海南在上个世纪九十年代初已经开始出现了旅游房地产，虽然经历了很多曲折，但是旅游房地产依然是海南省最重要的房地产开发形式。并且随着近几年房地产行业的飞速发展，海南旅游地产已经成为中国旅游房地产的一个典型代表。海南省各市县也根据各地的自然资源特色发展起了不同特色的旅游地产，但是由于各地经济发展水平、旅游业的发展程度、房地产市场状况等因素的不同，也导致了各地旅游地产呈现出了异彩纷呈的开发模式。

现状：旅游地产模式异彩纷呈

    海南的旅游地产按照购买人群、资源环境以及销售价格的不同可以分为高端休闲度假地产、高端养老生活型旅游地产、中端养老生活型旅游地产、经济适用型养老生活旅游地产。而按照资源特色不同，其分布也表现出地域性特点。

    高端休闲度假地产，产品形式以别墅与高端海景公寓为主，配套齐全、档次较高，购买人群均为高端客户。产品本身就是一种奢侈品，并且占据海南最稀缺的景致资源，升值潜力巨大。产品也成为一种身份的象征，是业主度假休闲的场所。主要分布在三亚湾、清水湾、亚龙湾、石梅湾、博鳌海岸及海口的西海岸等地，售价多为10000元/平方米以上。

    高端养老生活型旅游地产，产品形式以观海及特色园林为主的别墅与高级公寓为主。社区配套齐全，档次相对较高。购买人群一般为高端客户为主。这种产品类型接近于高端休闲度假地产，但是由于项目距离市区较近，生活配套较好，客户购买后以长期居住和度假为主。主要分布在三亚近海及城区、海口西海岸、北海甸、东海岸等地，售价多为6000元/平方米以上。

    中端养老型旅游地产，产品形式以围绕区域性景观主题开发的观景公寓与别墅为主。周边配套不是很成熟，项目产品一般为中高端商品住宅，项目小区设计合理，主题景观表现明显。由于受其价格影响，产品的购买客户以中高端阶层富裕人群为主。产品以中小户型为主，一次性购买投入较小。客户以计划长期养老、过冬、度假等。主要分布在琼海万泉河畔、琼海官塘温泉区、文昌海滨等地，售价多为3500元/平方米左右或更高一点。

     经济适用型养老旅游地产，产品形式以借助一定自然资源与低价土地成本建设的公寓与别墅。房地产市场起步较晚，总体特点为产品单价相对较低。销售对象主要针对过冬、养老的中低端客户。琼海、文昌两市主城区及定安县、澄迈县、五指山市等地，售价为2500元/平方米左右。

定位：旅游地产稳健发展的关键

    由于各地区对于自身旅游地产的发展缺乏明确的定位，并且各项目特点也有所不同，所以在各代表区域也经常出现与其区域特点不符的项目。并且每个区域都希望自己的产品类型尽量高端化，增加产品的附加值，提高产品的售价。由于自己脱离了区域产品的特点，而造成产品形象定位的模糊，反而得不到消费者的认同，导致销售缓慢，或者营销成本上涨。

    当然，也有很多区域具有很大的发展潜力，例如五指山市，由于其房地产市场形成较晚，而且自然资源比较独特，现在开发当中别墅也较多，城市的规划与定位可以向上移，成为高端养老生活型旅游地产区域。但是并不是任何区域都可以随便规划自己的区域特点，因为区域的自然资源、配套设施等都是很难一时改变的，例如万泉河畔区域就不能成为清水湾、香水湾、石梅湾等这些具备国际水准的优质滨海资源，因为后者一开始就从规划与定位上走高端路线。所以一个区域只有立足于区域特点，强化自己的定位，形成一个区域的文化特点和品牌形象，这样就会在产品对外营销当中形成明确的区域形象，在产品定位和市场定位中就会相对容易。

前景：旅游地产注定成海南地产发展主流

    无论主观上海南省欲建成国际旅游大省，还是客观上海南独具的特色旅游资源优势，都将注定旅游地产成为海南省房地产开发主流。从这层意义上讲，海南省房地产开发就具备了其双重性，一层为以满足本地客户以居住为主要目的的房地产形式，一层为满足全国乃至世界以旅游度假为目的的旅游地产形式。前者，将会在政府及社会共同参与下逐步完成“居者有其屋”的基本目标。而后者，将依靠大企业、大资金流入完成多种模式的旅游地产的开发。

    海南岛无论东线、西线还是中线，所具备的旅游度假资源各具特色，旅游地产开发的模式也将会出现其多样性，滨海、滨河、滨江、滨湖或者是山地、林地、温泉等，热带风情特色都赋予其无尽的诱惑，因资源制宜， 因市场制宜，都将能设计出异彩纷呈的度假产品。就目前开发水平，在全省已经出现了因海、因温泉、因秀山、因江河等资源而成的酒店式、产权式、候鸟式等度假地产模式，而且此种发展态势日渐迅猛，随着一些国内国际大投资的涌入，旅游地产将在未来时期出现一个更大的突破。