注：本文作于2007年8月，当时广州主流楼价为8000左右，但10月份楼价已疯长到万元以上，和2005年相比升幅在200％以上，已远远脱离了主流购房人群的购买力。就凭一个理由——现在绝大部分原来有购房能力的人都买不起房了，这个楼市已到必须要调整的时候了，否则就必定走向崩溃的深渊。

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又在炒作深圳投资客推高广州楼价了，某人又在鼓噪广州楼价继续攀升了。很好，如果想让广州楼市象股票崩盘那样崩溃，就让楼价继续猛升，2008年升到2万/㎡以上吧！

香港1997年楼市价格到了顶峰，最终还是在多种因素作用下崩溃，楼价一泻千里！泡沫的楼价最终要付出惨重的代价。牛顿讲过，一直上升的东西也必定会下降，而且上升越快，下降得会更为猛烈，此乃客观道理，没有绝对永远上升的事物，楼价也不例外。

说现在中国楼价还将再涨20年，不是蛊惑人心就是近乎弱智。如果楼价理性良性的上涨，当然可以涨20年，就如同1996年到2005年的10年。但如果在近2年内已大幅上升100％，还想要持续上升，我看就物极必反了。

在现时的楼市环境下，全国的楼价如果还在人为地要炒高，发展商过于贪得无厌，还一味希望楼价升高些，会很快发现有一天已经有价无市，此时楼市便好像多米诺骨牌轰然倒下，然后各大发展商也陷于危机，然后社会连锁反应，物价飞涨（现在已经有苗头了），金融危机，社会动荡。。。。。。一切可以想到的惨景的都可能发生！

此绝非是危言耸听！所以，如果想保持楼市的稳定和良好可持续发展潜力，各大发展商还是做一个负责任的发展商吧，钱是赚不完的。现在，就让各大发展商联合起来稳定楼价以及让楼市回复理性吧。

推动楼市发展的主力不是投资者，也不是所谓的富有阶层，而是广大的中等收入者或中产阶层人士，真正的商品住宅消费者。

深圳的投资者投资以豪宅为主，能全部买下广州每年1000万平方米以上的商品房吗？广大的中等收入者需求的不是豪宅，而是中档价格和中等或中小面积的住宅产品。所谓的豪宅可以炒作下，但豪宅过去、现在、将来都不是楼市的主力。

合理的楼价不是和别人比显得低就是合理，而是自己城市里主体购房者能买得起。如果在广州原来买得起房子的人都买不起房子了，如果一个市场脱离了真正的市场需求，最终每一个发展商都会自吃苦果，而且苦得很，惨得很。

就让我们以广州为例，来看究竟楼市楼价究竟是怎样的真实状况吧！

一、 近2年楼价之实际升幅不是30%～50％，而是100%以上

广州房地产市场曾经号称为全国最成熟和最理性的楼市，楼价合理稳定，产品丰富，但广州（乃至全国）2005～2007两年，楼价的升幅为商品房销售有史以来最高，究竟高到什么地步？媒体所列的升幅30%、50%已不足以反映楼价的真正升幅，在这里就以广州最具代表性的四个地段中档楼盘的楼价来比较吧。

主力购房地段：东圃板块、番禺华南板块、洛溪板块、工业大道南、广州大道南、白云大道北、黄石路。

2005~2007年广州中档代表性楼盘均价升幅表

以上代表性楼盘楼价升幅比较表

以上地段所列的楼盘曾经是最适合大多数工薪族民众购买的中档住宅，但近2年的升幅中最高者达到了132%，平均升幅达到87.6%，逼近100%（但原来能买得起房的购房群体的收入增加连20％都不到）；若剔除华南板块的楼盘，均价已达到8156元/㎡，这个价格可是2005年以前广州江滨东、天河中心区豪宅的楼价啊，这样的楼价，是适合大众购买的楼价吗？如果继续攀升，楼市还能继续发展吗？

毋庸置疑，这两年的楼价升幅已经透支了5年以上的升值潜力，处于极端不理性和危险的时期，如果楼价还继续升，继续偏离市场规律，楼市不但将无法良性发展，而且将引发潜在严重的危机！？

二、 良性楼市的构成

一个良性发展、欣欣向荣的楼市，必定涵盖了五大合理要素：

1合理的供应、2合理的价格、3合理的升幅、4合理的产品、5合理的购买力

绝对不能忘记重要的一点：广州作为国内开发商品房最早的城市，从1995年到2005年的十年，正是楼价稳定，价廉物美的时代，绝大部分工薪阶层人士都能买得起房子，楼市空前繁荣，孕育了多个在全国综合实力领先的房地产企业，并成为全国最成熟最理性的楼市，这其中最大的原因，就是房地产市场具备了以上五大合理因素。

1、合理的供应

合理的供应，指房地产产品市场供应量和销售量基本平衡，一般为供略大于售，这样对市场推动最大，广州楼市繁荣的十年，基本上都是供略大于求，接近供需平衡状态。

反观现在的楼市，不时出现捂盘、囤积的情况，人为地控制市场供应，减少供应量，以维持高价位。这样暂时会解决一些问题，但人为控制的供应会导致什么呢？

1）企业诚信力大幅降低

2）民众的观望

3）民众可能继续观望

4）楼价可能还会升

5）不过楼价再大幅攀升，带来的可能就是灾难

楼市最终会激烈动荡，无法使楼市健康发展

2、合理的楼价

楼价无疑是楼市最重要的要素，因为它直接影响到其它四点要素，关乎到楼市是否能健康发展。尽管房地产有一定特殊性，属不可再生性资源，但过度偏离市场规律，同样会受重创！

怎样才是合理的楼价？有人认为，同为一线城市，现在广州楼价和深圳、上海、北京相比，楼价不算高，所以现在广州楼价是合理的，这乃极大之误区也。

请问，现在深圳、上海等地的楼价本身就是偏高及非常不理性，和一个不理性的楼价相比低些，就叫合理？合理的楼价，就是让绝大多数原来具有购房能力的人能买得起房子的楼价！不是和某个城市相比显得低，就是楼价合理，如果照这样的逻辑，现在深圳楼价还是比香港低很多，那是不是深圳的楼价还算合理啊？

什么是合理的楼价？这首先牵涉到主体购房人群是何种人群的问题。笔者本身是房地产行业人士，也是典型的购房消费者，以我十年的购房经历及7年的房地产从业经历来看，广州乃至全国楼市的主体购房人群绝非所谓的富豪阶层，而是：

城市里的中高收入的白领（金领）阶层及其他中产阶层人士

以上群体，起码占据了购房人群的80%以上，合理的楼价，就是让以上人群能够买得起的楼价。

以上主力购房群体能买得起房子的楼价应该是多少？这要牵涉到以上人群的收入状况。以广州为例。

买房的白领或金领群体——个人月收入4000～20000，其中又以月收入4000～10000元的人占的比例居多；家庭月收入 8000～30000，其中以月收入8000～15000的家庭占大多数。

这就是说，2005年楼价未真正大涨之前，广州市月收入4000～25000的人士都能买得起房子，不过所买的房子大小而已。

2005年底以前，月收入4000～10000元的人士或月收入8000～15000元的家庭，买的房子单价一般在3000～5500元/㎡之间，以4000元/㎡左右的房子占比例最高。

但是现在4000元/㎡的房子已经升到8000元/㎡，单价和总价都翻了一番，但是上述原来买得起房子的人收入有没有翻一番呢？2年间大部分人士收入不但未翻番（收入提升幅度一般只有10～20％），有些人士的收入还下降了！

现在还有多少人买得起房？

现在的楼价翻了一倍，而且首付款升到了30％，以最普通的二房75平方米为例，我们看看现在的白领人士还有多少能买得起房。