中国的房地产市场拐点是多重意义上的拐点

好久没空写博文了，今天上来一看，热闹非凡。目前，全国的购房人民、全国的建房人民、全国的坐山观虎斗的人民都在热烈地讨论着一个至关重要的话题——房地产拐点问题。这一问题关乎并牵动着每一位中国公民的心，也更加牵动着房地产开发者、官方的心，因为这是一个中国人能否平心静气地睡得着觉的大事呵。

要看清楚中国目前的房地产市场是否出现拐点，我认为要从中国经济的大势来判断。不能仅从几个地方的地价或房价的局部调整而断定整个中国房地产市场就会出现拐点。本人认为，中国的房地产市场从整体上、均衡上来说，仍未达到出现拐点的阶段，仍处于整体上升阶段，可能会持续10几年时间。中国的房地产市场不能简单地与美国、日本相比，只能参考警示，更不能用香港、台湾几个小地区或社会结构相对单一的市场发展趋势来盲目下结论。

中国地域辽阔、气候资源环境的差异、地区经济发展程度高度不平衡，经济发展的步伐并不一致，这就使得中国的经济发展也只能走辐射式的发展。三大经济圈迈进小康，而有的地区却仍处于温饱阶段。东方是温暖的中午，西方却是寒冷的夜晚。那么东方进入拐点了，西方就同时会被拐进去吗？这显然是不对的。而中国大多数地区仍处于经济发展的上升阶段，三大经济圈快拐了，并不意味着中国整体会被拐进去，因为三大经济圈占全国的比重是相对较低的。我倒觉得，三大经济圈房地产的降温正说明了，中国的经济已经迈向辐射全国的阶段，这一过程会很漫长，但首当其冲的是三大经济圈的周边地区、本应该是大经济圈的地区、待发达的一线城市、二线城市。这正是我们希望看到的，也是应该这样的，这就符合中国的实际，符合中国国家的长远发展战略，符合一部分人先富起来，带动大多数人富起来的目标，符合一部分地区先富起来，带动大多数地区富起来的目标。

三大经济圈房地产市场降温了，这说明中国的经济热点已经进行了理性而必然的正常切换，说白了就是，三大经济圈过渡发展的良好趋势已经减弱，正在向三大经济圈的周边地区、本应该是大经济圈的地区、待发达的一线城市、二线城市转移。土地的用途有工业用地、商业用地、住宅用地、教育文化用地等多种，三大热点地区减缓了，说明这些用地的需求开始下降了，但中国的经济正在飞速地发展，这些需求到了哪里了呢，真是偃旗息鼓了吗？显然不是。到了三大经济圈的周边地区、本应该是大经济圈的地区、待发达的一线城市、二线城市。这就是三大经济圈降温，像天津、杭州、广西北部湾、重庆等地房价在本年度飞速上涨的原因。经济体正在以三大经济圈为核心基地，向另外的热点潜力地区进军。那么与之对应的产业、就业、人口、技术、消费、投资、投机等就会随之转移。从这方面来看，三大经济圈的经济会在未来的10年中仍然保持稳定的态势，但不会像以前一样疯狂了。目前，三大经济圈房地产市场的降温正是像证券市场一样，在消化浮筹，也就是在消化投机，而三大经济圈坚实的经济质地，仍然不会变，只是增长变缓，保持稳定罢了。浮动之后，仍然会保持正常的供求状态，开发商要重点做好市场供求分析，不可盲目开发，按照有求必应，无求不动的原则来开发，价格仍然会保持平稳的水平，因为主力需求可能会转移，全部需求不可能完全转移，人去楼空那是不会出现的。另外房地产每年以5-6%的增长速度上升是不会变的，而三大经济圈的周边地区、本应该是大经济圈的地区、待发达的一线城市、二线城市那就会迎来光明灿烂的朝霞了，也许会出现过渡膨胀，重蹈三大经济圈的发展历程。那么，均衡三大经济圈与三大经济圈的周边地区、本应该是大经济圈的地区、待发达的一线城市、二线城市等全部市场，中国的房地产市场整体水平仍然在上升阶段，所谓的拐点我认为是过热地区的理性拐点，三大经济圈的周边地区、本应该是大经济圈的地区、待发达的一线城市、二线城市变热的拐点，也就是热点切换的拐点，而不是整体的拐点。

影响中国房地产整体趋势的是中国经济的全球化、中国是发展中国家、中国的城镇化、中国广大待发达的农业人口、中国人口出生与结婚生育的年龄结构、中国的宏观经济政策等其它多种因素。这些因素中，除了人口年龄结构变化很大，可能影响整体需求外，其余都没有发生太大拐点。至于宏观政策，其主导原则是平衡、平稳、发展，而不是过渡打压，消灭经济发展与上升。

最近，国家领导人频繁地到三大经济圈之外的各地视察，其用意很明显，是在寻求中国经济整体快速健康发展之新动力新引擎。而市场就像证券市场一样，先于经济变化，就快速地有所反应了。其它地区不太清楚，光就鄂尔多斯这样一个地级市，近一年来就深有感觉，一是国家及自治区的重要领导包括胡景涛主席、温家宝总理多次来访，二是北京地区的企业大小不等好多都已涉足鄂尔多斯地区，其它三大经济圈的周边地区、本应该是大经济圈的地区、待发达的一线城市、二线城市就可想而知了。

综合以上宏观情况，本人认为，房地产市场的拐点应该是另外层面意义上的多重拐点，而不是中国房地产市场整体意义上的单一拐点。