当前，中国房地产业正处在高速发展阶段，房地产投资增幅高于国家固定资产投资增长速度。房地产业中住宅建设的增幅同样居高不下。从中国经济发展的现状分析，住宅建设的发展还有较大的空间。由于房地产业的高速发展导致了房地产相关行的快速发展。房地产经纪公司（即中介公司）的大量出现印证了这一趋势。
　　据资料介绍，房地产发展较快的城市上海2004年房地产中介公司有上万家，二级市场发展较慢的北京2004年房地产中介公司已达3600多家。面对竞争，房地产中介如何做大、做强，已是业内人士不可不面对的现实问题。笔者从事这一行业多年，对如何做大、做强房地产经纪公司提出一些看法供业内人士参考。

一 房地产经纪机构的发展历史及现状
　　目前国内房地产经纪行业的发展还处在初级阶段。全国几万家房地产经纪机构，各机构人数从几人至几十人至几百人不等。目前的实际情况是：规模偏小，业务单一，品牌意识不强。面对有限的市场份额，如此多的经纪机构，大多采用的是收费上的价格竞争策略，而不是品牌竞争战略，不利于行业发展。而外来房地产经纪机构还虎视眈眈甚至已经踏上了中国的土地。
　　一般来说，外来房地产经纪机构规模庞大，具有人才、资金、信誉和管理优势。大多数不是单一从事房地产经纪业务，其业务往往涉及房地产业价值链各个环节的专业服务，包括投资咨询、分析研究、价值经纪、物业管理、租售代理等，这种“一条龙”式的服务能够节省运营成本。以戴德梁行为例，目前已有超过六千五百位房地产专业人士，全球共三十三个国家一百二十五间分公司，业务领域涉及住宅、写字楼、商铺、工业、估价、物业管理、投资咨询、建筑顾问等。泛城（中国）综合住宅服务是戴德梁行旗下的住宅服务品牌，包括：泛城租售网、泛城营销企划、泛城研究部等部门。
　　分析内外形式，中国的房地产经纪机构应该尽快树立危机意识，未雨绸缪，制定相应的发展战略。从本质上讲，房地产经纪机构主要是为客户提供无形的服务。而房地产中介的经纪服务不是简单的柜台交易，而是多环节的过程服务；经纪公司的资信度决定顾客的风险大小；知名度、美誉度是经纪公司生存的决定因素。面对竞争激烈的市场，对于提供服务的房地产经纪机构而言，最主要的就是让客户了解公司，让客户信赖公司，所以房地产经纪机构可以采取的模式为：服务的连锁经营模式。

二 房地产经纪机构连锁的含义和特征

　　服务的连锁经营一般是指经营同类服务的若干企业，以共同授予特许权的方式组织起来，共享规模效益的一种商业组织形式和经营制度。它是市场经济条件下，现代化服务业具代表性的商业经营模式，是生产力发展到一定水平时，社会化大生产对社会大流通提出的客观要求。服务连锁经营采取无差别营销，即统一品牌、统一佣金、统一服务、统一广告、统一管理的经营形式。 可见连锁经营，是一种较直营式更具活力、较自由式更具有约束力的经营模式。其中特许经营是一种持续的关系，在这个关系中，特许总部提供一种许可的商业经营特权，并在组织、训练、商品计划和管理上提供援助，以作为从加盟者那里获得报酬的回报。
　　服务型连锁经营较传统的连锁经营有两大根本特征：一是用统一化管理以降低单位管理成本；二是打造服务平台，取得规模效益。
统一化表现在连锁经营企业的管理上，连锁企业有一套系统的统一的管理方法，包括组织机构、CI设计、店面布局、佣金机制、服务规范、广告宣传、服务流程等，使连锁企业都按照统一的管理模式实施，不必再各自摸索怎样管理店面。连锁店店面的负责人的主要职责是严格执行有关的规章制度，接受公司的统一指导，根据所在区域的特点，把主要精力放在提升企业知名度，提高业绩上。而统一的企业标识系统，提高了人们重复记忆的机率，无形当中为企业了做了免费的宣传推广。统一管理的主要优点在于：以最少的人力，最低的费用，规范的管理方式以取得投入产出的最大比例。
　　那什么是打造服务平台呢？这是由房地产中介行业的特点决定的：首先要有一个好的信息采集平台，即连锁机构在一个区域内的广泛分布形成一个服务的网络，各个连锁机构就形同一个个节点，彼此之间又形成一种互通互补的格局，达到了四通八达的效果，这样就激活了一个地区。在这个网络中，可以实现信息采集、信息共享和信息的周转，以在最短的时间内满足客户的需求。


三 房地产经纪机构连锁的优势

　　自第一家连锁公司成立以来，连锁经营模式已经历了130多年的发展历史，成为当今世界发达国家流通领域的主要组织形式，被普遍运用在商业、零售业、传统服务业之中，并在这些产业中显现出极强的生命力，成为在全球被普遍认同的成功的经营模式之一。连锁经营模式之所以取得成功，是因为这种经营模式与传统的"单店经营模式相比有着强大的优势。连锁经营模式能否运用到房地产经纪机构的发展中来，也应当分析其与传统的发展、经营模式相比是否具有优势。
纵观房地产经纪公司的特点可以看出，它是一个劳动密集型行业，同时它也是信息密集型行业。行业的特点对经纪公司的规模提出了较高的要求。房地产经纪机构进行连锁经营与单个房地产经纪机构的经营相比，连锁发展与房地产经纪机构通过自身的滚动积累发展或通过合并兼并等方式发展相比有下列优势：
1、低成本占领预定市场。由于房地产经纪机构的连锁发展是将原来各自独立的房地产经纪机构联结起来，使之在统一的字号、管理规范下，使用统一的服务商标及其它标识，接受总部的监督和指导即可。每开立一家分公司，在一定程度上即意味着规模已经扩张，并不需要像通过自身滚动发展那样的扩张需要经过一个漫长的时间。
　　房地产经纪机构的决策成本和管理成本居高不下，房地产经纪机构规模越大，决策成本和管理成本越高，这也是阻碍和困扰房地产经纪机构规模扩大的一个重要因素。由于连锁房地产经纪机构的各个成员所独立经营，独立行使决策权和管理权，这实际上就是将一个大规模房地产经纪机构的决策权和管理权分解到各个房地产经纪机构，而总部仅仅是依据连锁合同行使监督和指导权，解决了房地产经纪机构规模越大决策和管理成本越高的问题，从而大大降低了决策和管理成本。加盟商借助成熟品牌进入市场，可以在短时间内利用成熟模式经营获利。
　　2、有利于取得品牌宣传的规模优势。房地产经纪机构的品牌价值最终体现在品牌可以为房地产经纪机构带来经济效益和社会效益，规模越大品牌所带来的效益越大。如果通过连锁发展，由于连锁经营具有规模扩张迅速的特点，其可以通过特许连锁的方式，将其品牌许可给全国各地的其它房地产经纪机构使用，使其品牌的效益在短期内就可以同时在多处体现出来。对知名房地产经纪机构来讲，其可以通过收取特许费的方式获得品牌的收益，增大了品牌的宣传空间，提升了品牌的竞争力，同时又扩大了利润空间，对于加盟的房地产经纪机构来来，其可以通过使用知名品牌而获得更高的市场竞争力和经济效益。可见，连锁经营可以使知名的房地产经纪机构品牌的价值最大化。
3、有利于取得人力资源开发管理的优势。企业的强大关键是人才资源的强大，企业的发展关键是人的发展。房地产经纪机构经营的主要内容之一就是人才，人才的培养和利用对房地产经纪机构来讲是头等大事。但是多年来，房地产经纪机构在人力资源开发和管理上却是一个薄弱环节，这主要是因为大多数房地产经纪机构规模较小，不可能设立专门的人力资源部门，而连锁房地产经纪机构就可以建立自己的专职人力资源管理部门，对连锁房地产经纪机构人力资源的利用和管理进行研究，对成员单位的员工进行各种培训，从而提高员工的素质，提高房地产估价师的业务水平。
　　4、可以提高客户的信任度。在市场中，客户对规模大、知名度高的企业的信任度要高于规模小、知名度低的企业的信任度，房地产经纪机构也是如此。由于连锁房地产经纪机构的规模相对于单个的房地产经纪机构来讲其规模较大，加上连锁房地产经纪机构有完善的质量控制规范，服务标准化，经纪人的服务质量有保证，再加上连锁房地产经纪机构对品牌宣传力度大，知名度高。这样就容易得到客户的信任，从而增加了连锁经纪人所及其成员所的市场竞争力。
　　5、有利于促进房地产经纪机构的专业化，以提高房地产经纪机构的管理水平和业务水平。一是，房地产经纪机构业务的专业化。目前经纪业中专业化分工进展缓慢，其主要障碍是：从业企业规模偏小，某一个专业的业务分散到众多企业中，每个房地产经纪机构业务量不足，从而使得各个房地产经纪机构不得不什么业务都去做。由于连锁房地产经纪机构成员所在一个利益共同体内，且信息沟通和交流比较通畅，可以实现业务的协作和资源的共享。这样就可以在连锁房地产经纪机构各成员机构间对某个专业的业务相对集中到某一个成员中，从而促进房地产经纪机构的专业化分工。二是，房地产经纪机构内部事务的专业化。由于连锁房地产经纪机构的规模优势决定了其可以在内部管理事务实行专业化分工。如，连锁房地产经纪机构总部可以设立专门的市场开发部，研究经营策略、市场开发计划、进行市场的调研、开发市场，而开拓的市场或业务由全体成员所共享；可以设立专门的人力资源部，负责人员的培训，为各成员所培养高素质的人才；聘请专业的设计师以对房地产经纪机构的进行包装、宣传设计和策划等等。这些问题在单一的房地产经纪机构中由于受到经营成本和费用的限制，都是无法做到的，即使有的房地产经纪机构能够做到，也必然会大幅度的增加费用和成本。
　　6、可以充分利用网络技术，提高信息处理的能力。一个大的企业有能力建设自己的网络系统，并及时维护和更新，这不但为客户提供了信息平台，更重要的是提高了企业的宣传力度。同时，企业内部管理系统(ERP)的建立和完善，是企业做大、做强的一个必不可少的技术支持，在内部管理系统上，可以实现业务上的跟踪、交流和控制。而且可以辅助管理，提高效率。同时，可以有效地对客户进行跟踪和回访，以达到客户满意，同时提高了信息的重复利用率。信息技术的发展，信息资源的再利用，以及业务的多元化都为房地产经纪机构的发展提供了更广阔的发展平台。这些都是那些分散的、单一的小企业不能实现的。

四 现阶段房地产经纪机构连锁的发展途径

房地产经纪机构实行连锁发展不能生搬硬套其它行业连锁经营的模式，而应当结合房地产业的特点，借鉴连锁经营模式的成功经验，将两者有机的结合起来。笔者认为在房地产经纪机构的连锁发展可以通过特许连锁、自愿合作连锁和个人加盟三种途径来实现。
　　1、特许连锁方式。特许连锁方式是指一家房地产经纪机构通过与其它房地产经纪机构签订特许经营合同，而在合同各方之间形成连锁房地产经纪机构，可以称之为特许连锁房地产经纪机构。即特许方许可受许方使用其字号、服务商标及其它特殊标识，对许可方进行经营管理、员工等方面的培训和指导；受许方按照特许方的经营模式、业务管理规范、业务工作规程、行政事务管理规范进行独立的经营，按照合同规定向特许方支付一定的报酬。
　　2、自愿合作连锁方式。自愿合作连锁方式是指两家或两家以上的房地产经纪机构之间通过签订连锁经营合同而形成连锁房地产经纪机构，可以称之为自愿合作连锁房地产经纪机构。即通过连锁经营合同使合同各方使用统一的品牌、服务商标及其它特殊标识，统一合同各方的业务管理规范、业务工作规程、行政管理规范、员工的培训等与服务质量与服务水平有关的管理规范。
　　3、个人加盟方式。个人加盟也可称作单店加盟和经纪人代理制。一个成熟的房地产中介市场，最终会走向经纪人代理制。当今中国的房地产中介市场发展前景广阔，可塑性强，不同城市、不同的发展阶段可采用不同的模式。
从以上的分析可以看出，目前中国的房地产经纪机构必须积极行动起来，实行诸如远交近攻、合纵联横，市场细分，资源优化的战略，并且摆正心态，积极合作，以迎接挑战、发展自己。以上是笔者对在房地产经纪机构的规模化发展中引入连锁经营模式的构想与应用，以期为房地产经纪机构的发展开辟一条新的途径。读者欲了解详细的运作方式，可登陆www.777J.com 千万家公司的网站查询或致电：62126212，做深入探讨研究。