“涨”一定是近段时间人们语汇中使用频率最高的动词之一，猪肉、房子、方便面、甚至出租车起步费，当然工资除外。

 

  住房是焦点中的焦点，从土地拍卖市场到商品房交易市场，价格增长的周期越来越短、幅度越来越大，无怪乎老屁会顶着挨砖头的危险，做出后市短期内六城区可能冲破10000的判断。

 

  10000也许会是一个临界点，将使成都房地产市场“深圳化”的特征越发明显；也将使商品房供给市场彻底进入“90/70”政策的轨道；同时，也会影响整个市场的健康程度。当然，也许还没到那个数字，气球已经破了。

 

  房价上涨因素众多，如楼面地价、建筑成本上涨；信息不对称导致客户哄抢；国家长期以来执行刺激内需的政策；通货膨胀导致物价上涨，笔者就不一一详述，在此只想与各位共同探讨一下住房功能异化对房价产生的影响。

 

  住房作为一种生活必需品，对居民的保障是其最基本的功能，与猪肉、淡水一样。

 

  随着经济的发展，以住房为基础的房地产行业对国民经济增长贡献率的提高，特别是房地产被作为支柱产业提出来之后，住房的居住功能便被弱化，与之相反，投资创利与寻租等衍生功能得以强化。

 

  住房功能异化或者多元化造成的影响同样是多元的，其他影响暂且不谈，在这只谈其对房价的影响，自从1998年停止福利分房之后，实行商品房、经济适用房与廉租房三级住房供给制度之后，住房功能异化伊始，住房作为一种投资渠道得以实行，由于固定资产投资相对较小的风险也加快了住房投资功能的发展，同时随着国家为扩大内需、刺激消费等相关政策的出台，银行存贷款利率的下调，客观上也刺激了住房吸引社会富余资金的势头。大量资金涌入住房市场在加快房地产行业发展的同时，也加速了住房市场价格的上涨。

 

  寻租功能其实是住房创利功能的衍生物，随着住房市场投资性需求的增长，为寻租市场发展提供了更多的机会。寻租市场的兴旺，则进一步刺激了住房作为固定资产投资需求的增长，旺盛的市场需求必然导致疯狂的房价。

 

  住房功能异化不仅会助涨房价，还会影响整个房地产市场发展的健康程度。

  “房产租售比”是国际通行用来衡量一个地区楼市运行是否良好的数据比例，以房屋每平米月租金和每平米房价之间的比值，换算出租金与房价是否合理的差距。

 

  为什么它可作为楼市健康与否的依据？因为买房可能是投资或投机，而租房通常是真实居住需求，因此两者之间的价格联系，可反映该地区房产运行状况。

 

  一般而言，国际标准的“房产租售比”为1:100，但这主要针对处于发展趋于稳定的国家或地区，中国则存在经济快速上升、人民币升值预期、改善需求大等特殊状况，使房价调升的压力不同一般，因此可以放大到1:200～1:300，以符实际，惟一旦超越1:300则无疑处于泡沫边缘。

 

  还原住房是生活必需品的功能，呼唤住房对居民保障功能的回归，针对住房功能异化制定相应的应对政策，对于抑制当前增速过快的房价乃至过热的经济都有较强的现实意义。

 

  首先，政府主导完善住房保障体系，提高经济适用房、限价房、廉租房比例，并有效地执行落实。同时，针对城市中低收入者，建立点对点住房保障体系，让真正困难百姓能够有房住，享受到经济发展带来的福祉和国家相应的福利政策。并将政策的执行情况与地方政府政绩挂钩。

 

  其次，制定更加符合当前房地产市场消费特点的调控政策，遏制住房功能异化势头。针对投资、投机性消费增设物业持有税和不动产税，并根据其拥有的投资数量依次提高税率，通过较高的持有成本抑制房地产市场过高的投资型需求比例，提高市场刚性需求比例。由于住房定价策略往往根据目标客户群收入水平、购买能力等因素制定，在购买能力较强的投资型客源通过税收调节之后，房价过快增长也许可能得到一定的遏制。

 

  这几天脑子里常常想起罗素对生命动力的诠释，对知识的渴求、爱情的向往，以及对人类苦难痛彻肺腑的怜悯，面对疯长的房价、面对疲惫的购房大军、面对一双双对家渴望的眼睛，也许我们都应该做点什么！