二三线城市楼市对政策的抗性

一年之久没有打开博客留点字迹，打开博客看看最后一次于2009年4月5日写的“楼市的回暖将定于十月之后”感慨万千，奔波于地产行业十年余，了解地产于97年朱镕基总理上任第一年，那时的房改触动了武汉全城对房子的热议，楼市的发展至今，撩动了全国人民的心玄，有人为地产忧，有人为地产乐，我，也算地产人，当年二十岁的小伙子，如今，变身于三十出头的大男人，有了一丝成熟，也有了一缕苍老。

回顾2008年的全球金融危机，当然，关注度最高的同样是房地产，不过那时候政府是扶持的，本人觉得更重要的是城市建设，改造未完成，甚至于说“地王”未卖完。。。

而本次政策出台的表面背景是投资投机引发房价疯狂上涨，实质背景是政府意图通过既稳定房价又稳定民生情绪，同时通过扩张的以保障房为主要内容的城市基础建设来达到经济增长目标，并适当减弱经济发展对房地产的依赖，更多的资金调控到别的行业上去，比如工业，农业。。。

因此，政策主流内容，全面叫停各类奢侈性购房及基于现金流的对不动产的过度投资。但由于全国各城市存在明显的区域差异，一刀切的政策损害了发展中城市尚未实现的刚性需求。

   对于遏制投资投机需求的提法，仅有如下物业类型有影响，它们是纯粹以投资为主要功能设计的小户型，因为投资退出，而自住性购房再买入损害了未来改善消费需求，所以市场需求面将会发生紧缩；再一个就是作为短期或中期投资品种的中高档住宅，这类住宅原来的需求客户包括两极，一极是纯粹做投资，由于利率偏低，更多采取了信贷方式，另一极是作为终极住宅拥有的带投资性质的买入，显然其中依赖低利率投资的中高档住宅消费将快速紧缩。

   可以把支持市场高房价的需求类型或因素划分为四类，即首次置业的自住性需求、带有一定刚性成分的改善性需求、针对地段产生的理性投资性需求、以获利为目标的投资需求。

    信贷紧缩后，作为获利为目标的投资投机需求将完全被抑制，但地段及土地稀缺性决定了由地段产生的正常投资性需求不受信贷紧缩影响或影响甚小；而带有一定刚性成分，如家庭成员长大了，或者增加了，而原有住房结构与功能不能满足现状的，这部分需求将因为购买力缩小受到挤压，但城市圈层结构的客观存在，会导致这部分需求流向城区低价区位；而自住性需求则会按照自身购买力来选择房子，因此未来一段时间低价区域产品将普遍保持旺销局面，中心地段产品将维持正常市场，最终的结果就是数字性保持稳定了，而原有老百姓能够享受到的普通需求区域房价上来了。

    部分开发商会迎合政策而主动降价，来适应一次性置业者与合理的投资消费，而虚拟出稳定的假象。

    开发投资将发生改变，进而形成市场紧缩，再加上政策拉长观望期与观望时间，接下来只能存在两种后果，一种是租赁市场被人为控制，另一种就是当保障房被做空后市场的反弹。

政策突然，必然会伤及无辜。

   一、好不容易凑足首付于政策前买了房，还没来得及按揭的，面临着补足首付的困难。

   二、那些漂了许多日子的大学生与进城务工的年轻人，他们背井离乡，在目前的政策下已无立锥之地。

   三、被高房价吓怕了的普通老百姓，好不容易在无限盼望声中下注了，买了可以算套但没有相应功能的小房子，指望着再努力改善的人们。

   四、为结束两地分居的夫妻们，在一地有一套破旧的房子，现在指望过上同居的日子，难上加难了。

   通过本公司三线城市的操盘来看，三线城市毕竟是一个自住性需求、改善性需求合理发展阶段，政府有责任出面稳定市场，出台细化的政策，梳理市场需求观望情绪，实现和谐发展局面。