用途有工业用地、商业用地、住宅用地、教育文化用地等多种，三大热点地区减缓了，说明这些用地的需求开始下降了，但中国的经济正在飞速地发展，这些需求到了哪里了呢，真是偃旗息鼓了吗？显然不是。到了三大经济圈的周边地区、本应该是大经济圈的地区、待发达的一线城市、二线城市。这就是三大经济圈降温，像天津、杭州、广西北部湾、重庆等地房价在本年度飞速上涨的原因。经济体正在以三大经济圈为核心基地，向另外的热点潜力地区进军。那么与之对应的产业、就业、人口、技术、消费、投资、投机等就会随之转移。从这方面来看，三大经济圈的经济会在未来的10年中仍然保持稳定的态势，但不会像以前一样疯狂了。目前，三大经济圈房地产市场的降温正是像证券市场一样，在消化浮筹，也就是在消化投机，而三大经济圈坚实的经济质地，仍然不会变，只是增长变缓，保持稳定罢了。浮动之后，仍然会保持正常的供求状态，开发商要重点做好市场供求分析，不可盲目开发，按照有求必应，无求不动的原则来开发，价格仍然会保持平稳的水平，因为主力需求可能会转移，全部需求不可能完全转移，人去楼空那是不会出现的。另外房地产每年以5-6%的增长速度上升是不会变的，而三大经济圈的周边地区、本应该是大经济圈的地区、待发达的一线城市、二线城市那就会迎来光明灿烂的朝霞了，也许会出现过渡膨胀，重蹈三大经济圈的发展历程。那么，均衡三大经济圈与三大经济圈的周边地区、本应该是大经济圈的地区、待发达的一线城市、二线城市等全部市场，中国的房地产市场整体水平仍然在上升阶段，所谓的拐点我认为是过热地区的理性拐点，三大经济圈的周边地区、本应该是大经济圈的地区、待发达的一线城市、二线城市变热的拐点，也就是热点切换的拐点，而不是整体的拐点。

影响中国房地产整体趋势的是中国经济的全球化、中国是发展中国家、中国的城镇化、中国广大待发达的农业人口、中国人口出生与结婚生育的年龄结构、中国的宏观经济政策等其它多种因素。这些因素中，除了人口年龄结构变化很大，可能影响整体需求外，其余都没有发生太大拐点。至于宏观政策，其主导原则是平衡、平稳、发展，而不是过渡打压，消灭经济发展与上升。

最近，国家领导人频繁地到三大经济圈之外的各地视察，其用意很明显，是在寻求中国经济整体快速健康发展之新动力新引擎。而市场就像证券市场一样，先于经济变化，就快速地有所反应了。其它地区不太清楚，光就鄂尔多斯这样一个地级市，近一年来就深有感觉，一是国家及自治区的重要领导包括胡景涛主席、温家宝总理多次来访，二是北京地区的企业大小不等好多都已涉足鄂尔多斯地区，其它三大经济圈的周边地区、本应该是大经济圈的地区、待发达的一线城市、二线城市就可想而知了。

万正商城介绍资料

一、项目总述

主题定位：万正商城——都会中心、商业核心、魅力之城

副    题：万正商城——鄂尔多斯新区新城新商圈

万正商城位于鄂尔多斯市火车站、长途汽车站商圈，处于鄂尔多斯市东胜经济技术开发区最具优势的交通枢纽地带，以区政府为中心的中央办公商务区、以鄂尔多斯市公园为中心的住宅区、以火车站汽车站为中心的商业流通区、以天骄大道为中轴的新旧区接合区，四大黄金点交聚于此，整个项目占地面积61725平方米，总建筑面积153741平方米，其中：地下建筑57867平方米，地上建筑95874平方米。四星级酒店1座，21905平方米；三星级酒店2座，A座17052平方米，B座21665

万正地产招商合作网址：http://www.vanzip.cn/vanzip_fdc.asp?name=%c4%da%c3%c9%b9%c5%cd%f2%d5%fd%b7%bf%b5%d8%b2%fa%bf%aa%b7%a2%d3%d0%cf%de%d4%f0%c8%ce%b9%ab%cb%be

中国社会科学院金融研究所研究员尹中立博士日前在福建银行业金融创新论坛上作了题为《2007年房地产形势与政策分析》的演讲，他指出，中国房地产市场的拐点可能出现在2008年。

尹中立说，从统计数据来看，我国的生育高峰在1965年前后，1962年的出生率是3.71%，1965年的出生率是3.78%，1978年的出生率是3.34%，1978年之前，出生率都在3%以上，但1978年之后的出生率下降到了2%以下。到2008年后，当1978年出生的人口年龄超过30岁时，我国的人口高峰期出生的人口将基本结束他们买房、结婚、购房的高峰期。2008年之后结婚人口比2008年之前下降30%多，而且是骤然下降，这样的变化对房地产市场的影响可能会是巨大的。因为影响房价的最重要原因是边际需求因素，当边际需求减少时，价格一般不可能大涨。从这个角度看，2008

——评论冯珏先生的《异地置房背后的血案》一文

我们是否还记得，在深圳特区改革开放初期，也就是在中国刚刚吹响改革开放的号角的时候，中华大地到处都会看到一大批投身商品贸易的大大小小的贸易企业、个体贸易户。他们看到了全国由于改革开放程度不同而形成的地区间商品的价格差异，纷纷从事贸易行业，通过多方信息渠道，广泛联系，赚取商品价差。他们在价格高的地区取得定单，而后从商品价格低的地方支付定金，取得商品，再从定单方取得货款，支付供货方，通过小的定金和中间联系工作，赚取利润，有的甚至都是空手道，连定金都不用出，空中取水。这就是当时一些贸易企业或贸易个体户起家的时候所从事过的业务。就连著名的万科企业创始人王石先生都是从事过这个行业的，万科的前身是一家贸易公司，从事玉米、摄影器材等的贸易。王石先生是个军人，他从东北取得玉米等，然后供应给深圳的饲料企业，赚取利润；他从香港或国外取得摄影器材，然后批量供应给全国各地的商贩，商贩再供应给最终用户，他们各自从中赚取利差，这就是当时典型的商品贸易。从商品市场科学角度看，是一种贸易活动，但如果从行为或道德本身来说，实质上是一种投机。如果在毛泽东年代可能会被批判为“投机主义”、“小资产阶级”、“资本主义尾巴”。但正是这样造就了万科、也造就了王石。没有王石初期的商品贸易、资本积累，没有当地政府“化天荒”的支持，就没有今天的地产龙头万科。

那么通过上述事实，我想说明的是什么呢？那就是：只要是商品，只要是存在差异，就会有流通，就会存在“贸易”（或者认为是“投机”）行为。那么作为一种商品的房地产呢？

房地产是一种商品，这一点大家是毫无疑问的吧。既然如此，那么，房地产就没有流通、贸易、投机吗？有，有。房地产是一种不动产，首先是不可移动性。但是，存在流通。当地房地产由于存在地段的差异，就存在地段的升值，就有价差，就存在赚取价差的行为，这就是现在被广为称道的“本地抄房者”或者叫“投资者”；房地产虽然是不动产，那么异地房地产间就不存在流通吗？我认为是存在的，只不过它的形式与普通的商品有所区别罢了，房地产由于不同城市、不同经济区域、不同成长潜力，存在更大的价差，这种流通是一种变相的流通，房地产本身是不能动的，但通过本地流通方式，变为资本或货币，通过货币的流通实现在异地房地产间的流通就成为可行。从这个意义上讲，房地产在异地流通过程中，“房地产”本身成了一个“符号”，在上海购买的100平米的房地产，卖掉它，再在重庆购买同样100平米的房地产，房地产本身的使用价值是相近的。但由于地区价格的差异，产生了利差。高房价的地方换取低房价地方的房子，赚了没有，赚了。低房价的地方换取高房价地方的房子，赔了没，赔了。这就是冯珏先生看到的“一线城市”向“二三级城市”转移购房的原因。他们可以赚取多重的利差，一是第一次利差（本地房产购入价与售出价的增值部分），二是第二次利差（高房价地区与低房价地区房价的差额），三是第三次利差（低房价地区房子的增值空间价差），四是第四次利差（总增值收益的存款利息或再投资收益）。很可观呵。

从商品流通和贸易，从王石和万科，可以看到，这是市场经济发展的必然现象，也是经济转型，发展中必然会出现的现象。这种现象的出现是很正常的，也是无可行办法改变的。除非经济发展停止，改革开放停止。

那么就没有办法了吗？有。只有当中国的经济发展到一定程度，消除或削弱了个体贫富的太大差别，消除或削弱了区域经济发展的太大差别，这种异地的所谓“投机”、“血案”就会自动消失或削弱。只要存在差别，就消除不了。我想这个过程是漫长的，中国实现一、二、三、县市、农村多级城市地区差别是一个艰巨的任务，有可能永远无法实现。实现的时刻应该是，城市平衡发展、农村只有现代化的农场主和农产品加工业、物流运输业，牧区只有现代化的牧场主、畜牧业延伸产业，这样就好了。到那时，人们不会去抢城市的房子，都会去选择城郊结合部或者干脆去农村住。城市之间都一样，但是农村或城郊的环境与品质更好。消除了城市或大城市的各种突出优势，大家都差不多了，还能怎么呢？所谓的“投机”“血案”还会在这方面动脑筋吗，我想不会了。兄弟姐妹多了，彼此打架，大多是由于各自心里觉得出现了不公，你多了他少了，你亲了他疏了，失去平衡，产生了怨气都会生气发火嘛，严重时难免动手，甚至流血嘛，“血案”可不就产生了呵。

透过现象看本质，中国现阶段出现的所有问题与矛盾，无不与“差别”“公平”“平衡”“失调”“顺差”“逆差”有关。不是房价问题影响了经济发展和社会和谐，而是经济发展和社会无法尽快和谐造就了房价问题。

房地产作为一种特殊的商品，处在市场经济的空间内，它的商品属性、它的与商品性质有关的各种行为现象就会体现出来，你能阻挡得住吗，难。处理房地产问题特别是房价问题不是中国目前解决的主要问题，主要问题是“加速发展”、“积蓄能量”、“有能力改变自己”、“有能力实现现代化”、“有能力解决发展中的不平衡”，没有这些发展中的力量积累、没有这些发展中的平衡问题的解决，单单解决房价问题，只能像是“头痛医头、脚痛医脚”，难以根本解决。所以我认为问题是暂时的，发展是长远的。小平同志确实有远见，说得好，“发展才是硬道理”、“大家共同富裕”才是硬道理呵。兄弟姐妹们都日子

——对陈云峰先生（http://blog.soufun.com/blog_28680.htm）《24号文若公平操作就不会伤害中产阶层！》一文的评论

    陈先生说的这个第一批进城群体中的一部分确实是面临困难，但作为一个政府，能够承担起最低线或最底线的保障责任已经非常可贵的了。对于陈先生说的这个群体面临的困难，是范围不小的，他们为了北京的建设，更是为了自己的前途，第一批进京，但京城的房价也许会让他们面临重新选择的问题，而不是哭喊着房价是否能降的问题。那就可以选择生活成本相对低的中等城市嘛,干吗非得在京呵,“进京不一定留京”呵。不同城市的准入门槛就是不同的呵,要不然北京这样的大城市会更"都"呵。不过举家迁移也是很头痛的事,难呵。就像“候鸟”（应该这样称呼比较妥贴）了。这些人如果在中等城市工作的话,他们的才能会被当地广泛认同并欣赏的。中等城市需要他们这样的精英的，并且他们因此会成为当地的高产阶层、上游人士。何不试试呵？相信在北京哭喊着买不起房的人，在一个中等城市买房的话，还可以节余好多钱用于投资呢。在市场经济社会中，人的一些特质也得随着市场进行调整，这可以看作是人才技术在城市中的再次分配，有利于中国区域经济发展的平衡与多极化发展。是好事。试想想，如果北京这样的“超级大国”房价下来了，您说的这个群体就能买得起房子了吗？未必。如果真降了，这个群体均能买得起房子也是难以实现的。中等城市的高收入群体会先于您说的速度抢购房子的，还是完全轮不到您所说的这个群体人购买的，所以说，中国的房价问题，由于城市地域的不同，各地房价均不同，各地收入水平也不同，由于城市发展放开了对户籍的限制，所以已经形成了全国的收入分配差别及购买竞争。那就只能是个体根据自己的经济条件，去调节自己的生活方向了。这样有利于中国经济的平衡发展，有利于区域经济发展的多极化形成，有利于北京的健康，对中等城市或者其它经济区域也是公平的，这些区域还在叫喊呢，你们吸引了全国最优秀的人才、技术、资本，“爷们”怎么办？？？去他的吧，“爷们”这儿房子价低，生活成本低，生活品质好，不堵不烦！！！你们挤去吧，热闹呵，走着瞧。“爷们”省下你们高价买房子的钱搞投资，去旅游！！！北京不是好吗，爷们每月去旅游一次，怎么样？？？北京不是好吗？“爷们”赚够资本再去北京买房子，退休时爷们去北京住，住四合院胡同。天天守在那里就能享受到吗？？？不见得。还烦吗，还愁吗？退一步海阔天空。光站在北京、上海、深广三个“超级大国”角度想问题、认识问题是片面的，每天哭喊着想吃“大饼”，但“大饼”真正有一天如愿以偿地像天女撒花似的从天上掉下来了，得先想想有多少机会能砸到自己脑门子上呵，自己身板行吗！

——中国需再创多个“新经济圈”

在继“珠三角”、“长三角”、“京津冀”三大经济圈后，通过国家政权推动方式再创建多个新经济圈已经势在必行，只有这样才能解决发展中的诸多复杂问题，焕发中国经济发展的新活力。

中国前几年的发展集中解决了以上三大经济圈的发展，三大经济圈内的城市，特别是几个特大型城市为中心的城市，得到前所未有的发展。但伴随其发展，出现的问题也是最集中的。比如，城市太聚集而产生的资源、交通、就业、住房、医疗、上学等一系列问题，使得这些城市生活的品质急速下降，不良现象日渐产生，而且正在进一步恶化。

在这种情况下，我们借鉴中国在世界外交上的政策我想是很有帮助的，那就是：把力推“世界多极化”的外交思路，用于中国整体经济发展布局上来，使中国经济从地域上形成“多极化”，减少“超级大国”的不良现象。这样可以减小大城市和经济过于集中地区的诸多不良现象，使经济区域像中国共产党历史上的“革命根据地”一样，然后再连成一片，那么属于中国经济之一部分的房地产业，特别是房价问题最突出的大城市，就会得到间接的缓解，特别是对24号新政后，中产阶级中偏于低产的那部分人面临的住房问题。新经济圈的创建，会分流大城市居住的人群，使新涌入大城市的人群会缓解，减少大城市资源的压力，另外，大城市中已有人群的一部分可以选择新经济圈就业发展，促进人才技术等的新流动与再分配，增强新经济圈的活力，促进新经济圈的发展质量与速度，不是一件很有意义的事吗。

“多极化”经济区域思路不仅缓解三大经济圈中大中城市发展的诸多不良问题，还可以解决这些地区企业人员到新经济圈二次创业，对中国的整体经济那是利大于弊。试想，如果真的有一天，战争爆发了，出现了点意外的防御失误，三颗导弹分别命中了三大经济圈的要害城市和交通枢纽，由此产生的城市自身太聚集而“自残”的局面会多么严重。平时就人挤人、车拥车、行动困难，那么到了危急时刻怎么办？这不是危言耸听，也不是杞人忧天吧。

以上多极化的发展方式同时也适应当前“中部地区、中等城市、中产阶级、中等教育”的“四中”形势，促进“中产向高产、低产向中产”的过渡，整体提高人民的生活水平，也是实现小康社会目标呵。