很多人都喜欢意淫，开发商同样如此。报纸上说某某天北京要来个世界小姐签名售书，到那一天，我敢肯定有不少光棍包括已婚男士都要去凑热闹，大部分都梦想能有李春平的待遇，期待能与世界小姐来一场艳遇，可结果人家确实瞟你一眼，但是眼珠90%部分都是白的。都说奥运百年不遇，据了解很多开发商都在制定奥运期间的推广计划，不惜耗费大量金钱要让全世界人民都记住中国的地产项目是多么好。

 

可是实际情况是，奥运期间实施单双号的、全城到处戒备森严，购房者谁还有心思买房？至于有银子的老外们，人家到中国来是为了看奥运，顺便逛一下北京城。要看房子，我估计人家是要去看二环里具有民族特色的四合院，至于钢筋水泥的“现代建筑”，人家早在你住平房筒子楼的时候都享受过了。您如果和人家沟通什么房子是最好的投资品，我估计老外恨不得抽你丫的大嘴巴，您这正好戳到人家的“痛苦G点”，他们国家的房产正在迅速贬值，您却说房价只涨不跌，不挨抽才怪。

 

那么奥运期间我们该干什么？如果要是我，就象网上所说的，我选择“避运”，利用这难得的清闲时机，去好好的休息一下。当然所有楼市的参与者都应该趁着奥运契机，好好反思一下过去，冷静看待目前楼市的困难，理性面对奥运后的楼市，我们究竟该采取什么样的对策，让楼市回暖，让市场回归良性轨道。

 

半年多来，中国房地产正经历一场前所未有的“阵痛”。政策风云压顶，房价飘摇不定，买家观望犹豫，投资客愁眉不展，学者不着四六的胡言乱语，银行忐忑不安，开发商囊中羞涩，地方政府左右为难。楼市似乎也经历了一场大地震，楼市崩盘呈现山雨欲来风满楼的征兆。其实，谁都明白，楼市如果真的崩溃了，对谁都没有好处，大到国家，小到普通民众都会受到强烈的打击。

 

此时，需要我们所有人理清思路的时候到了。开发商要想的时候奥运会后房价到底降还是不降，降价是什么局面，不降自己又能支撑到何时；购房者应该考虑的是房子到底买不买，什么时候买合适，什么样的价格是自己的心理底线，毕竟自己要结婚、孩子要上学、老人需要一个舒适的环境安度晚年，房子早晚还是要有的。

 

楼市学者和专家们，如果你们真想做楼市的“大仙”，想料事如神，不妨在此期间搞一个社会考察，去售楼处体验一下做销售员的那份辛苦，去和房奴们聊聊房贷的沉重，或许这样，能让你们未来作为“喉舌”会理性很多、专业很多。至于政策制定部门的官员们，估计奥运期间不能指望他们干什么了，因为好象很多人都去保证奥运会万无一失去了，不过也指望不了他们什么，谁让人家是管理者呢。

 

如果还有开发商妄图在奥运期间发一笔奥运财的话，你们不妨就把有限的资金投入到无限的奥运会推广中去吧，最终是销售取得成功还是被奥运“熬晕”，让我们拭目以待。“临渊慕鱼，不如退而接网”，想想奥运会后怎么办吧，奥运会后房地产市场是否会出现拐点？是否政府会出面救市？购房者是否为放弃观望让楼市重新复苏？这都是开发商需要认真思考，并做好充分的应对准备，这才是开发商的明智之举。

 

 

富人拥有房屋多套，而穷人只能寄人篱下，甚至居无定所。因此空置房屋不仅是房产作为社会的资源一种无端浪费，同时也是影响社会和谐的不安定因素之一。但是长久以来，对于大量的空置房，政府管理机构却没有采取实质的措施来解决，或者采取了一些无关痛痒的手法，最终都是效果甚微。

 

空置房如何严打，我们不妨学习一下欧美国家的一些经验。在荷兰、瑞典、英国等都采取了强有力的措施，向闲置房宣战。荷兰法律上容许人们入住闲置一年以上的空房，瑞典除了加强租赁服务外，瑞典政府甚至将无人居住的住房推倒。法国一些城市则规定，房屋闲置的第一年，业主必须缴纳为房款一定比例的罚金，数额按空置房时间增加，此外欧美多国也相应出台相应法规，必要时采取法律手段。

 

欧美等国相比中国，人均土地面积占有量大，城市人口密度低，上述国家更有理由建设更多的房屋，房屋即使存在空置也可以理解。但是相比中国的人多地少，他们对闲置房的打击力度更大，采取措施起来毫不手软，甚至不惜动用法律手段来禁止大众的空置行为。笔者认识一位唐山的“煤”老板，其在北京购房至少不下三处，问替购买用途时，他的回答是：“一套自己去北京的时候住，另外两套放着，反正钱闲着也是闲着，买了房子塌实。”

 

以煤老板为代表的有钱人在京城购房可谓再平常不过，据说北京城每生产出3套房子，就有1套被外地人买走，而这些人买房的目的很少是为了居住。一种人买房是为了炫富，证明自己成功无比，这类人的代表就是煤老板，矿主或其他行业的爆发户；还有一种人在北京买房是看重了北京的发展前景，买房子意味着投资，这类人的代表是温州和其他省市的炒房团们，当然海外投资客也是其中重要一分子；还有一种人就是先富裕起来的“官员们”，他们利用人民赋予的权利给自己换来了大笔的金钱，除了把钱洗到国外之外，剩下的就是买房子了，象北京这样的城市是他们的购房首选。

 

有钱人合适了，可是居住在同一城市里的普通人就大大的不合适了。有钱人买房子只要位置合适，交通方便，价钱是从来不考虑的，房价能够上涨到今天与国际接轨，有钱人功不可没。试想一下，如果政府在打击闲置房方面狠下功夫，让那些投资客、炫耀客退出楼市，房价降下来一定不成问题。

 

如果北京空置房超过一年，就容许大众无条件的入住，那么我们可以解决多少人的居住问题；如果无人入住的房屋政府无条件的可以收回，用作廉租房用途；如果空置房高额征收类似物业税的社会房屋资源税，那么还有人敢闲置房屋吗？打击投资客，并不一定采取类似提高2套房首付比例和贷款利率的愚蠢手法，因为这样的策略更多的时候伤害的是普通大众，如果空置率被打下去了，相信投资客和购买多套房屋的有钱人将自动退出楼市，楼市的供需矛盾将会得到有效缓解，而开发商在制定房价再也不敢为所欲为，楼市和房价必将理性回归。

 

 

建筑公司老板转让，开发商的日子也未必好过，工程款可以拖欠，但是银行贷款和土地款却未必有胆量拖欠，银行和政府可不象建筑公司那样好欺负。开发商在大众眼里，通常都是开着奔驰，旁边坐着美女，叼着雪茄的形象。老板们翻云覆雨，挥手顿足之间就能搞定一个项目，然后在自己修建的欧式别墅里等待日进斗金。事过境迁，有人形容08年的开发商：“不是在躲债，就是在躲债的路上，”这话听起来有点夸张，不过非常贴切地说明开发商缺钱的事实。

 

房子不好卖了，曾经为多少年轻人为之向往的售楼小姐、售楼先生的日子如今变的艰难无比。房地产销售由于进入门槛低，而且收入高，因此近年来成为众多年轻人的首选工作。在楼市红火的年代，一个刚刚毕业的学生从事销售工作，短短几年就能有房有车，过上衣食无忧的“白领”生活。

 

如今楼市低迷，成交量萎缩，销售员的销售提成大量减少。“我们的工资一个月只有1000元，但是市场好的时候，房子不愁卖，一个的提成就能上万元，但是今年几乎就没有卖出去房子，靠基本工资连房租都付不起，现在完全靠吃老本生存”，一位北京CBD项目的业务员如实说到。市场不好了，很多人选择转行，也有人选择利用下班或休息的时间兼职，挣一些零花钱。“如果不想一些其他办法，我们就无法生活了，北京的饭店服务员的工资都比我们高，而且他们是包吃包住，我们现在的境况还不如他们。”

 

楼市不争气，跟着倒霉的还有所谓的专家和媒体的记者们。大家都知道，专家和记者们的工资收入也就那么点钱，很多时候都是靠额外收入让自己的口袋“饱满”一些。往年有新项目开盘时，众多记者和专家都热衷于亲自捧场，除了能享美食，更重要的是在临走之时，开发商必定人手一份“红包”相赠，开发商的用意很明确，就是让大家回去后在自家的“一亩三分地”上多多吹嘘项目。

 

如今房子不好卖了，开发商也小气多了，项目开盘“红包”虽然继续赠送，但是厚度严重“不足”。更有过分的有开发商开盘时甚至连记者都不邀请了，“红包”不但不送，连饭都不让吃一顿，太过分了吧。难怪现在记者和专家们对开发商也不客气了。报纸上铺天盖地的“房价拐点、楼市崩盘”等一系列的危言耸听的言论就是明证。

 

去年的时候，房子比菜市场的萝卜、白菜都好卖，开发商得意忘形。记得在参加某次策划论坛上，一位开发商老总的言论让在座的房产策划大师颜面扫地，原话是：“现在的市场还需要什么房地产策划，让猪来策划房子都能卖出去”。三十年河东、三十年河西，可惜一年的时间还没有到，房子买不出去了，广告打了没有效果。

 

一夜之间，地产策划人的重要性又体现无疑，开发商纷纷邀请策划公司的专家们对自己的项目进行问诊，地产策划人又重出江湖。我有一个朋友做策划公司，去年一年一个代理项目没有接到，今年到6月，已经接了3个项目。当我恭喜他今年要大发财的时候，他苦笑的回应我：“项目多是多，但是难卖多了，三个项目加起来还没有往年一个项目的销售额多。而且开发商资金紧张，到时候能否按时、按期结帐还是个大问题。”

 

投资客开始低价抛盘套现，房奴们开始担心自己的房产沦为“负资产”……楼市低迷状态下，众生百态远不止上面所说的这些，更多的故事将随着时间的推移而逐步展开。

 

 

宏观调控这场“灾难”让大多数房企举步为艰，能否继续存活下去都是个问题。除了广大购房者对楼市观望拍手称快以外，还有一类暗自偷笑的人群，那就是资金充裕的开发商们，在自己同行一个个被资金逼向绝境时，精明的他们发现了通向“天堂”之路。

 

这里所指的“天堂”之路就是大开发商们要想在短期内在规模上有更大的突破，走常规渠道，采取“拿地、开发、销售”是不可能获得超速发展的“快感”的。因此打破常规，进行大规模项目并购才是最佳捷径。按照目前的市场环境，确实给大开发商们提供了充足的扩张空间，市场上大量的土地和项目面临转让，而且在转让价格上有充足的议价空间，转让方式非常灵活，这让大开发商喜笑颜开。

 

面对并购良机，已经有开发商捷足先登。7月15日，中国奥园地产公司宣布任命武捷思为集团执行董事兼董事局副主席，其主要工作智能是负责公司的战略设计与业务并购。业内人士分析，这位国内最炙手可热的职业经理人的到来，将带领去年10月上市，拥有巨额资金的奥园地产股份公司正式开展一系列并购业务，提升公司在业内地位。

 

武捷思个人经理颇为复杂，但是在其职业生涯中，最得意的作品就是在中国地产界，操作成功了多起并购案而使起声名雀起，被地产界喻为“中国地产并购第一人”。其中最成功的当数上个时机90年代末其被广东省委派至香港，负责对当时负债高达36亿元的粤海集团进行债务重组，通过武本人的精心筹划与运作，3年后粤海集团成功扭亏为盈让世人为之惊叹。

 

武本人在奥园正式任职之后发表了个人的施政纲领。那就是第一要奥园正式进入扩张时代；第二在土地储备中，举牌少一些，并购多占主导地位；三是加强管理，公司实行扁平化管理模式。从武捷思的发展思路中我们可以清晰的看出，奥园发展走的不是常规之路，并购才是其发展的真正源动力。

 

试图通过并购发展的开发商并不止奥园一家，同样持此想法还有保利地产、潘石屹的SOHO中国。这些开发商都是新一轮地产调控的“幸运儿”，在别的企业为资金紧张所困时，自己手重却握有大笔闲置资金。当然，在楼市的非常时期，尤其是未来楼市走向不明确的前提下，并购需要的不仅是勇气，更重要的是开发商的睿智和大胆的预期。

 

“总体来看，楼市长期的发展趋势不会改变，那就是房价会继续向上，现在市场出现短期波折和价格调整，那么对于有实力的开发商来讲，就是一个千载难逢的发展机遇。因为只有这个时候，你才可以从容选择土地和项目，而且你可以以超值优惠价格获得。”一位京城上市公司的开发商对楼市出现众多并购现象做如此解读。

 

有人对并购乐观，也有人对并购的前景产生怀疑。“并购是一把双刃剑，效果好不好取决于未来市场，市场好了，一切都好说。如果楼市一旦出现3~5年的疲软期，那么并购的大开发商将成为楼市击鼓传花的最后一棒，最倒霉的也是他们”。不管乐观也好，悲观也罢，楼市低迷背景下的并购大幕正在徐徐拉开，是祸是福，让我们拭目以待。

 

 

在目前的地产舆论界，存在两种互不两立的舆论立场，那就是以人民大众为代表的房价“唱空派”，和以开发商、专家学者为代表的房价“唱涨派”，两派之间势不两立，都视对方的观点为绝对错误。“唱空派”视开发商为人民公敌、过街老鼠，对专家学者的言论不仅嗤之以鼻，而且辱骂相加，恨不得刨其祖坟，让其碎尸万断。

 

反过来，开发商和经济学家则貌似斯文的多，针对房价“唱空”的言论，总是抱着不屑一顾的态度，拿出维护国家稳定，保证经济发展的高姿态来，批评房价一旦下降，产生的后果非常严重，那就是大则祸国殃民，小则影响民众就业和收入。

 

任何事物都有其两面性，因此房价问题产生分歧也当属正常。但是两派都不把对方放在眼里，双方目的高度一致，那就是要把对方给彻底消灭，甚至连对方的祖父祖母都要问候到位才解气，解恨。但是两派的彻底对立，对中国房地产到底有什么好处呢？早在05、06年，就有不少“唱空派”高呼房价太高，房价即将下跌，结果不知道有多少人在此舆论误导下，没有买房，结果房价数度上涨，相信肠子都悔青了。

 

而开发商为代表的“唱涨派”一直高呼的“中国房价永远只涨不跌”的言论同样祸害人无数。在07年房价上涨达到顶点的时候，不少投资客奋不顾身投身楼市，落的今天深圳不少人出现房贷“断供”。有这样一句话说非常好，那就是徐滇庆等人的言论，让多少身家千万的投资客成为房价下跌的“殉葬品。”

 

中国地产到底需要怎么样的舆论导向，地产界不妨学习一下“北大永远的校长”蔡元培先生。蔡先生之所以受万人景仰，让人不断追怀，在于其一举奠定了北京大学的基本品质。百年之间，北大涌现了无数英雄豪杰，但是要讲谁都北大的影响最深刻，至尽无人可与蔡先生比肩。蔡先生对北大最重要的贡献就是蔡先生的教育理念，其理念核心就是“思想自由、兼容并包”。

 

在蔡先生眼里，对一个事物的认识，首先认识者在思想上要保证绝对的自由，其次容许正常的言论竞争和思想激荡，承认“两相反对之学说”并存。拿蔡先生的思想与今天的房地产舆论想比较，我想我们是否该汗颜。“唱涨派”的言论在“唱空派”眼里就是民众的叛徒，社会的罪民，反之同样如此。

 

中国房地产如果真成了某些利益集团的“一言堂”，那么最终结果是房价疯涨，经济危机爆发，中国经济彻底崩溃。而如果言论完全导向社会大众，大家都不买房子，那么房地产行业将会一落千里，对中国经济发展也绝对不是什么好事情。所以，房地产的舆论还是多一些好，反对也好，赞扬也罢。多一些声音，多一些角度；多一些客观事实，少一些主观臆断，让听者自己去评判，才是信得过的舆论导向。

 

 

楼市低迷，成交量萎缩，开发商为了推销房屋可谓煞费苦心，穷其手段。北京有买大房送小房，买房送宝马；沈阳出了个买房送驴；深圳前段时间出现用女性身体比喻房价不能在降；南京的一开发商打出“房价不会下降，只是在做俯卧撑”口号。上述广告手法出奇一致，那就是开发商以搞怪为噱头，试图吸引大众的眼球，提高销售业绩。

 

但是做任何事情都要把握好“度”，适可为止。这回这家河南的开发商玩大发了，没有想到自己刻意策划的“通缉令”，让两位60多岁的老年人当场病发。不知道大伙还记不记得当年火遍神州的三株口服液在鼎盛时期时，就因为山东一老年人喝了之后突然死亡，消息传出，大众再也不敢喝神奇保健口服液了，年产值上亿的三株集团几乎在一夜之间就宣告破产。

 

如今，被“通缉令”惊吓致病的老两口的儿子已经准备上告这家开发商，一场索赔官司看来是在所难免了。开发商的“通缉令”广告确实在一夜之间让自己的项目全国知名，确实起到了宣传效果，但让开发商没有想到的是效应是负面的，而且引来了一场官司。

 

自从有了开发商，就诞生了一种新的职业，叫房地产策划。据说搞房地产策划的人都是社会的人精，因为普通人出的主意是打动不了聪明无比的开发商。因此作为开发商的“谋士”，地产策划人无时不刻的要动脑筋、想创意，要把开发商打造成地产界的比尔盖茨，把项目包装成举世罕有，把无想成有，把不文明衍变为文明。

 

于是，中国房地产总共没有发展几年，但是策划人的思想早已经走出中国，冲向世界与国际接轨了。买过房子的人都受过策划人的欺骗，这一点毫无疑问。把一条破水沟说成莱茵湖；几棵小树苗被描绘成维也纳森林；小区大门按几根罗马柱就钦定为欧洲豪宅；一栋毫无特色的“四不象”别墅，你住在里面就变成贵族。

 

上面这些善意的“谎言”还是好的，因为在地产策划人眼里，他们大部分要做的工作就是给客户画一个美丽的“大饼”，告诉买饼的人他是如何美味可口。通常的时候，开发商是策划人的“衣食父母”，有的时候不得不听开发商的鼓惑和授意做一些唯心的事情。

 

比如在制作沙盘时把房子做小，绿化加大，道路加宽，这样购房人在看沙盘时就感觉项目的绿化率显得特别高，看起来赏心悦目；在设计样板间时，放大样板间尺寸，把60平米的户型做成70平米的空间，因此客户买完房总有一种感觉，那就是自己住的房子总么都没有样板间的大；某某项目开车到城区仅10分钟，但是你要记得那是要开奔驰在夜间空无一人的道路上才能跑出这样的效率来，你要在上下班高峰时至少要走开半个小时。

 

从虚假描述到恶意欺骗，我相信大多数策划人都不愿意这么干，因此这样做绝对没有好下场，也让自己的前途大打折扣。我想策划“通缉令”卖房的人现在一定很后悔，其老板开发商会更后悔，因为策划人拍拍屁股就可以走人，顶多少挣或挣不到策划费，而开发商还要和人打官司赔偿人家损失。

 

地产策划的“败笔”如此之多，我想最重要的原因不在策划人，而在策划人背后的幕后黑手开发商。长期以来，开发商已经习惯成为楼市的强权主义者，其通过权钱交易让政府监管部门对其缺乏有效监督，因此养成为所欲为的强势习惯。这无不体现在开发环节、施工环节和营销环节对购房者层出不穷的欺骗上。

 

在此背景下，地产策划人充当的是开发商的“帮凶和拐杖”，而真实、新奇、有效的创意虽然也不少，但是在高傲、自视为天下第一的开发商眼中，都是一些“小儿科”，不值一提。所以今年出现的买房送驴据说就是一位开发商董事长的杰作。近年来，地产界的“名言”和“大事记”都出自开发商之嘴就不足为奇了，比如“未婚女青年推高房价”，“地产猪坚强”等，当年想邓智仁之类的策划大师早已在江湖消声灭迹，或腐朽，或被收买，实在可悲。

 

写到这里，忽然想起一句话“次日穷途士，当年游侠人”，中国房地产策划人该到了彻底反思和升华的时候了。

 

 

业主主动选择“断供”，绝非恶意所谓，而是处于迫不得已所为。深圳的一位张先生，去年10月份购买了一套总价为100万的房子，首付30万元，银行按揭贷款70万。但是市场变化太快，几个月内房价大跌，该房屋到08年6月时，市值仅为60万。“这套房子对我来将已经变成了负资产，我买的这个房子是毛胚房，现在同样的房子开发商还送精装修和家电，总价60万多一点，我亏大了。”张先生说到这里，脸上写满后悔。

 

半年时间不到，张先生不但损失了30万的首付款，而且已经付出去的月供也打了“水漂”。更麻烦的是，银行的起诉函终将不期而至，个人信用将增添不良记录，个人名下在银行起诉期内不得有任何财产和金钱。至于购买的房子，将最终被银行拍卖，“断供者”的损失大了去了。

 

目前随着房价的进一步下降，在深圳象张先生这样的“断供者”逐渐增加，主动“断供”的人越来越多。在此背景下，开发商和某些专家、学者们开始坐不住了，摇旗呐喊高呼“负资产论影响社会安定、房价下跌祸国殃民”。

 

最近北大教授张颐武的言论颇有代表性：“大批已经买了房的中等收入者突然发现自己的房子贬值了，要付的按揭远远高于现实的房价，于是可能出现心理和现实双重的负资产效应，中等收入者就会感到失望和痛苦，他们的奋斗被否定，梦想已幻灭，中国变革最重要的价值之一，成功的努力将被否定，这会使中国发展的一个重要动力受到伤害，必然会对社会心理和安定产生重大影响。”

 

北大教授就是高级知识分子，让我自叹不如，看了他的文字，让我意识到中国房地产是如此重要，因为在教授眼里，房子已经成为中国社会的中坚力量一生所奋斗的目标和动力，如同五四时期爱国青年“视救中国为己任”。按照教授所说，中国的“中等收入者”已经全部沦陷为“金钱的奴隶”，中国的精英们最大的追求就是每天去市民上打听，自己居住的房子今天值多少钱，又升值了多少，“涨落跌悲”就是他们最大的快乐和追求。

 

分析当前深圳楼市“断供”原因，最重要的是因为房价下跌而致使购买房屋成为“负资产”，购房者是主动断供而并非被迫断供，购房者并非因为自己破产或收入下降而导致无力还款。在这场房屋买卖的赌博中，购房者选择主动断供是一种“断臂自救”的行为，也是房价赌局中愿赌服输的一种体现。

 

按照目前的趋势，房价很有可能继续下跌，深圳一定会出现更多的因为无力还款者，“断供者”会越来越多。对于自住者来说，选择“主动断供”是不想损失太多，尽量让损失最小化。而对于那些楼市炒房客们来说，依靠炒房牟利者们将最终垮台，“出来混，早晚是要还的”对他们极其适用。

 

现在来看，深圳房价下跌，损失最大的是普通百姓。但是换一个角度来看，如果购买纯粹为了自住，那么一时的房屋价值又与己何干，自住型的购房者，绝大多数人并没有因为房价的下跌而受到大的影响。真正“揪心”房价涨跌的是开发商、银行和投资客们。房价下跌，开发商就牟取不了暴利，银行最优质的“按揭贷款”就化为泡影，而投资客们则有可能颗粒无收，甚至“偷鸡不成蚀把米”。

 

楼市“断供”不仅打破了房价只涨不跌的神话，更让广大购房者和投资客们明白了“楼市有风险，购买要谨慎”的道理；银行也应该明白，当初让购房者首付1成、甚至零首付的举措是多么的愚蠢，在赢取贷款暴利的同时，也要防范“金融”风险；而开发商们是否也明白了“房价暴利”最终不能得以长久，只有房价回归到理性轨道上，中国房地产才能得以正常、健康的发展。

 

从上面的分析可以看出，楼市“断供”绝对不是某些专家学者、开发商眼中的洪水猛兽，而是当今疯狂楼市的“退烧剂”，良药苦口利于病。虽然房价下跌会导致一些不良影响，可能会让银行和投资客“吐血”，影响了一部分“有产人士”的快乐心情和幸福度，但是谁让他们选择高位投资，如同股民在48元时购买中石油如出一辙。千万不要让“负资产”“断供”搅的我们心神不宁。

 

 

小产权房之所有生存能力如此之强，一个最重要的原因就是地方政府管理不力造成的，在土地和房屋建设监管方面，地方政府政府存在很大的缺失，经常出现视而不见、见而不察、查而不严的局面。

 

按照政策规定，对于小产权房一旦发现就应该被立即拆除，但事实上是，小产权房建设规模巨大，不可能全部都拆除，因为耗费的人力、物力成本太高，最重要的问题是大家都已经入住了，如果强行拆除房屋，影响社会安定团结，不利于和谐社会的建设。

 

对于那些购买小产权房的城镇居民来说，虽然只花了不到商品房一半的价格购买到了小产权房，但是由于其身份的不合法，没有国家颁发的“房产证”，因此买房者还是十分担心所购买的房屋在某一天被强制拆迁掉，那损失就大了。

 

不过按照现在的情况来看，被拆除的可能性不大，而且极有可能在不久的将来，自己购买的小产权房也许就可以合法出售了。据悉，国土资源部刚刚上报国务院的一份针对小产权房的调查报告建议，部分符合特定条件的产权房能够合法化，报告中的核心原则就是，绝不能让开发商占了便宜。

 

北京早在今年6月就由发改委出台了一项关于小产权房的政策，政策提出有条件地容许已转让的农民自住房上市交易。尽管该文件并非专门为此类农民房上市而发，但是还是在业界引起了极大的关注，暗示小产权房政策出现了松动迹象。当然，随后北京市发改委有关负责人出面澄清，表示该意见是特指在绿化地“拆迁房”的基础上建起来的“上楼”房，而非农民宅基地上的自建房，更非违法违规建设的“小产权房”。

 

一直以来，针对小产权房身份违法，但大量存在的事实，国家应该尽早出台相关法规，对小产权房进行严格限制，对形成既成事实的小产权房应该区别对待，应注意把乡镇企业用地、乡村公共利益设施用地上的小产权房与宅基地上的小产权房区分开，把符合规划合法开发的小产权房与违法开发的区分开，把城市规划区内的小产权房与规划区外的区分开。

 

对城市规划区内的农民住宅，以及部分已形成规模、符合规划的小产权房，可考虑制定相关政策，适当放开，同时补交土地出让金；对违法建设尤其是占用耕地要严肃查处，该拆除的决不姑息养奸。当然对于开发商变相开发小产权房牟利的行为，应该制定更加严厉的政策予以惩处。

 

“小产权房的问题比较急，国务院的政策最快应该一个月就能出来。”一位国土资源部的官员被问到国务院何时出台相关政策时作出上述答复。我们在这里不妨大胆推测一下，这次国务院的出台的政策一定不会象此前那样继续全面禁止小产权房，而一定会尊重现状，对小产权大规模存在的事实予以尊重，因此极有可能出台相关小产权房身份转正及合法入市的政策，让我们拭目以待。

 

 

当然很多开发商还在充当鸭子煮烂了——嘴还硬的角色。宣称奥运来临给北京房地产带来了无尽的发展契机。比如奥运期间将有大量的国内外的高端人群光临北京；奥运召开北京城市道路及市政将有极大的改善，北京将变的更加宜居；奥运会是开发商向世界推广中国地产品牌的最佳时机等，因此要在奥运期间展开强势推广，力争是中国品牌冲出中国，走出亚洲，迈向世界。

 

不过我们有些开发商还没有搞清楚东、西方人的生活习惯。在中国，旅游捎带脚购物成为生活习惯，而在西方人眼里，奥运也就是一次大型体育盛会而已。他们来中国的目的纯粹是为了吃喝玩乐。至于买不买房，我想比中国人还抠门的老外，虽然口袋里有大把银子，但是要让其边看奥运边旅游的同时，顺便买一套房子，可能性基本为零。

 

至于奥运让北京更加宜居，这根本就是一个扯淡的事情。确实北京奥运貌似很人文、很科技、很绿色。可是都是些短期行为，那都是为了大国面子，很多事情都是做给国外人看的。为了改进出行条件和城市空气，采取了单双号，那是为了怕外国运动员说中国空气质量不好，一旦产生抵制念头，就太有损大国形象了，奥运结束之后北京继续还是“水泥”天气，本质没有发生变化。

 

近日，不断有朋友给我打电话，说现在进京比登天还难，没有事情就别到北京凑热闹了。说这些话的人都是山西和唐山的媒老板和矿主们。这些人在开发商眼里那都是“救命恩人”，在楼市低迷、成交萎缩时，就指望他们在奥运期间来北京玩耍时，顺便多买几套投资房，这样对于资金短缺严重的开发商来讲，可谓“久旱逢干露”。

 

可是如果你现在问这些老板们，奥运期间还考虑来北京投资买房，我的一铁哥们的回答可以视为典范：“去那做什么，听说连小姐们都被赶回家休息了，我们去连鸟事都没有，还有啥劲头，给我钱也不去！”，不知道开发商们听了这话是否该断了解资金之渴的念头。

 

奥运期间正好处于北京一年当中最热的季节，而此阶段也正式传统楼市中的谈季，奥运会的召开，北京楼市的观望将继续加重，大众的关注点也绝对不在楼市上。从购房者的心态来看，大家对奥运会后楼市的走向都不明朗，但是大部分人“看空”奥运会后的北京楼市，期待楼市出现大幅度的降价的心态让众多人士把买房的时间推迟到奥运会后。“奥运期间我压根就不会考虑买房问题，看都不会看，奥运会后如果楼市下跌，我会考虑，否则我会继续观望”，购房者小张在接受采访时说出了自己的真实想法。

 

当然也并不是所有开发商都期望在奥运期间能够实现销售突破，也有开发商对奥运期间能否卖出去房持有疑问。“我们公司在奥运期间实行半天工作制，尤其是对一线销售部门，楼市本来就低迷，在奥运期间大家不妨多休息几天，为金9银10做好准备”，一位北京东部的开发商说。按照这位老总的说法，奥运期间他们主要做的工作是调整08年度销售计划，同时制定奥运会后的销售价格和方案。“奥运会后的9、10月份，是最关键的2个月度，如果这两个月销售速度还上不去的话，那么全年的销售计划就彻底落空了，那么资金短缺问题就要真正体现出来了，所以我们现在要做的工作就是蓄势待发，准备奥运会后的楼市大决战”。

 

现在看来，不管奥运期间能否买出去几套房，奥运会后北京楼市肯定要发生重大的变化。“金9银10”成为开发商在08年的最后一根救命“稻草”，而购房者也在需求被抑制了将近一年之后，能否被顺利释放出来，就要看开发商们施展的“法术”能不能奏效了。

 

北京的开发商近期在做的两大工作：一是调整并缩减全年销售计划；二是制定降价策略和措施。奥运过后，众多开发商将把“降价法宝施放于市场，以带动楼市需求。“我们楼盘制定的奥运会后的降价幅度非常大，相信一定能够把购房者拉回售楼处”。在笔者的再三央求下，这位开发商透露了他们降价的幅度，那就是在现有房价的基础上，奥运会后他们会以7折的价格卖房。如果房价普降时代在奥运会后来临，也许08年的楼市会重返“金9银10”的辉煌。

 

据分析，上述楼市创造“零”销售最主要原因有三种：一是项目销售价格高；二是部分项目地段差；三是开发商捂盘造成的。总结起来，就是这些性价比低的楼盘，碰上执迷不悟的信奉房价早晚会反弹，并最终回归暴利轨道的开发商，最终造就了销售业绩的“鸭蛋”记录。

 

 

在开发商纷纷采取折扣、赠送、特价房等手段变相降价以促进销售速度加快的今天，还有开发商敢于逆市捂盘，不能不令人产生由衷的“敬佩”之情。这些人并没有选择“范跑跑”，而是坚决选择做“猪坚强”，宁死坚决不降房价。

 

建议中国的开发商们向这33位开发商学习，并且捐款为他们刻碑立篆联一幅，上联：“六月零销售，楼市猪坚强”，下联：“誓死抗到底，房价永不降”，横批：“饿死活该”。