三线城市房价走势 -何东辉 -搜房博客

何东辉的博客：

博主

何东辉的博客

访问人数：458538

博客等级：

搜房币：

博主公告

    道安图书馆馆长，读书俱乐部
    实业公司董事长。
    处世和而厚，生平直且勤。
    欢喜结缘各位朋友！

我的圈子

真情世界
普通圈友

地产解衣社
普通圈友

策划圈
普通圈友

白菜FB之家
普通圈友

虎坎楼市
普通圈友

中国房地产
普通圈友

名博圈
普通圈友

中国商业地产
普通圈友

家豪房产培训学院
普通圈友

深圳经纪人
普通圈友

更多>>

最新加入

友情链接

更多>>

音乐

正文

三线城市房价走势 (2008-8-17 19:34:10) [发送到微博]

分类：房地产与商业　标签：襄樊地价房价古襄阳 |

2008-7-20 14:06:38| 土地价格决定未来房价

在襄樊市国土资源交易中心网站，公开挂牌出让20080701宗地，襄城铁佛寺路原卫校地块，土地面积31608.3平米（47.41亩），容积率≤1.8，筑密度≤30％，绿地率≥35％，建筑高度20米，建筑规模56890平米，规划用途为住宅，使用年限为70年。

8月8日该宗地以7111.875万元成交，单价150万元/亩，受让人为湖北汇城置业有限公司。

按照成交价计算楼面土地成本，按建筑面积要摊到1250元/平方米，加上土地交易办证税费等，单位成本不会低于1300元/平方米，与2008-3-1 10:18:47| 地价逆市创新高开发成本大揭秘地价293万元/亩的楼面价相同，原因在于该容积率仅≤1.8，使得这块古城墙边、临护城河、位置极佳的地价涨不起来，地方政府大失所望；

规划要求人车分流、整体地下车库，这样土建成本控制好的话可能在1000元/平方米左右；

规划、报建、市政配套、工程监理、园林景观等费用合计300元/平方米；

前期费用、管理、销售、不可预见费用等10%；

建安企业税费加上开发企业营业税、所得税、土地增值税等大约15%；

那么商品房成本在3250元/平方米，开发商预计实现利润300-500元/平方米，

住宅毛坯房开盘起价不会低于3600元/平方米，

如果做襄樊市场第一家精装修房，装修费用400-500元/平方米，

精装修房开盘起价不会低于4000元/平方米，以提高品质增加附加值，填补精装修房的市场空白，大打园林景观等地域文化牌，不失为高明策略。

在全国大中城市房地产价格回落之际，如内地襄樊、十堰等三线城市的房地产价格却是稳中有升，土地价格、容积率是关键，该宗地的受让人是外地开发商，是底价成交，而参加挂牌拍卖的本地开发商都只是观望，连牌都没有举。

该宗地位置是十分特殊的，襄阳古城唯一成块状规模的土地，生活配套十分完善，风景环境超一流优美，古城20米限高，房源稀缺，成交价却只是去年及今年年初的一半，以此预测，未来三线城市地价不容乐观。

我们对国家金融政策不能抱乐观幻想，房价趋势十分微妙。10月份以后，随着项目建设推进，开发商的资金链更加严峻。随着股市、基市的暴跌，社会整体资金严重缩水，投资欲望和购买力减少，房地产形势不容乐观。但是地价决定房价，地方政府能根据市场控制土地供应量和底价，房价要想下跌也不容易。

小道消息：该宗地原使用人为襄樊职业技术学院（卫校），因为搬迁建设新校区，急需建设资金，不得已在并不适当的时候将土地挂拍。如果是位置不佳的地段土地，成交价格可能更低。

政府是土地价格、楼盘价格、房地产供应等经济现象的操控者，地方政府控制着最重要的资源----土地，是房地产市场中最大的庄家。

股价、基价等的大幅度下降，地价也面临下跌，迫使地方政府转变视土地为第二财政的政策，及时调整城市经营规划。

地方政府要全方位地经营城市，而不只是经营土地；要发展城市综合实力，而不只是GDP。

阅读 (9576) | 评论 (13) | 转载 | 收藏 | 举报/意见

文章评论：

您现在发表的是匿名评论。
发表评论
昵称	(您可以在此修改昵称，不超过20个字符或10个汉字)
内容
	常用表情星猫臭臭嬉笑猴馒头
	评论并转载文章分享到微博
搜房用户可以先登录再评论