●  宏观政策动向

经济暂下行，扩张性政策概率小

●  重点城市

寒冬之际，6城量均跌

在重点监测城市中，成交量均大幅萎缩，成交价格杭州、深圳有小幅增加，北京、重庆价跌。

●  土地市场

清冷继续，全场无竞价

1月土地拍卖，延续了2011年年底萦绕在土地市场的冷清局面，开拍即遭流拍。拍卖的第一宗地块，位于黄陂区蔡家榨街人民政府西边的P(2011)117号，原本就属于延期地块，本次拍卖因无人报价而出现流拍。其余的10宗土地，也都未出现竞价的情况，均仅一家报名，全部底价成交。其中位于洪山区珞瑜路6号的限价地块，被群光实业武汉有限公司以30480万拿得，楼面地价4000元/平米。此次拍卖，再次出现了自然人拿地的现象。位于新洲区阳逻街中份村的地块，被自然人童木华以1905万的价格收入囊中，楼面地价603元/平米。

1月份，武汉房地产市场开盘总量为3个，较上月减少19个。共推房源454套，成交259套，去化率为57%，成交均价9137元/㎡

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                                  服务、展示为王

一、市场热点                                               

备好“干粮”和“棉被” 开发商2012继续过冬

2011年的房地产市场在硝烟弥漫中定格，但开发商却依然深陷与政府、购房者的多方博弈中无法自拔。伴随着2011年12月销售业绩的陆续出炉，房地产企业在剧烈的行业洗牌中进一步形成了超大型房企领跑、大中型房企群雄逐鹿、部分小型开发商偃旗息鼓的格局。中国房地产企业阵营分化加剧，市场集中度继续上升。政策层面看不到调控放松的迹象，购房者信心指数不断走低，预期房价下跌的比例已成绝对压倒之势，开发商在2012年压力难纾。

各地楼市遭遇一月寒冬 假日效应影响成交量

据第一财经日报报道，春节期间，各地区楼市零成交或少成交的消息占据了各大媒体的版面。究其原因，除了一直以来的节日因素，还有其他原因也导致了这些“史上最低成交量”的出现。节期间，北京市由于房屋交易系统的原因，出现了“零成交”;深圳春节期间自除夕至正月初四连续5天零成交，引来相关媒体在正月初五大声疾呼“深圳终于卖出两套房”;上海由于市场冷淡，部分房屋中介还休假到正月十五之后才上班……分析人士指出，春节期间房地产市场的“假日效应”一直都在，该月成交量在同年度中也是一直以来都处于比较低的水平。但是今年创下历史新低，也和春节提早有关。21世纪不动产分析师罗寅申说：“1月份既有元旦，又有春节，将近一半的时间在过节，也一定程度上影响了买房者和卖房者的积极性。”中原地产分析师刘渊表示，除了春节的假期效应，市场对未来政策预期的不明确也是各地1月份成交量低的原因之一。“调控的大环境还在，开发商不急于推盘，购房者也不急于入手，大家都在观望。”

调查显示近七成经济学家预测内地房价将下行

《2012预测中国经济白皮书》针对100名经济学家进行问卷调查显示：高达69.9%的受访者认为，2011年国内多个大中城市房价均出现不同程度下降，房价拐点已经到来。2012年，国内房价走势将继续呈现下行趋势。有近两成受访者认为，未来房价仍将走稳。仅有1%的受访者认为，房价仍将维持上行趋势。

经历了艰难的2011年，政府调控已经取得一定成效，房价过快上涨得到有效遏制，市场降价预期浓烈，成交低迷。官方更是屡屡表示调控仍将持续，2012年开发商仍将过冬。在过去的1月，确为寒冬，各地楼市成交多不理想，对于房价，超半数经济学家亦是预测存下行空间。

二、操作建议                                             

1．国内经济仍然处于下行通道，预计2012年用扩张性的政策来推动投资的可能性小。

2．调控政策不动摇，行业环境依然紧张。

3．价难换量，成交多低迷。

在目前市场环境之下，购房者更为理性，一般的促销活动难以取得较好效果，在政策放松之前行业难以摆脱如此困境，对此建议开发商抓好每一次营销机会同时，做好服务以及展示工作，增加购房者认可度。

                                  扩张性政策概率小

一、宏观经济                                                          

12月份， CPI同比上涨4.1%，PPI同比上涨1.7%，人民币贷款增加6405亿元。

?2月份， CPI同比上涨4.1%，创自2010年10月以来，15个月新低;PPI同比上涨1.7%，创2010年1月以来24个月新低。

?2月份，人民币贷款增加6405亿元，同比多增1823亿元;年末人民币存款余额80.94万亿元，同比增长13.5%，环比高0.4个百分点，全年人民币存款增加9.63万亿元，同比少增2.29万亿元。12月末，广义货币(M2)余额85.16万亿元，同比增长13.6%，比11月末高0.9个百分点;狭义货币(M1)余额28.98万亿元，同比增长7.9%，比11月末高0.1个百分点;流通中货币(M0)余额5.07万亿元，同比增长13.8%。全年净投放现金6161亿元，同比少投放214亿元。

 

 

 

 

2011年12月，CPI指数环比0.3%的上涨幅度偏低，说明市场需求不振的情况已堪比2009年，目前国内经济仍然处于下行通道。长期以来过高的投资率导致了持续的产能过剩，2012年若继续实施刺激性的政策来推动投资，可能会带来更大的副作用，所以预计2012年用扩张性的政策来推动投资的可能性较小。

二、房地产行业政策                                                   

（一） 调控政策——坚持调控不动摇

1、住建部强调调控不变

在日前举行的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新再次强调明年要坚持房地产调控不动摇，并提出要加强研究，完善制度，努力构建促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，促进价格合理回归。

聚仁观点：严厉的调控措施，对于楼市"价格目标"的实现可谓立竿见影，而政府依然屡次强调坚持调控不动摇，一方面表明房价的调整幅度尚未到达理想水平，另一方面防止在无承接的调控政策情况下，因放松调控而前功尽弃。

2、温家宝:继续严格执行楼市调控促房价理性回归

国务院总理温家宝昨日上午主持召开国务院第六次全体会议，讨论即将提请十一届全国人大五次会议审议的《政府工作报告(征求意见稿)》。温家宝在会上作了讲话。温家宝还对当前重点工作作了部署。(一)继续搞好宏观调控。(二)抓好农业生产。(三)巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。(四)促进对外贸易稳定发展。(五)切实抓好经济运行调节和安全生产。(六)切实解决好突出的民生问题。

聚仁观点：对于楼市，调控为目前热点问题，经历了艰难的2011年，部分城市房价松动，对于2012年政策走势，坊间猜测不一，温总理此番讲话，表明了政府依然坚持调控不动摇的态度，一方面继续促进房价回归理性，一方面巩固目前取得的成效，避免因放松调控而前功尽弃。

（二） 房产税——重点推进房产税改革

1、财政部专家贾康：今年房产税改革将是“重头戏”

“今年我国将继续推进结构性减税和税制改革，资源税、房地产税将是重头戏。”1月10日，财政部财政科学研究所所长贾康在“地产新视角论坛”上作出上述判断。就在此前不久，贾康曾在另一场合指出：房产税将成未来财源支柱。

聚仁观点：目前房产税在我国尚处试点阶段，成熟度不高，全面开征房产税还存在障碍，如信息障碍、征收障碍。究竟是自己申报还是政府认定，滞纳税款如何处理等，都需要细化。

                    寒冬之际，6城量均跌

 

 

 

 

北京：

成交套数：4461套        成交均价：11990元/㎡       成交面积：42万㎡

1月份，北京商品房住宅成交4461套，环比减少71%，同比减少56%;成交均价为11990元/㎡，环比上月下降17%，比去年同期下滑50%。

1月北京楼市再入谷底，价格一路下滑至最低。2012年北京楼市开局惨淡，寒冬背景之下，多冬眠观望行情，面对如此市场，价格难现反弹。

上海：

成交套数：6587套               成交面积：62.58万㎡

1月份，上海商品房住宅成交6587套，环比减少39%，同比减少56%。虽存在节日促销优惠，但上海楼市成交量并未维持前几月一路走高的态势，一方面春节假期为传统淡季，另一方面目前政策走势均不明朗，市场难有稳定的现象。

 

 

 

 

杭州：

成交套数：438套        成交均价：19390元/㎡       成交面积：4.58万㎡

1月份，杭州商品房住宅成交438套，环比减少68%，同比减少94%;成交均价为19390元/㎡，环比上涨12%，比去年同期上涨17%。

本月杭州楼市价升量跌。杭州楼市没能扭转上一年的颓势，成交继续呈低迷局势，并且有恶化的趋势。销售价格的大幅增长主要原因是成交结构导致，龙湖滟澜山、嘉凯城名城公馆等楼盘的推盘入市，拉高整体均价。

深圳：

成交套数：1372 套        成交均价：17105元/㎡        成交面积：12.12万㎡

1月份，深圳商品房住宅成交1372套，环比减少56%，同比减少66%;成交均价为17015元/㎡，环比上涨6%，同比下降13%。

1月深圳楼市价升量跌。深圳楼市价格在连续半年的一路下滑之后，迎来首次上行，但同时伴随成交量大幅减少，成为历史最冷月。据悉深圳楼市春节长假连续五日零成交的近年“最差行情”，在龙年一开年就给房地产市场敲了当头一棒，究其原因有——宏观大势之下客户观望情绪浓烈;元旦、春节双节因素;天气原因，抑制人们的出行意愿。

 

 

 

 

 

重庆：

成交套数：8327套        成交均价：6464元/㎡       成交面积：75.69万㎡

1月份，重庆商品房住宅成交8327套，环比减少62%，同比减少49%;成交均价为6464元/㎡，环比下降5%，比去年同期下滑10%。

1月重庆楼市量价齐跌。春节淡季供应量减少带来成交量萎缩，据悉本月重庆楼市供应量环比减少70%，成交均价微幅下行，

成都：

成交套数：3194套              成交面积：29.15万㎡

1月份，成都商品住宅成交3194套，环比减少51%，同比减少64%。据悉1月成都仅14项目开盘入市，春节假期淡季，开发商谨慎推盘，推盘量减少导致成交量下行。

 

 

 

清冷继续

                       全场无竞价

 

 

 

1月土地拍卖，延续了2011年年底萦绕在土地市场的冷清局面，开拍即遭流拍。拍卖的第一宗地块，位于黄陂区蔡家榨街人民政府西边的P(2011)117号，原本就属于延期地块，本次拍卖因无人报价而出现流拍。其余的10宗土地，也都未出现竞价的情况，均仅一家报名，全部底价成交。其中位于洪山区珞瑜路6号的限价地块，被群光实业武汉有限公司以30480万拿得，楼面地价4000元/平米。此次拍卖，再次出现了自然人拿地的现象。位于新洲区阳逻街中份村的地块，被自然人童木华以1905万的价格收入囊中，楼面地价603元/平米。

 

 

 

 

  

年关淡市

                        供求双低迷

 

 

 

1月份，武汉房地产市场开盘总量为3个，较上月减少19个。共推房源454套，成交259套，去化率为57%，成交均价9137元/㎡

?推盘量：共推出454套，环比减少92%，同比减少76%。1月年关之际，本为市场淡季之时，开发商谨慎推盘，避免过多存货增加年后销售压力。同时春节假期之后，通常会出现小阳春现象，货量留待后期入市一搏，或能争取一定的销售机会。

?成交量：成交量为259套，环比减少88%，同比减少79，成交率为57%。本月成交量较大幅减少，一方面年关淡季推盘量减少导致成交量下行，另一方面，购房者对后期政策以及市场预期的不确定性，使其出手谨慎，导致需求市场低迷。

?成交价：成交均价9137元/㎡，环比降低10%。一方面本月仅三楼盘入市，其中2个为非高价楼盘（均价不超过9000元/㎡），拉低整体均价;另一方面1月元旦假期、年关假期等，假日促销活动增加亦是价格下行的原因之一。

 

 

 

 

个案研究：常青二分之一中心                    

一、项目概况

 

项目经济技术指标
项目位置	东西湖常青花园8号小区（中心公园旁）
占地面积/建筑面积	2.95万㎡/10.32万㎡
总户数/车位	1006/559
容积率/绿化率	3.5/30.1%
开发商	武汉新世界康居发展有限公司
物业公司	武汉新康物业管理有限公司
物业费	2.6元/㎡/月
产权年限	70
交房标准	毛坯/精装修

 

 

  

二、周边环境和配套

教育：常青第一学校（200米）、武汉工业学院（50米）、常青阳光幼儿园（300米）、武汉青云中学（500米）

商业：商储超市常青店（400米）、中百超市常青花园店（300米）、兴达超市（400米）

医疗：普爱医院（50米）、武汉市第四医院常青分院（50米）、常青花园社区卫生中心（60米）

银行：中行武汉青年支行（550米）、邮政储蓄银行常青分行(200米）、农行ATM（100米）、建行金山分理处（500米）

交通：距花园中路公交站、康居二路公交站300米，有730、724、71路公交经过，轨道交通有地铁2号线和6号线。

 

 

三、销售分析

 

推盘时间	推售房源	开盘价格	开盘优惠	推盘套数	去化套数	去化率
2012-1-07	93.66-93.79㎡的两房，127.53-129.83㎡ 的三房	折后均价8100元/㎡（毛坯）	认筹1万享受5个点优惠，老业主享受额外一个点，最大折扣9.4折。	300	121	40%

 

 

常青二分之一弱市之下开盘入市，40%的去化率并不够理想。

 

四、户型分析

 

 

 

 

常青二分之一中心户型整体功能完善，尺度、布局合理，采光较好，部分户型有一定附加值。

 

 

五、开盘点评

开盘40%去化率并不理想，分析之下，主要原因有：

1、宏观市场下行，刚需亦存在很强的观望情绪;

2、开盘组织不力，流程不够透明，外场没有房源销控公示，全场无价格表。包装不上心，无主持人;

3、价格超出部分刚需客户的承受能力;