越南房地产商务考察随笔（二） -朱大鸣 -搜房博客

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    现为《经济参考报》、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房、CCTV证券网、中金、东方财富网等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。著有《走向——后奥运时代的中国经济》一书。

    既具有实体企业的操盘经验，又具有深厚的理论功底，在财经评论人中独树一帜。视野开阔，广泛涉猎房地产、股市、民生焦点以及政治改革的等领域话题。见解独到，许多建议和观点都为后来的实践所印证。

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越南房地产商务考察随笔（二） (2007-9-13 11:11:09) [发送到微博]

分类：走遍全球　标签：商务考察游记房地产越南投资走出国门旅游度假区 |

但我们此行可不是来度假的，第二天一早，我们又去了芽庄的邻省宁顺省(Ninh Thuan Province)。在越南所谓的省会实际上与国内的一个县差不多大小，接待我们的是省会副主席等十几位政府官员，一到那里就参加了他们特意为我们举行的项目推荐会，在这里政策极为优惠，工业土地租金在每年每公顷200美元，前十年至十五年可免租金，租期长达50－70年。我们一行老总们在国内多是以住宅和商业地产开发商为主的，所以我们对这儿的海边旅游区的土地较感兴趣，我们参观了二个越南当地商人开发的度假村，并考察了他们推荐的一块27公顷的海边旅游土地。上帝有时太不公正，这样好的海边旅游土地资源要是放在上海，那是价值不可估量。在这里开放度假酒店产品土地成本几乎可以忽略不计，几百元美金一公顷的租金可以每年分期付款。尽管旅游资源不可多得，地方政府极力要打造旅游事业，但宁顺受至于芽庄的效应，飞机中转也是靠芽庄那个美国空军留下的小机场，而且机场距宁顺要一个多小时的车程，开发旅游事业要是没有一个突出的亮点，要成气候有待指日。

岘港(Da Nang)是越南的第三大城市，也是一个重要的港口与旅游城市。岘港地处越南中部，早年也是南越地界，所以在战争年代是一个重要的战略枢纽。说她是第三大城市，实际人口也就近五十万，老城区面积不大，城市正向外围推进发展。比起西贡来岘港要显得宁静得多，完全没有商业化城市那种喧闹。在岘港我们下榻在距市区约3公里的海边度假酒店Furama Resort，这是一个极有特色的五星级酒店，其风格象巴厘岛一些度假酒店，敞开式的大堂，悬挂着许多古铜色的吊扇，凉爽通透，海风拂面，既省能源又有味道。整个酒店占地至少有十公顷以上，最高楼层只有四楼，整个建筑以庭院式的风格相围合,绿荫匆匆，如诗如画。在酒店的任何一个角度来欣赏尽是一幅美丽的图画。酒店有两处游泳池，一处紧靠着海边沙滩，一处在酒店中心的热带雨林丛中，在这个酒店度假可谓是游泳爱好着的天堂。岘港正在大力发展旅游事业，沿着Furama Resort 至古城会安25公里的沿海路边，正在大量兴建高级度假酒店，如皇冠假日酒店等，我相信今后中国的游客也会喜欢来这里休闲度假，放飞心情。

在我们到达岘港的那天，正巧中国驻越南大使馆商务参赞何小玲女士在此考察，我们一行拜访了她。在与何参赞的交谈中我们了解了不少近年来中越两国的关系发展情况，及有关越南的投资环境等话题。对越南的房地产投资，她认为机会与风险并成，作为投资商到异国来开发，首先要了解越南的国情与相关政策，并对市场要进行而充分深入的研判。近年来越南GDP每年以7％的速度不断增长，国外投资着大量涌入，越南已成为一片投资热土，韩国，新加坡，台湾等国家位居投资榜首，中国在越南的投资量目前只能排到第8位，而且大多是制造业等民间分散资金，大额投资很少，至今为止中国投资商在越南房地产开发中还没有成功的先例。

离岘港一个多小时车程的广南省也是我们此行考察的重点，广南省的茱莱经济开发区是越南政府在广南省地盘上成立第一个经济开发区连同两个世界文化遗产会安（Hoi An）和美山（My Son），是一个具有相当规模的综合开发区，其总面积约32400公顷。去年中国国家主席胡锦涛，在越南参加APEC会议期间也曾前往该区考察，同时与越南高层达成约定，协助越南规划成为中国深圳模式的集自由贸易区，工业区，度假旅游区及都市区四位一体大型开发区。

8月23日我们一行来到广南省(Quang Nan Province)，得到了广南省政府领导热情的接待，省人委主席阮德海先生介绍了全省经济发展的概况，三歧市主席介绍了政府给外国投资者的优惠机制及相关政策，双方同时展开了热烈的讨论。茱莱经济开发区有着便利交通条件，一号国道和铁路把茱莱和越南南北各地紧密联系起来，特别是空运有茱莱机场，这是越南政府规划的六个国际机场之一。广南省有125公里海岸线，其中茱莱开发区就有70公里海岸，为发展旅游事业和各类高级娱乐区创造了有利的条件。在加上地方政府相关优惠政策的配合，诸如土地出租政策、企业所得税政策及良好的配套服务手续，都为境外投资者提供了有利的条件。我们同时实地考察了都市规划区与旅游度假区的地块，与会者一致共识这是一片希望的热土。

往往出国商务考察，已考察为名，实为旅游。而我们此行是严格意义上的房地产商务考察，一路走来，马不停蹄。组织者把七天有限的时间安排得井然有序，大好风光虽然留恋，但我们更多的是在开会、讨论、访问、酒会、踏勘实地的时光中度过的。商务考察的最后一站，我们来到了越南的首都河内（HA Noi）。2000年时作为观光客，我曾从广西入境，经过边境的芒街、下龙湾、海防市，最后来到了河内。这次故地重游，明显感觉到河内城市面貌发生了很大的变化。但大街小巷车水马龙，摩托车大军川流不息的状况还是依旧。这既是一道独特的风景线，也是一种交通隐患。从河内一份英文报纸上读到越南去年死于交通事故的有12万人，而且还呈上升趋势，所以越南交通部长正在呼吁要尽快改变此现状。

在河内我们会合了几位以复星集团郭光昌为首的，重点考察钢铁行业的同行们。一块拜访了越南建设部副部长，了解河内的商业地产及五星级宾馆开发的情况。对于河内来说今后各种国际会议越来越多，商务客人出入频繁，对于高级酒店的需求将会很旺盛，可以抓住机遇建设五星级酒店；我们还拜访了越南投资规划部的官员，进一步听取了越南的投资政策、越南的规划情况以及基础设施投资领域，能源矿藏投资领域的相关政策。从中了解到除非国家级特大型投资项目，一般大中型投资项目审批权限，中央政府已权限下放到各省会，外国投资者可直接与地方政府进行深入洽谈。

一周的考察结束了，作为境外投资者在短短的七天时间里，走马观花式的考察，要迅速作出决策那是远远不够的。但通过此行的访问至少对越南经济的运行情况、行业的相关政策及信息，有个基本的了解，这对今后深入研究奠定了一定的基础。我认为中国优秀民营企业通过二十年来积累与发展，无论是资本运作、投资理念、经营管理都有一个质的飞跃，中国企业家已具备走出国门，参与对外投资、收购、并购，融入国际贸易一体化的实力与条件。越南是一个值得考虑投资的区域，总体的资本进入门槛还相对比较低，有一定的机会点。两国尽管是一衣带水，在文化、习俗等发面有许多相似之处，但还要充分考虑两国之间的国情差别、政策的异同及变化、基础设施、市场的接受度及人力资源等等因素，从而再来作出真正的战略决策。

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