河东中心区楼盘上市量超过100万平米

湘潭楼市:局部供大于求

记者：钟方   向散曲    湘潭报道

湘潭城市中心区是我省十一五规划的重点工程之一，近年来随着湘潭市政机关陆续搬迁至此，这里已然成为了湘潭市房地产上升势头最猛，开发潜力最大的片区之一。各家有实力的房地产开发企业纷纷在此抢盘划地，竞争更是呈现出胶粘状态。使其在湘潭市房地产区域竞争中已经处于无可撼动的地位。

中心区出现“多米诺”

从湘潭的城市郊区到城市中心，东城片区只用了不到5年。从2003年的第一座住宅小区奠基，到2006年末的100余万平米建筑即将投入使用，让它占据了湘潭房地产市场的半壁江山。湘潭城市中心区正在经历着一场湘潭地产业的“多米诺”游戏。

在2007年湘潭市的政府工作报告中明确指出：湘潭今后5年的城市发展整体规划就是让政府及其职能部门全部迁往河东，使湘潭城区的中心从河西向河东转移，同时积极吸纳民间资本加快城市中心区的建设。

“规划中的湘潭城市中心区，承载着这个城市未来的荣耀、财富与希望，具有无限美好的前景。作为湘潭较为有实力的房地产开发商就应该抓住这个十分难得的机遇。”湘潭某房地产开发企业的吴总微笑着对记者说。

据湘潭市相关部门提供的数据，2007年湘潭城市中心区在建和预备建设的房地产项目将达到30余个，总投资超过40亿元，总计开工面积近200万平方米，而这一数字相当于2002年到2006年的总和。而仅在湘潭市委、市政府周围1000米内的楼盘供应量达到100万平方米。中心区除了让本地的地产开发商垂涎以外，来自外地的地产大亨也纷至沓来，如长沙的帝景、浙江的建鑫、多菱华城等。这场刚开始不久的湘潭地产业“多米诺”游戏，就已经进入了各路开发商竞相争夺的白热化状态。

河东进入“战国时代”

随着各路地产开发商铺天盖地的销售攻势，在市民眼里湘潭的河东已不在是以前的那块瞒荒之地了，新的楼盘遍地开花。特别是在湘潭市委、市政府周围。金侨世纪苑、金侨书香庭院、金侨中央花园、多菱华城、帝景国际、建鑫城市广场、九州怡景苑、柏丽广场、湖湘家园、湘江明珠、东园家园、湖湘名都、通苑家园、宝园花苑等数十个项目比肩而立。湘潭的河东已经进入地产业的“战国时代”。

由于地理位置相近，建筑风格与配套设施又基本相同，这些都在一定程度上促进了河东地产开发商在项目规划和主推户型策略上的“不约而同”。从而导致了各个楼盘间的同质化竞争。

据了解，湘潭城市中心区大量地产项目，在宏观政策调控下，产品特点不明显，市场产品趋于同质化，市场竞争尤其显得更加激烈。

“湘潭的楼盘无论是在品质上还是在运营上，整体上都处于比较落后的阶段，尤其是大量无序的重复开发，导致了较为严重的恶性竞争。”湘潭市房产局某工作人员指出。

在许多业内人士眼中，河东地产个盘竞争的胶粘已成为不争的事实。虽然存在着一些过度开发，但开发商还是寄希望于未来长株潭融城所形成的区位优势和行政中心东迁所带来的巨大人气。      

浮华之下暗藏危机

在2004年以前，湘潭的楼市价格基本上都在1000上下，2004年之后湘潭的楼盘价格开始节节攀升。2006年初湘潭市楼盘的平均价位达到1400左右，而到了2007年楼盘的平均价位已涨到了1700元/平方米。一些较高品质的楼盘拉升了湘潭的整体房价。在湘潭中心区的某些楼盘甚至超过了2000元/平方米，直逼长沙楼市均价，其涨幅之大是湘潭历史上绝无仅有的。湘潭房地产行业发展迅速，一片繁荣景象。然而在浮华的背后，却暗藏危机——湘潭地产后势可能供大于求。

由于目前湘潭房地产主要供应湘潭本地市场，无论是住宅还是商业物业的开发量，都大大超前了本地市场的消化能力。湘潭的城市人口只有73万。而到2010年湘潭市将新增的住房套数超过5万套。也就是说，它至少需要近20万人口来消化。而商业地产则更加饱和，据不完全统计，单是2007年的上市量，就已经达到近100万平米左右，需要至少60万人口来支撑，这意味着，未来的10年甚至更长的时间里，这一个区域的地产销售都将面临巨大的压力。

“中心区的项目销售压力很大，一些楼盘在销售中期甚至出现了客户零来访量，后续客户严重不足。同一区域同时上马这么多楼盘，市场还是很难消化的。”一位湘潭的地产开发商坦言。

据相关部门提供的数据，目前湘潭河东市政板块在售及即将上市的住宅小区项目有近20个，其中总建筑面积达10万平方米以上的住宅小区近10个，再加上周边待开发的土地较多，可以预计未来5年河东市政板块有供大于求的隐患。

河东地产急需对接“外地市场”

不少湘潭地产商除坦言竞争压力很大外，同时也普遍认为湘潭的地产也还存在较大的上升空间。随着长潭西线高速公路拉通以后，从省会长沙到湘潭的车程大大缩短，这也使得长沙市民来湘潭置业成为可能，相比长沙3000元/平方米的平均房价来说，湘潭的房价还是很有竞争力的。

对于河东市政板块而言，在湘潭市政中心东迁，河东路网不断完善，生活、商业配套设施日益健全，且有紧邻株洲的区位优势；湘潭河东市政板块的目标客户群已不仅仅局限于湘潭范围。

在湘潭河东的一些楼盘记者了解到：仅在2007年春节期间，就有数位长沙和株洲市民前来购房。而通过电话进行咨询的外地客户更是络绎不绝。在这些外地业主有近七成来自省会长沙。这些年来随着长株潭一体化进程的加快，湘潭到长沙的交通越来越方便，使得许多人“工作在长沙，居住在湘潭”的梦想得以实现。湘潭居长沙不到40公里，而湘潭的房价仅为长沙的1/2。如此巨大的价格反差，也使得许多一时无法在长沙买房的长沙市民，选择在湘潭置业。

“现在长沙的房价已经涨到3500了，湘潭只有1700左右，我在湘潭买一套房省下的钱，还可以买一辆车了。”一位来湘潭购房的陶先生对记者说，长沙到湘潭开车只要20多分钟，他的许多朋友已经考虑到湘潭购房了。

但业内人士依然担忧：虽然湘潭的地产业逐步开放，但湘潭的房地产运作还不够成熟，许多地产开发商依旧固步自封。其销售网络和销售手段并不能适应日益扩大的外地市场。究其原因在于湘潭的地产商对外地市场没有一个明确的认识，依然等同于本地市场对待。因此造成了本地销售与外地需求之间的矛盾。如何有效的对接外地市场，这将是湘潭房地产行业今后所要面临的又一次机遇和挑战。

关键词

湘潭中心区：湘潭市委市政府所在地，北起河东大道，南至书院东路，东临吉安路、107国道，西接宝塔中路，区域面积约4.7平方千米。全市上百家党政机关云集于此，形成了以市委、市人大、市政府、市政协、市军分区办公建筑群为标志、以东方红广场为核心，由湘潭大剧院、湘潭广电中心以及周围大大小小数十个楼盘等建筑群构成的城市中心区。