越南房地产商务考察随感(一） -朱大鸣 -搜房博客

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    朱大鸣，工商管理博士，中国资深财经评论人，企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席，全国工商联房地产商会常务理事，上海市普陀区区政协委员，上海春之声集团董事长。
    现为《经济参考报》、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房、CCTV证券网、中金、东方财富网等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。著有《走向——后奥运时代的中国经济》一书。

    既具有实体企业的操盘经验，又具有深厚的理论功底，在财经评论人中独树一帜。视野开阔，广泛涉猎房地产、股市、民生焦点以及政治改革的等领域话题。见解独到，许多建议和观点都为后来的实践所印证。

    本博客所有文字内容均为原创，网络转载请务必注明文章出处和作者姓名，报刊、广电等媒体如需转载和引用请事先与本人联系，同意后方可转载，谢谢合作！特约撰稿/媒体推广请联系：zdmjack@yahoo.cn
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越南房地产商务考察随感(一） (2007-8-31 13:18:08) [发送到微博]

分类：走遍全球　标签：走遍全球考察游记房地产越南 |

一衣带水越南越美

――越南房地产商务考察随笔

    这是一个饱受外来战火侵略而备受蹂躏的民族，但他们就像原野上的野草顽强的生生不息；这是一片肥沃而富饶的土地，蕴藏着丰富的矿藏资源，长达3700公里的海岸线，构成了一个天然的旅游度假胜地；这里没有春夏秋冬的四季之分，只有雨、旱两季之分，长期生活在热带的人民看上去很弱小，但他们的民族自尊与纯朴却令人肃然起敬；从南到北男人们喜好带着绿帽子，既能遮阳更表达了他们对70年代越战胜利的纪念；都市里吵杂而喧闹的摩托车，不断冲击着你的视觉与听觉波，构成了一幅现代都市的生活图。这就是现在的越南……
2007年8月18日由上海市工商联房地产商会组织的赴越南商务考察团一行十人，由商会秘书长沈克乔为团长，搭乘上航的班机伴随着淅沥沥的雨声，在夜幕中降落在胡志明市机场，开始了为期一周的房地产商务考察。
    在西贡(Saigon)现称胡志明市（H0 Chi Minh City）的几天里，我深深的被这个弥漫着浓郁法国情调的城市所吸引着。这个号称“东方小巴黎”的西贡，拥有着约800万人口，她既有现代都市的繁华与兴旺，也无处不散发着法兰西古老的幽香。这次出访我们有着良好的沟通基础，协会中的上海华辰隆德丰集团，已在五年前就进入越南市场，他们在中部的广南省茱莱经济开发区投资了水产饲料厂，并与西贡的皇君集团在宁顺省联手准备开发旅游度假区及工业园区，已在西贡设立了办事处。领队华辰隆德丰集团海外发展部的总经理周向建，一到西贡就如鱼得水，对越南的文化，风俗习惯及人脉关系了如指掌，并对此越南之行的行程作了精心设计与安排。
    西贡老市区我几乎没有发现有规模化的住宅社区，城市还保留着法国殖民时期的规划格局与建筑物。由于中心城区土地资源稀缺，沿街的现代建筑较多的是4米面宽约15米进深的三至四层商住两用房，又窄又高但色彩斑斓。这类房屋大多是越南人的自建房，因为越南是实行土地私有化的，个人可以向政府买地，自建盖房。目前西贡政府正积极发展西贡河南岸的住宅与商务开发区，也就是说要想在西贡做房地产成片开发，又要靠近市区，西贡河对岸是主要的土地储备区。此行考察代表团特意察看了这片区域，比较有代表性的是由台湾商人出巨资，通过十年的运作，投资开发的富美兴商住开发区，其规模之大在国内也实属少见。目前该区域已初具规模，以高层公寓与别墅为主，公寓价格可不菲，大约在每平方800－1000多美金左右，别墅每栋价格在30－50万美元上下，这样的房价已达到国内发达省会城市的水平。可以这样说西贡的房价与人均收入比例比中国更悬殊。据了解在西贡普通市民月均收入大约是200万越盾左右，折人民币也就是1000元上下。所以能买得起这样房子的大多是商人，部分公务员及越南海外侨民等。在越南有一条不成文的规定，几乎所有的公务员可以在外兼职，甚至可以经商，所以光看表面收入是难以理解的。在这里稍好一点地段土地价格已达到每平方500－600美元，其高昂的地价是我们来越南之前是难以想象的，可以这么说在越南的两大城市西贡与河内，房地产开发的成本已相当高了。
    目前越南的房地产政策规定，境外机构只能是向越南政府租赁土地来进行开发，其土地租赁期一般在50年，而且开发的房屋只能面向越南公民及越南侨民进行销售，外国人是不能购买的，只能租赁房屋。我认为在越南进行住宅开放，特别是中高档楼宇的开发，其客户面就受到了相当的限制，有一定政策风险与市场风险。据越南官员们说在不久的将来会对外国人进行开放，但目前没有时间表。另一方面在西贡市区的甲级写字楼数量不多，一些代表性的甲级写字楼的租金价格已达到每平方每天1元美金以上，而且还很难租到，这是由于憎多粥少所造成的，是一种不正常的现象。
    我们越南之行的第二站来到了著名的旅游区――芽庄(Nha Trang)，越南最美丽的海边城镇和海滩度假胜地，银白的沙滩，湛蓝的海水，在灿烂的照耀下，使人有点睁不开眼。每年有无数国外游客在这里度假，长达6公里的海滩沿途尽是各类餐馆、酒吧、商店、旅馆与高级酒店。形形色色的西方游客穿着沙滩裤，在海边游泳、做日光浴、阅读、发呆。芽庄当地人的心态，比起越南其它地方的人来得更为轻松，看上去整日无忧无虑。一家三口乘着一辆摩托车，其乐融融在海边大道兜风；年轻的情侣在椰树底下，伴随着许许海风倾诉衷肠。在越南尽管收入还很低，但他们很满足于现状，一杯咖啡、一杯茶水、三五成群抽烟闲聊，据说在亚洲越南是幸福指数最高的国家。我们一行住在Sunrise Beach Resort宾馆，这是一家由英国人管理的五星级宾馆，欧式的建筑立面，超大的豪华房间，面对碧蓝的海水，使人心旷神意，喝上一口越南当地的浓郁咖啡，一切烦恼顿时消失。芽庄真不愧为是一个度假天堂。

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