写字楼看什么

许晓娟

接受凤凰城项目组同事的邀请，要对写字楼给大家做针对性的培训。回顾07年开始操作写字楼，经历了CBD初期的建设，当时中油国际金融大厦正处于市场内环写字楼不断成熟，外环高品质写字楼突起的时代，而后开始介入楷林国际，成就金东区与CBD相抗衡的时机，楷林国际作为中原写字楼教科书的标杆产品出现逐步被市场认可，再到CBD收官之作汇智大厦，一路走来，自己也希望能够沉淀一些东西给新同事提供一些参考和借鉴。

我们先弄明白写字楼是什么？

百度对于写字楼的解释：英文：office building，即办公用房，指机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房，现代办公楼正向综合化、一体化方向发展，由于城市土地紧俏，特别是市中心区地价猛涨、建筑物逐步向高层发展，使许多中小企事业单位难以独立修建办公楼，因此，房地产综合开发企业修建办公楼，分层出售，出租的业务迅速兴起。

写字楼能干什么？

说白了，写字楼是人类社会生产活动的衍生工具，是人类劳动分工的产物。写字楼是企业的生产资料，住宅是家庭的生活资料，写字楼不仅仅是为我们提供了工作的场所，更多的是给我们企业带来了形象价值。一个在高端写字楼里面办公的企业一定比一个在民宅里面办公的企业更具有特殊的竞争优势。企业如果只是需要一个处理生产关系的空间的话，就根本没有必要购买写字楼，甚至连租赁写字楼都不需要，只有当企业需要走出生产场所，更加贴近流通市场的时候，或者由第二产业分离出来的服务业更加发达的时候，写字楼就是向市场展示其竞争优势的最佳载体。其次，写字楼还会为企业吸引人才，提高凝聚力起到相当的作用。而且，企业购买写字楼还在企业税负上起到减轻的作用。

写字楼看什么？

一看功能，写字楼满足基本的办公功能，站在开发的角度他包含收益的功能部分和非收益的功能部分，如果所示。

看功能的同同时势必会涉及到使用率和公摊，常见的公摊包含一下几个方面：

1.         平面交通：首层大堂、主、次出入口公共门厅、公共走廊、各层公共走道；

2.         竖向交通：各层电（楼）梯前室、电梯间、楼梯间、电梯井；

3.         服务用房：开水间、卫生间、杂物间

4.         设备设施：

•     各层空调机房、弱电小室；

•     各层通风井、电管井、管道井、排烟机房；

•     消防控制中心

•     屋顶水箱间、膨胀水箱间和电梯机房、卫星电视接收机房；

4.         建筑公摊：套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙（包括山墙）及外墙墙体水平投影面积的一半；

5.         所有的物业管理用房和管理用房（含地下部分）；

6.         地下部分：电话间；风机房；冷冻站、筏门井、排水加压泵房、变电所、楼宇控制中心、变配电室、环网柜室；中水站房；消防、生活、废水水池用房、中水站房、进、排风机房等。

一般情况下，写字楼的使用率不会超过70％；高档物业的使用率可能会偏低，因为服务内容全面广泛、硬件设施标准高，导致公摊也较大，使用率只能做到60～65％，个别项目的使用率小于60％。举例：北京远洋大厦 ，使用率58％，租金30$/月*平米，金融街区域第一。所以写字楼使用率并非越高越好！

二看硬件

硬件又包含以下几个方面

n  大堂——大堂可以说是写字楼的第二张脸，大堂不仅能体现写字楼项目档次和品位，还是进驻企业的名片和身份的象征。因此，规模宏大、设计新颖、装修档次高的写字楼大堂不仅能促进项目的租售行情，还能使物业不落伍，起到长久保值的作用，无论是用家还是投资客，在选购写字楼物业时都越来越看重大堂的作用。从目前国际甲级写字楼发展的趋势来看，写字楼大堂的发展趋势可以概括为以下几点：

1.      大堂面积约达到500-800平米，部分顶级写字楼能达到1000平米左右

2.      大堂采用挑空设计，实现高度达到9－15米

3.      从节能环保的角度考虑，最好实现自然采光通风

4.      从服务功能的角度，要设置访客休息接待、安防管理和咨询服务等功能区

n  立面——在二次世界大战后，积极倡导新建筑运动的几位大师如格罗皮乌斯、柯布西耶和密斯凡德罗已陆续到美国的大学工作，他们一直主张建筑应适应工业时代的要求，要重视功能，注意发挥和表现结构和材料的美学特点，主张创新，反对套用历史式样，提出了“形式服从功能”、“少就是多”等名言，对美国以至世界建筑的发展产生了重大影响。因此，在美国出现了表现机械化大生产的框架结构高层办公建筑新造型。简洁大气也从此成为现代高端写字楼的标准形象风格。

n  空调——参数：温度、湿度、流动速度、清洁度、新鲜度等

通常写字楼中是否设立中央空调是评断其档次和品质的一个重要标准，中央空调主要涉及到主机和风机盘管，风机盘管根据布置情况分为顶挂、壁挂、卧式、立式等如图式。中央空调一般冬季采用市政供热系统对接制热，夏季采用水电制冷。国际甲级标准要求40立方每小时的新风量。

n  电梯

一个好的垂直交通系统必须符合以下要求：

（1）电梯应有合适的位置和数量，便于识别和集散；

（2）电梯所采用的速度应根据大楼的具体情况确定；

（3）电梯所占的面积应紧凑高效，要根据标准层布局作通盘考虑；

（4）超过一定的层数应进行分区，以提高效率，节省电梯数量与井道；

（5）疏散楼梯位置要分布均匀，易识别，平面尺寸要满足最大楼层的紧急疏散要求，但应紧凑，尽可能少占面积。

n  停车位

目前市场上的写字楼比较大的问题在于停车位紧张，按照国际甲级标准通常200-300平米至少一个车位配置。

关于停车场出口设置：当停车位大于50个时，出入口数量不得少于2个；当停车位大于500个时，出入数不得少于3个，出入口之间的距离必须大于15米，出入口的宽度不小于7米，出入口距人行天桥、地道口及引桥应大于50米。

三看软件——软件服务和客户资源

n  物业服务很重要——在物业管理和跟踪服务方面，企业客户看重物业管理公司的品牌和社会口碑，看重物业管理公司的服务是否能做到严谨、安全、细致、周到。对于大多数商贸型公司而言，由于存在国际商务之间的交流，因此更加关注能否得到全天候的服务，真正实现24小时办公的需要等等

n  客户资源——引进的第一波客户至关重要，他们将决定物业今后的租金水平，跨国企业进行办公选址，会根据中国国情走，他们普遍认为“跟着竞争对手和同行走肯定没错”，因此在选择办公物业方面也喜欢扎堆，也存在着明显着羊群效应。对一个新建成的写字楼，利用羊群效应更是很重要。

最重要的是看地段，好地段决定了写字楼的价值，不仅在第一时间彰显企业的品牌形象，更有力地整合有效资源，标杆企业的实力。甲级写字楼，往往聚集在城市商务中心，汇聚许多金融机构、企业，为集约办公降低商务成本。国际上，商务中心比较突出的城市，其商务聚合效应更为明显。

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