深圳楼市在持续放量的供应下，开发商如履薄冰，既要降价快速回笼资金，又要避免触上大规模退房潮的“高压线”，楼价牵动着众人的神经末梢。预计在２００８年第四季度，在房地产政策方面，继续维持此前“从严控制土地供应与信贷供给”的态势；同时宏观经济增长的放缓、外围经济环境的不确定性都为市场带来风险，而下半年较为集中的新盘供应量，将为市场带来较大的销售压力。面对已经到来的“金九银十”，如何使消费者重拾对楼市的信心，分析市场的客户需求，让产品适销对路方为上策。

　　房价理性回归可期，刚性需求终将释放

　　深圳房价经历了近两年的上涨之后，从去年年底以来，开始进入下行通道。根据置业国际研究中心统计，今年１－８月份，深圳新房成交量为２１０．９８万平方米，成交均价为１３４３４元／平方米。如果剔除豪宅对价格影响的因素，以及把开发商促销优惠折扣计算在内的话，那么目前的房价已经到了近年来的一个较低水平。

　　宏观调控、货币紧缩和市场预期的变化，打击了住宅投资性需求，降低了真实需求的购房能力，延缓了住宅刚性需求的购房时间，转变了部分刚性需求市场的预期；但是人口红利、城市化进程、人民收入水平的提高、人民币升值预期等不断带旺商品住宅的需求。随着新一轮楼盘促销低价与购房者的心理价位的接近，住房的刚性需求有望最终得到释放。

　　后市供应持续放量，十月迎来推售高峰

　　今年１－８月份，新增预售住宅项目１１１个，预售面积３８３．８３万平方米，预售总套数达３７２３４套，全市存量可销售住宅套数维持在５万套以上，可供销售面积达５５０万平米以上，存量新房已相当于２００７年全年的新房销售规模。

　　一般来说，房地产投资项目的建设周期至少要两至三年时间，因此，年内新盘的供应量并不因市场低迷而减少，后市供应量仍在持续增加，十月份的秋交会将迎来新一轮的推盘高峰期，根据置业国际研究中心市场预测，十月份有超过２０个新盘上市，可为市场提供住宅面积近１００万平方米。今年余下的３－４个月中，仍有约４０个新项目上市，近２万套新房推出市场，新增可销售面积在２５０－２８０万平方米之间。其中，主要分布于南山、宝安、龙岗三个区，合计约占可售面积的８０％。

　　今年以来，从销售新盘的情况看，高价高端和低价低端在住宅市场平分秋色，构成了“哑铃”型的市场销售结构。而在产品表现方面，大市的低迷反而吸引了一批更新换代型的自住客入市，高端住宅备受这一消费群体的瞩目，市场表现可圈可点。不但上半年高端住宅销售逆势飘红，年内仍有众多高端项目扎堆上市，如仙湖公馆、联泰梅沙湾、航空新城１号、金山碧海花园、中信湾上六座等，仅十月份就有１５个左右的别墅或高尚住宅项目上市销售，下半年的上市的高端住宅所占比例可观，能否继续逆势热销值得关注。

　　销售压力陡增，市场营销回归

　　持续新增的供应量给疲软的市场构成了极大的销售压力，市场供大于求已成定局，市场的变脸，对消费群体来说，体现于买方市场，可选择的房源更多，价格更优惠；而对于开发商来说，则意味着营销时代的回归，意味着进一步发掘产品价值，并真正让产品价格真正反映出其价值。

　　好的项目，更需要有好的营销策划，尤其是对于一些具有稀缺资源的高端住宅项目，如何能把产品最大的特性向目标客户群体展现，如何把项目从平面推广到潜在客户的交流接洽，如何从单一的推售到有机营销组合等等，将对新项目的销售进度构成极大的影响。

　　纵观深圳楼市，那些产品规划设计合理、定位清晰、充分挖掘目标客源等方面有一整套全面的营销组合划策的项目，往往能逆市飘红。

　　第四季度楼市有望回暖

　　（中原地产）

　　金九银十是难得机遇

　　对于开发商而言，今年的金九银十是一个难得的机遇，根据经验，历来房产交易会都会吸引大量的置业者看房，了解市场行情。开发商借助交易会能够达到形象展示与促进交易的目的。但今年的秋交会与往届会有较大差别，主要是开发商的参展心态不同，多了一份紧迫，参展的目的主要就是扩大销售，回笼资金。能不能借这个机会达到销售目标主要还是看产品的价格合不合理，性价比高不高。
　　
　　回顾一年来的市场发展，从去年的８月到今年的８月，市场一直处于调整的市况中，交易萎靡，过去的１３个月，全市一手交易量仅有３１８万平方米，平均每月不足２５万平方米，除了５月份的交易量冲过４０万平方米外，其余１２个月全部在４０万平方米以下。而房价在经过大半年的博弈后，于４月份出现松动。今年的春交会期间，有部分开发商率先调整价格，给出大比例的折扣、推出特价房等措施获得了极大成功，明显激发了购房需求，促进了交易量的上升，从图形上看，１３个月来成交量最大的５月恰恰是平均房价最低的月份。

　　未来交易气氛有望转变

　　不过５月份那次降价行动并未获得一致认同，大部分房企没有及时扭转心态，由于期待银根放松来推动楼市的全面复苏，在营销策略上等待观望心态占据上风，价格的调整比较保守，使得５月份的回暖势头没有得到延续，成交单位也局限于少数特价单位。进入到下半年，在一系列不利因素的影响之下，国内外经济形势发生逆转，全球经济增长放缓，对楼市信心形成进一步打击，而金融从紧的政策即使在奥运会后也看不到松动的迹象，开发商才充分认识到市场环境发生了根本改变，在局势越来越不利的情况下，尽快出售资产储备现金才是谋求生存与发展机会的明智之选。因此抓住年前最后一次机会，以最快的速度把房子卖出去成为开发商此次参展的首要任务。在这样的压力之下，开发商会充分考虑置业者的承受能力，理性定价，避免秋交会热闹但不热销。

　　从８、９月份的推盘来看，离秋交会尚有一个多月的时间，但楼市推盘高峰已提前到来，８月份全市共推出住宅项目达１６个，供应量７０余万平方米，比７月增加了１９８％，９月份预计还有２０余个新项目推出，两个月合计新增供应将达到１５０余万平方米，无论是供应量还是供应品种都非常丰富，置业者选择的余地比较大。而从８月份的新盘定价看，中高端、豪宅项目的定价都在向理性回归，普通住宅价格进一步回落，在西乡、龙岗中心城、布吉、龙华等地，价格已回落至工薪白领可以承受的水平，价格底部基本形成并有望获得稳定支撑。

　　在开发商急切要利用今年的最后一个旺季出货的背景下，市场的交易气氛极有可能获得转变，预计在接下来的最后一个季度，市场交易量有机会获得显著提高。

　　楼市将迎来阶段性平衡

　　（星彦地产）

　　９月２９日至１０月３日在深圳会展中心举行的秋季房产交易会将是一场房地产盛宴，在这场盛宴上，开发商定会表现出消费者久违的坦率与热情，以及难以掩饰的急于清货的焦虑。而买方，从八月底的成交态势来看，似乎对开发商的让利行为开始“领情”，进一步的价格优惠会更贴近他们的理性预期。因此，未来两月买卖双方有望年内首度握手言“和”。

　　价格回归理性，“性价比”老歌新唱

　　８月份，两大主要成交区宝安和龙岗的新盘开盘价均低于当月一手房整体平均价。另外，８月份数据显示，目前因前期滞销而累计下来的存量达５５９．７５万平方米，市场的失衡从去年上半年的价格疯狂追赶状态转变到另一个极端，即严重的供大于求，只有价格的进一步回归才能扭转这种局面。价格实惠，另一种称呼叫高性价比，将是今年九、十两月的关键词，也将成为市场主力量的基本素质。未来两月市场的特性已经提前固化，一些在８月份已经取得预售许可证、延迟到９月份开盘的楼盘无疑正是要借这样的机会低价入市，目的正是要契合价格下滑的市场。从产品结构来看，未来两个月活跃在市场上的将以关外的普通住宅为主，高端的别墅、大户产品供应日渐稀少，客户端价格敏感性低，一般是活动多、降价少。

　　市场期待开发商更多主动

　　年轻的深圳具有庞大的置业需求，但刚性需求的另一力量就是消费者的理性。经历了这一轮的房地产泡沫之后，消费者对市场有了新的认识和判断，整体上已经十分理性，不少销售中心都认为现在的客户“看得多，买得少”。当房屋从投资产品回到商品的角色时，交易的主要力量来自住型买方，他们的购买力和心理预期才是市场均衡的决定性因素，而购买力和心理预期是随着市场和经济的变化而变化的，不等于眼下的刚性需求。

　　事实上，开发商与消费者之间的“对弈”正在从前期“零和”的局面转变成“双赢”的结果，但要达到真正的双赢，需要开发商进一步的主动让利。八月底的价格优惠的确促成了成交量的提升，市场需求的一贯特性告诉我们，进一步的降价将产生更多的价格效应。未来两月，普通住宅在一定的价格优惠下可望有较大的成交量。相对而言，高端楼盘的成交走势则难以判断。

　　泡沫破灭后特区内外价格差距凸显

　　从月度数据看，全市住宅成交量开始温和放大，特别是关内住宅市场回暖明显，７月和８月成交量连创今年新高，且价格仍维持了高位，成交均价保持在１７０００元／平方米以上。一些高端大户产品如百仕达乐湖等由于稀缺受到改善居住的财富人士的青睐，开盘后一直处于热销状态。此外，万科、佳兆业、新世界旗下的关内楼盘都相对畅销。整个关内市场，尤其是其中的中高端品质住宅市场在这一轮房地产泡沫破灭的过程中对消费者结构进行了调整，价格非敏感型的消费者逐渐在此聚集，而价格敏感型消费者则从这里被“挤”出。由于关内土地极其稀缺，定位相对高端，因此，关内房地产价格向下波动的空间将有所减小。

　　相对而言，关外住宅价格下跌幅度大于关内，尤其是普通住宅，目前在售的一手房价格普遍在一万元以下，龙岗中心城已有多项楼盘起价破“五”。受交通不便、配套滞后等因素影响，在投资客大量撤场、价格偏高的情况下，成交难有起色，降价是促进成交的最有效方式。前期市场显示，关外部分交通便利的或有品牌优势的项目降价优惠促销效果明显，吸引了为数不少的关内白领购买。

　　金九银十将现“价跌量升”

　　（尊地地产）

　　经过近一年的市场调整，楼市依然处于疲软状态。

　　市场上的许多大盘更是由于其前期土地成本较低，且在市场上已经占据一定的影响，开发、经营、管理、服务、推广成本相对经济、低廉，规模经济较大，在调控形势下为避免资金沉淀，而率先领跌深圳楼市，抢占市场份额。如某典型项目就从０７年８月份３００００元／平米左右的均价调到１５５００元／平米再到１２５００元／平米，实现了价格的腰斩，最终取得了销售突破，其销售率迅速达到了６０％以上。

　　而关外的西乡、龙岗等地的诸多大盘项目，如：富通城、泰华阳光海、水岸新都、公园大地等也纷纷弃价保量，储备粮食以御寒冬。其一步降到位的做法，令市场的刚性需求得到一定的释放，取得了较好成绩。但由于近两年井喷式的开发，市场“攀富效应”的作用，整体压力依然存在，一直到８月份，深圳累计的空置量已超过５００００套，８月８日甚至创下５２４８５套的新高。

　　８月份，各大楼盘加大了促销及折扣力度，取得了不错的效果。深