除房价高涨与成交旺盛的形式外，地王卷土重来。然而，此一时，彼一时，还指望未来政府为地王埋单？按照经济危机的规律，这批地王的命运很好概括，生于忧患，死于安乐。前者是说拿地，既解决政府的困难，也响应了政府号召，所谓投桃报李；后者是说，当经济大局确定，也就是地王去矣之时。

    如果你拿地，不妨读读万科。

    如果你是开发商，又读不懂万科，那么，最好不要再玩下去。

    万科悄然发生的改变实质上意味着后市风险与机遇的并存：中国楼市的张力很大，刚性需求也很大，宏观上的供不应求也是必然的，但这些仅能支撑楼市有着比其他国家工业化时期更长的繁荣周期，不代表开发商可以随心所欲地左右市场，更不代表开发商与资本穿连裆裤。相反，预期需求正在发生革命性变化，因此针对这一变化，企业必须果断更改既定战略。

    一是拿地必须经过大脑，其最显著的标志就是控制楼面成本的上限，为什么万科先后在广州、北京等地尝试着失败？是其没有强大的资金保障，还是其有意放缓扩张步伐，抑或万科储备用地属于机动性动作，都不是，是因为万科看到了拿地，现在拿地，必须计算楼面成本的上限，因为万科战略已经调整到针对住房刚性需求，所谓刚性需求，最根本的要点是无房户在未来一断时期能够进入市场消费的部分，这些消费者购买力与消费信贷能力依赖着经济发展，就业前景，因此是价格型消费，与以前支撑强大房价上行的投机与投资具备本质的不同。

    二是出货为主的营销策略，万科继去年全线下调房价促进一季度的黄金收割，今年以来在深圳上海北京等一线城市项目，也进行了联动降价销售，万科认识到小阳春的来之不易，也认识到去库存化的速度哲学，果断修正了营销策略，大幅度推销，将积累的现金流用于二次开发与适度拿地，而且万科拿地不再局限于城郊结合部或都中心地块的高容积率项目，相反只是对其主要城市布局的适当调整。这种调整是出于对未来市场房价将稳定并且不可能出现暴涨暴跌态势做出的反映。

    这两大变化预示着万科将通过侵占市场份额来占领未来的市场，并且甩掉过多存量来为未来的市场进行产品的二次定位，以赢得未来市场制高点。

    而其他开发商都在想什么，做什么呢？

    紧追万科的中海，保利，华润等到处拿地，但其目标直指储备性扩张，由于资金充实，这些拿地冲动有余而机动不足，不计楼面成本与城市化速度在经济反弹后将趋缓的现实，未来这些储备用地上建设的项目必然高位运行，而未来需求将以无房户实现消费为根本，不再存在高位运行的市场基础。

    普通开发商都在运用着博弈营销来进行销售控制，殊不知目前进入的，主要带有资本性质的资金，这些资金带着不同目标进入市场，而一些因为经济刺激原因现金流比较充裕的新贵快速进入中高档市场，间接助涨了这些开发商对预期的不断看好，因此，市场的主流动作就是通过博弈，通过价格手段，角逐市场当中高速进入的这些“时间性有限性的消费”，其面临的结果不外乎：当这些资本裹紧了市场，衔接上部分改善型需求，楼市还可能维持几个月的“繁荣周期”，一旦股市趋好，投资市场复苏，或者预期通胀来临，或更为严峻的通缩到来，资本背负的过重机会成本即利息与高额回报，将在高房价中发生休克性死亡，导致一线城市市场的突然休克。

    还有一把刀就是行政控制，一旦经济缓过劲儿来，行政一刀，现有的这些疯狂之举都将付出跳墙的代价。