产业集中大势下的中小房地产企业突围

作者：华本机构高级咨询师聂振黛

2011年是中国房地产市场发展出现重大转折的一年。市场在经历了一番严格规制后开始呈现量价齐跌的局面。部分大型房地产商凭借自身强大的资源整合能力和融资能力仍然保持快速增长，而中小房企则面临资金短缺和融资困难的双重压力，开始了漫漫严冬。

一、           中国房地产进入成熟期，行业集中度加剧

费农的产业生命周期理论依据产业从发达国家到欠发达国家依次转移现象，将产业生命周期划分为导入期、成熟期和标准化期三个阶段。房地产行业在世界范围内都是典型的周期性行业，基于行业基本特征，中国房地产行业基本可以分为大、中、小三种周期。大周期持续20-30年时间，周期的根本决定因素为人口结构和宏观经济发展等内生因素；中周期持续3-5年时间，主要受政策这一外生因素影响；小周期一般在1-2年左右，是产业内企业的周期性行为影响导致，如存货周期、房价的短期波动等。从大周期来看，由于我国生育高峰时期出生的适龄婚育人口逐渐减少，人口红利正在慢慢消失，房地产业将进入成熟期。

根据乔贝恩市场集中度分类，我国房地产业目前还处于相对较低的集中度水平。2011年最新房地产商排名计算结果中CR₄=5.84%，CR₈=9.3%，属于贝恩标准中的原子型市场类型。即销售排名前8的企业市场占有率之和在占全行业中的比重连一成都不到，这对于一个掌握国民经济命脉的产业而言无疑是十分分散的。大量有关中国房地产业的研究表明，行业分散导致行业中众多中小企业在参与市场竞争时处于一种无序状态，缺乏规模效应是我国房地产业进一步发展的瓶颈。当房地产市场主要由同质、量大而且弱小的企业构成时，政府实施宏观政策干预就会面临极大的风险，即诱发“一管就死、一放就乱”的政策悖论。从市场经济发育相对成熟的国家的实践看，房地产业如果没有适度的集中，金融市场失效和政府缺位是必然的。

对比近几年房企销售数据可以看出，通过政府在政策方面的各项措施，房地产行业的集中度正在逐年加大。市场占有率排名前十位的企业的总占有率水平两年中提高了两个百分点，增速达到27.8%。（见下表）。

资料来源：CRIC，中国房地产测中心。 

这种集中水平虽然有利于产业结构优化的经济发展的有序性，但受到资源和能力各方面限制使得对中小房地产商来说这个房地产行业的严冬格外寒冷。

二、           中小房企的求生困境

1.         资金回笼困难

受限购、限贷等调控政策的影响，房地产市场深度调整，中小房企的销售额同比普遍下滑。业内分析认为，项目低成交率向中小房企集中，且同一区域签约率更低，表明中小房企在大房企入市项目的挤压下受力明显。中小房企销售面临三大压力。首先，中小房企库存消化时间较大房企长。其次，价格优势不明显，甚至高于大房企。再次，品牌竞争力相对薄弱，成中小房企最大软肋。　

另外，由于中小房企土地和项目储备不多，资金运作能力不强，资产周转率较低，市场调整之际，他们面临的资金压力更大。很多房企后续拿地动力不足，项目结盘后便退出市场，部分房企甚至因资金链问题而被迫出售项目。这导致房地产行业的并购整合日益增多，市场集中进一步加剧。

2.         融资渠道受限

随着央行去年内6次提高存款准备金率，大中型金融机构存款准备金率达到了21.5%的历史高位；3次加息后，5年期以上的贷款利率达到7.05%。银行收缩银根，将对房企和市民房贷造成进一步打击。小房企不得不使尽浑身解数，尽量和地方、银行搞好关系。银行贷款的趋严和银信合作的封堵对中小房企无异于釜底抽薪，甚至有专家预言，部分中小房企资金断流会是“大约在冬季”。 

在这种严苛的形势下中小房企全面转向极具灵活性的金融工具——信托融资。从近几个月各个信托公司发行的房地产信托产品来看，大部分都投向中小开发商位于二三线城市的住宅类项目，融资额大多在5亿元以内。自从国家对房地产市场开始严厉的调控政策以来，房地产信托业就逆势而起。信贷与信托“此消彼长”，可见信托资金已成为中小房企的主要融资来源之一。由于房地产信托爆发式增长，对金融行业造成了很大的风险冲击，进入下半年后，银监会收紧了房地产信托产品最重要的销售渠道——商业银行，使得中小房企资金链雪上加霜。

部分中小开发商只好铤而走险，尝试高风险的融资方式。有些抱着“等死不如赌一把” 的心态去借高利贷。这些贷款通常月息就已经达到了4~5%的水平，折算下来，相当于银行贷款利息的近8~10倍。他们的目的是希望通过民间高息贷款，暂时缓解资金压力，撑到政策放松，楼市回暖。然而，政策究竟会不会放松，楼市什么时候能回暖却是个未知数。

除此之外，部分中小企业开始考虑项目抵押方式进行融资。其一是向典当行抵押。典当行具有息费较高的弊端，是一部分企业在特定阶段的选择，仅适用于短期、小额、急用的资金。 其二是以房抵押工程款。开发商通常会将一部分房源抵押给工程建设方来兑换工程款，或者以抵押名义低价出售现房，用套现资金归还拖欠的工程款。

三、           中小房企的突围之道

随着房地产市场集中度的不断升高，中小房企要面临市场竞争和行业政策的双重重压，固守传统发展模式的竞争战略必然走向被兼并之路。只有充分认识目前的形式和自身能力，转变发展思路才能度过寒冬。

1.         保生存、促发展

2012中国房地产年会上星牌集团董事长甘连舫提到：作为地产界的小弟，星牌集团的经验是先保生存，再图发展。把融资的口敞开，把投资的口收紧，这是先生存下来再发展的一个策略。还要抓住机遇，位置比较好价格比较低的地还要拿，也别“一朝被蛇咬，十年怕井绳”。这提示了众多的中小房企，首先要把投资拿地节奏将适当放缓，另外尤其需要苦练内功，中小房企多在本地发展，有一定的开发经验和较好的地方关系。但其最大掣肘，一是管理不规范，制度不健全，流程不科学，开发效率较低，目标达成的偏差较大；二是人力资源不能适应发展需要，人才层次偏低，人员流动频繁，且关键员工流失多，新入职员工成长较慢。企业需要在“猫冬”时期充分解决自身的人才及管理问题，才能在后续发展上有充足的动力。

2.         差异化战略打造核心竞争力

中小房企的开发行为多数延续机会导向和社会关系导向，缺乏战略引导。而大势偏紧的情况下企业要善于利用自身的机会和社会关系，打造属于自己的核心竞争力。尊豪集团是陕西一家小型民营房地产企业，企业发展近十年时间，产品以保障房为主，在当地有很强的土地资源和政府话语权，其产品作为保障房表现了较高品质，而该企业长期以来的经营很大程度上依赖于较低的拿地成本和较强的资金回流能力。2012中国地产领袖年会上该集团负责人表示将和华本咨询合作成立城市研究院，针对20平方公里的区域做城市研究，跟房大型地产企业合作，做区域的深入开发和研究，增强自身的城市规划研究能力，在和地方政府的关系中突出自身的话语权。

3.         战略联盟弥补资源不足

中小企业面对资源不足的问题，可以实行合作开发、合作营销。中小企业合作上，可以是小资本之间的联合，也可以是土地与资本联合，还可以是价值链上的纵向联合与合作。通过联合拿地、组建项目公司，或联合开发，或承接大企业部分开发任务等，解决无米下锅的困境。这种与大企业战略结盟是值得肯定的选择。因为大企业往往出于成本效益的比较，也有它不做或不愿做的业务领域。出于抱团应对寒冬的考虑，企业联盟将是房企合理配置资源的共同选择。

2012中国地产领袖年会上云集了众多房地产大佬，他们普遍认为房地产商之间的合作比较困难，而房地产企业和金融资本合作却相对容易。泰盈集团是一个小公司，以往手头资金比较充裕，也不太重视融资，负债率不超过2%，董事长杨晓辉在年会中表示作为企业将来的发展方向转变，集团考虑的最大转变是从低负债的运作转向与各种金融机构进行更多合作，使原本很优秀的资产变得更有活力。

诚然，经济形势和政策导向都对当前的房地产业造成了很大冲击，尤其对于抗风险能力差的中小企业。然而我们应该看到，不管从民生角度还是从市场经济规律考虑房地产行业的暴力时代都即将宣告结束。产业集中使得部分大企业获得了更大的竞争优势，而中小房企只能凭借全方位提升内在实力、找准发展方向并适当联合外力来度过危机，能否成功生存只有实践才能作证。