本篇为记者采访蔡总后的新闻稿,将刊登于4月13日<；<；第一财经日报>；>；房产经济版.

  宏观调控正在进入“深水区”，地方政府与房地产开发商在以各自的方式对答面前的这张试卷。而眼前最紧迫需要解答的疑题是：如何破解被称为“革了房产商的命”的增值税清算。

浙江绿城西子房地产集团有限公司一位副总裁近期向本报透露：借助增值税清算地方细则尚未出台，杭州一批房地产公司抓紧“注销”项目公司，以有效规避清算之险。其中，不乏知名项目。

对于杭州房企猛赶项目注销潮，记者前天致电杭州滨江房产集团股份有限公司（下称“滨江房产”）、浙江建工房地产开发集团有限公司（下称“建工房地产”）等房企高管。由于话题敏感，得到的答复为“有听到这样的消息，其中的详情不清楚。”

“据个人所知，注销的项目公司还是很多的。”浙江国都控股有限公司（下称“国都”）副总经理蔡阳称，之前有好多项目，虽然已经销售告罄，但项目公司一直拖在那里。这似乎是一种普遍现象。

杭州细则难产

 《第一财经日报》昨天从杭州市财政局、地方税务局官方网站找到了答案：“对房地产企业进行土地增值税清算政策的出台，使一批原来已基本完成销售的房地产项目在1月底前清算注销，导致房地产税收骤然增长，如因注销因素，二月山水人家、桂花城、西湖高尔夫等10家房地产项目公司入库营业税4000万元。”“桂花城”系绿城中国控股有限公司（下称“绿城”，3900.HK）旗下项目。

去年12月28日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（下称“《通知》”），规定：从2007年2月1日起以房地产开发项目为单位进行清算，对土地增值税的清算条件和扣除项目等清算事项进行了明确，正式向企业征收30％-60％不等的土地增值税。“各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。”不过，时间已然过去2个多月，地方细则难产。

2月1日，杭州的开发商在等待中度过“清算”的第一天。市场预期，按四级超率累计税率据实征收土地增值税，较大幅度削减房地产开发利润已成定局，但要“算清”历史并非易事。

浙江省杭州市地税局税政处一位工作人员在接受记者咨询的时候解释到，如果房地产项目已经清算注销，税务机关已经承认，法人已经不存在了，那么就不会追究。如果目前还没有注销，那么不仅土地增值税，其他各类税费都要依法缴纳，一个能不能少。

“目前，我只能告诉你这些。”该人士称。

关于地方细则，记者随即致电绿城、滨江房产、建工房地产、国都等房企，得到的答复均为“近期并没有听到有什么新的消息，正在等待中。”所谓具体细则，主要是如何界定30％-60％这个税率区间。

“关掉总比不关掉好，逃得快是好的。”一位不愿具名的房地产公司总经理助理告诉本报，“如果是以自然人名义设立的项目公司，清算注销之后，就比较干净了；如果是以集团名义开发的具体项目，麻烦就来了。目前还不清楚具体会怎么收、要收多少，从什么时候开始计算征收等，因此还无法判断对于企业究竟会造成什么样的影响。现在开发商的心态比较复杂，观望心态重。开发商希望新政策能有回旋的弹性空间，使企业避免将一大部分利润上缴。”

“毕竟，集团公司是逃不掉的，避无可避，除非集团公司关门了。”原富阳（中国）控股有限公司（0352.HK）一位分析师如是说，“房地产开发普遍采用项目运作制，房子卖完后，项目公司就注销了。有些大的开发企业母公司还存在，但也有很多投资者分了钱就走人了，现在要再将这些人找回来补交土地增值税，难度大、成本高。”

曲线绕行？

 《第一财经日报》昨天在杭州市财政局、地方税务局官方网站看到一则名为“房地产业依然是支撑我市营业税发展的主导力量”的地税动态。动态称：“2007年1-2月我市房地产企业入库营业税10.82亿元，增长42％，分别占到全市营业税及其增长额的38.7％和74.9％。”

一批原来已基本完成销售的房地产项目在1月底前清算注销，导致房地产税收骤然增长，然而，杭州这么多房地产项目，提前赶上清算注销的末班车，毕竟是少数。

援引当地媒体近期报道：金都房产集团有限公司旗下的金都华庭、杭州西湖房地产集团有限公司旗下的星都嘉苑等楼盘，虽然早已交付使用，但当初是以集团公司名义开发。对于这些老牌房产开发商来讲，当初以集团公司名义开发的地产项目，如果清算土地增值税，负担不小。

绿城副总经理裘剑平前天在接受《第一财经日报》采访时谨慎表示，如果土地增值税部分已经从利润额中计提，未来无论土地增值税如何征收，不会对帐面产生大影响。

同样在前天，广宇集团股份有限公司(002133)首次公开发行股票的招股意向书显示：本公司所处的房地产业受国家宏观经济政策影响较大。土地增值税的清算条件和扣除项目等清算事项对本公司盈利水平有一定影响，但本公司已按国税总局文件进行计提，并将在主管税务机关对上述政策具体细则的规定出台后对有关项目进行清算。

浙江昆仑控股集团有限公司总裁、浙江旅游房地产开发有限公司董事长叶健此前在接受本报记者专访时称，全面征收土地增值税对土地取得时间较早、协议转让获地的开发商影响较大。这些开发商当初拿地价格比较低，因此开发成楼盘销售后“增值部分”相对可观。

叶健认为，清算政策的最大用意之一是为了遏制开发商“囤地”。从土地储备到正式开工一般有一定的周期，虽然此前国家规定2年内不开发的土地将无偿收回，但实际实施过程中面临诸多困难，也有些地块通过“象征性”开工达到“囤地”的目的。而该政策通过税收杠杆，使得储地多的开发商将有可能面临土地成本大幅增加的僵局。

面对突然降临的承重税负压力，地产企业将如何应对呢？

上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅告诉本报记者，对一些从事商业物业开发的房地产发展商来说，现在有可能会以销售为主转向以自己持有，因为自己持有没有增值就不用交土地增值税。然而，讨论已久的物业税又是对自己持有的一把悬着的利剑。

蔡阳告诉记者，该政策对普通住宅影响小，对别墅、公寓、商用房等非普通住宅影响较大，将对开发商的开发模式、定价策略、销售策略、利润与成本的分摊方式和土地储备战略产生影响。比如，从销售转向持有，从开发非普通用房转向开发普通住宅，从不精装转向精装，从单一开发转向多元开发，加长产业链。对于分期开发房屋，将从拉大各期差价，到抹平各期差价，以免交高档税率。

富阳（中国）控股认为：未来一段时间，开发商有可能增加建设全装修房，建设一些成本较高的楼盘，使企业在利润总额不变的情况下，减少增值税的额度。根据《通知》，装修房的装修费可计为扣除项目予以扣除，这将促使装修房成为未来的一种趋势，一方面装修房可获得额外的装修利润；另一方面由于土地增值税是看增值额占扣除费用的比例累进征收的，装修成本计入扣除项目后自然会导致纳税额的降低。

举例而言，一套房子售价1万元/平方米，各项成本（扣除项目）为5000元/平方米，则增值额为5000元/平方米，按累进税率计算，土地增值税为2500×30％+2500×40％=1750元/平方米。如果装修这套房子，假设装修成本2000元/平方米、装修后的售价为12000元/平方米，各项成本（扣除项目）为7000元/平方米，增值额还是5000元/平方米，则按累进税率计算土地增值税为3500×30％+1500×40％=1650元/平方米。装修后开发商可以少交100元/平方米的土地增值税，这将促使开发商为了少缴税而将房屋装修后出售。

“还有一个办法是，在实际操作中，开发商所拥有的建筑设计院、工程队、装修队等房地产行业的关联企业，可以使地产项目的利润从单个流向其他环节，最终降低项目的总体利润水平，从而避免被课以重税。”英国一家房地产评估机构的评估师告诉本报，“最好是收购一家数年持续亏损的装修公司，地产项目公司可以把装修业务都丢给它，这样可以拉低项目利润水平。”

清算疑云

 值得关注的是，此次出台的清算条件作了重大调整。依据《通知》，进一步明确房地产开发企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，彻底扭转了目前以“预征”为主的非强制性的土地增值税缴纳现状。过去的规定，土地增值税结算一般以开发项目公司注销税务登记作为结算节点，而如今，只要单期项目就可以成为结算单位，显示执行增值税征收的态度之坚决。

据《通知》显示，土地增值税的四级超率累进税率清算包括三类情况：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。同时，“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的”，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

长城证券发布的相关分析称，按四级超率累计税率计算，毛利率超过40％的开发项目被计征土地增值税后，其净利润将至少减少17.4％；毛利率越高的项目，利润削减额越大。而国内房地产企业的真实毛利率普遍在40％以上，尽管其账面数字往往要小得多。一旦土地增值税严格据实征收，大部分开发商的真实利润可能会比以前削减17％以上。

那么，土地增值税在清算过程中，是否会遭遇“棉花拳”？

市场上已经完成销售的项目很多，有的刚刚结束，有的则在数年之前便已清盘，此次清算是否会涉及以往的这些销售告罄项目？如何对待历史问题？还是仅仅清算2007年2月1日之后满足清算条件的房地产项目？目前尚不明晰。

“正如之前调控政策所遇到的问题一样，土地增值税仍然会面临地方政府的执行问题。” 邹毅认为，土地增值税为地方税种，力度取决于地方政府的积极性。地方政府对房地产市场景气的期待，或大于对土地增值税增加的期待。地方政府也是两难。

邹毅称，“开发商还是有一定的空间通过调整成本进行避税。该税种的征收环节面临的难度较大，税收部门是否有足够的人力物力准确核算？”

上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军亦认为，清算10多年的土地增值税，对于税务机关而言，工作量相对较大，地方执行并非易事。

“要是真的开展清算工作，地税局的工作人员根本忙不过来，因为土地增值税清算涉及复杂的扣除项目，包括土地款、房地产开发成本、费用和转让房地产有关税金等等。如果是滚动开发的企业的查账核算，还需要更大的人力物力，所以地税局马上开展这项工作比较难。”一位地产公司高管表示。

“房地产的产业链条太长太复杂，比如，一个项目的材料采购可能都要牵涉到上百家供应商，清算不仅工作量巨大，而且如何做到‘不让老实人吃亏，不要调皮捣蛋鬼漏网’，目前还值得期待。”国都副总经理蔡阳称，“一个地产项目往往前后开发三五年，清算不太可能一蹴而就。”叶国靖 发自上海