新经济条件下房地产经济发展的优势与制约因素


21世纪是知识主导经济的时代，它有两个基本特征：智能化、信息化，这已为人们共识。解读新世纪中国房地产业，分析新世纪房地产的行业发展走向，不能不在新经济给予房地产业的发展优势与制约因素方面费些笔墨。

知识经济为房地产业向产业化(市场化)、现代化迈进提供优势条件
我们知道，经济转型集中表现为两个方面：一是粗放经营向集约经营的过渡；二是从追求规模效益向追求质量效益转变。房地产由其经济特性与行业特性所决定，要实现转型，必须具备一定的前提和基础条件，这些条件在21世纪将由知识经济来提供。

基本前提：消费者的理性购买

市场营销理论认为，成熟的市场是买方市场。在买方市场格局下，市场资源得以限量、优化配置，交易成本大大降低。这种分析对于房地产市场而言完全适用。而消费者的理性购买是形成买方市场的基本标志(而非纯粹意义上的供求关系)。对于房地产这种特殊商品而言，理性购买意味着：不同收入的人们对不同的房地产品种感兴趣，发展商提供丰富层次的产品品种；房地产供应商可以针对不同层次的人们进行产业开发与项目营销；人们在选购这种特殊品时将不会跟着感觉走而是跟着思维走。其结果是，发展商必须认真研究目标市场客户的需求，向目标市场提供品质、规格符合要求的产品，才能维持自身的生存和发展，否则会被淘汰出市场。
知识经济以知识性、智能化为特征，正如有人所言，不懂计算机是21世纪的文盲。它从一个侧面说明未来人们的知识能力以及接受知识的途径将发生革命性变化。本人认为：消费者的理性购买是21世纪房地产市场有效需求的主体。

新世纪新的经济条件为中国房地产业走集约化经营和质量效益之路提供信息支撑、智能化系统的技术支持、专家咨询系统等一系列基础条件。
住宅产业化、市场化、现代化必须依托知识经济。我国的房地产业科技含量低、能耗大、经济附加值低，同时对资源的破坏性大，影响了可持续发展战略的实施，这对房地产业本身的发展来讲也不利。同时，由于低层次、粗放型生产出来的住宅因不符合人们的现实需求而造成大量积压，房地产投资进入恶性循环，市场运行链条中断。依赖知识经济，提高住宅科技含量是新世纪房地产业现代化的必由之路。

（1）大量以知识为背景的现代住宅科学技术的推广应用，使住宅产业脱离传统的粗放型发展模式，向集约型的发展模式转变成为可能，使住宅产业的可持续发展得以顺利实施。

（2）知识经济将带来住宅性能的革命，使住宅质量得到有效提高。只有不断融进新知识、新技术，提高住宅产品的性能和质量才能满足人们日益增长的这种需求。知识经济带来的大量的技术革命、知识创新和技术创新以及新型材料的应用，将使住宅总性能发生质的飞跃，住宅质量将得到根本的提高。同时，新经济亦带来一定的制约因素。

城市化产生的制约因素

工业经济社会，人口由农村、市郊向城区流动。知识经济社会，由于大量信息资源共享保存，加之汽车工业发达，生活及工作方式“软”化，人口将由城市流向城郊，是谓城市空心化运动。其结果导致房地产开发量的大幅上升，从而使房地产产品供求严重失衡，带来一定程度的房地产投机行为，阻碍了房地产销售的良性循环。象广州市，城区开发量每年以50%的速度攀升，尽管各发展商有利可图，如果没有400万流动人口提供的巨大“缺口”，其后果可想而知。笔者认为：为使房地产产品结构更趋合理，产品分布科学化，城郊开发拟统筹规划，有序管理。

可持续发展带来的制约因素

为了利用好有限的不可再生资源，各国相继制定了可持续发展战略。房地产的行业发展由此受到政府政策及城市规划布局的严重制约，为了用足用活有限乃至稀缺的土地资源，房地产业走集约化经营发展之路，显得何等必要！

优胜劣汰对房地产商是巨大考验

知识经济导致房地产业竞争更加激烈。科学技术是第一生产力，科技进步是经济增长的原动力，是引起生产组织方式和市场运行变化的重要因素。在知识经济时代，新知识和新科技的运用，改变了原有的生产函数，导致了生产要素组合发生变化，提高了生产效率，降低了产品的成本，使企业获得了低于社会平均成本的超额利润，从而使企业得以生存、发展并壮大。又由于知识变量和科技变量的可移动性和传递性，加上信息化和网络化社会的逐步形成，导致住宅产业竞争趋于白热化，优胜劣汰机制更加明显。

由于旧体制的影响，我国大部分发展商主要靠投机、较低的土地批租成本、粗放经营获取利润，其“惯性”作用比较大，适应新经济的要求尚待时日。

“小众”市场的“个性化”需求，导致发展商生存空间缩小

一般而言，成功的楼盘必须及时捕捉不断变化的目标市场消费心理，瞄准目标市场的消费缺口，并运用恰当的促销手段，嬴取消费认同。知识经济使得生产组织发生变革，多技能工人在电脑一体化时代更吃香。人们的消费口味更难调，这就是“小众”市场的“个性化”需求。靠资金包打天下，在知识经济背景下显得苍白无力。惟独捕捉准“小众”市场并设计出“个性化”的“特色小品”才有戏实现“房生金”、“地生银”，否则，报“房”无门。

新经济条件下中国房地产业的新变化

如上所述，新的经济条件，既为中国房地产业发生质变提供了基本前提和基础条件，同时产生一些制约因素。对有利条件的充分运用，对制约因素的因势利导，必然带来房地产业的新变化、新气象。

卖点时代向买点时代的移动

研究卖点，主要着眼于如何引“钓”潜在消费者，使潜在业主产生购买冲动是卖点的目标要求。发展商强调卖点实际是：报喜不报忧，等业主乘兴入住，方喊悔之已晚。

知识经济实现了信息化、网络化、智能化。DIY（Do it yourself）方式深入人心，从无到有的整个产品制造过程，均应体会“惟我独尊”的要求，靠发展商自卖自夸的时代一去不返。只有从卖点转向买点，才能急顾客之所急，想顾客之所想，从而在“小众”市场的激烈竞争中“脱颖”。

核心产品向延伸产品的裂变

知识经济提高了人们的生活质素，人们的生活方式、生活品质已根本改变。购房仅为“住”者微乎其微。发展商必须将眼光瞄向延伸产品—房地产的售后服务，所提供产品既要解决“住”的生理要求，又要解决“住好”的心理要求；既要解决“回到家”的心理要求，又要解决“这是我的家”的自尊要求，前者强调“归宿感”是卖点，后者看重“归属感”是买点，买卖合一，方能成交。

网上购房将不再是新鲜玩法

随着信息产业快速发展，房地产业正经历着一次革命。美国在1995年年初，大约有100个网站进行商品房销售，同年底就达到4000多个，1996年底达到8000多个，现在已超过1万个。虽然大部分网站所提供的信息还不是很完整，但肯定可以直接降低相对较高的交易费用，并带来就业水平和收入分配的变化。微软总裁比尔·盖茨曾提出：“房地产业将会由于技术的进步而发生改变，这种改变已经开始并以极快的速度进行，只有意识到这点并接受它的人，才能在房地产业生存下去。”