实际上，房产营销是中国营销发展最薄弱的环节，只不过在黄金时间，没有人为此埋单而已，现在市场紧缩，政策不断，消费观望，开发商受制于资金瓶颈，自然，如果谁有足够的胆识通过营销让开发商情势得以扭转，将是中介市场的执牛耳者。

    其实，从营销的本能看，越是逆市，越是紧缩状态，越是形式上买方格局绝对形成而实质上存在局部卖方市场依然顽抗的态势下，越能检验营销人的水平、胆识与气魄、能量。

    由于我们是移植营销理论于房产品，并且全面丢弃了产品这一核心层面，因为中介公司管制比较松动，行业缺乏标准，技术层面的策划研究与具体实施非常欠缺，故有此言。相反我们所提出的一些说法，一些噱头，一些点子，不外围绕销售方式、销售政策、交易环节、买卖心理、产品形式与附加服务等几个显见的方面做文章，缺乏对产品内核的根植，这个方面，营销队伍对高房价应该承担一定的责任。另外一个极端就是在高涨环境下，人人可为的市场，也导致营销压力不大甚至营销被日常行为管理与销控所剥夺的情形发生。

    那么，在目前的政策环境下营销有没有天地，如何重占本属自己的市场呢？

    基本思维方向应该集中于以下几点：

    慎重对待需求发现或创造说，以前营销高人总谈及创造需求，实际上，需求就是买卖，不同购买力环境买卖的交易形式与需求重心不同而已。所以与其创造不如发现。以前我们进行客户定位、功能定位、项目总定位及相关细节定位的时候，更多站在区域、副中心、全市，顶多覆盖全省范围，后来有些商业投资项目跑到温州等地找客户，尝试走出去进行全国范围的营销。现在看来，营销中介对一个项目进行策划，首要把握的就是该项目覆盖的非客观层面的东西如何在全国范围找买家。

    因为，有些东西是客观的，策划不策划都是一样的，比如地段决定的物业功能，谁也改变不了，但物业基本功能覆盖下的买卖功能，则是可以附加其上的东西，比如商业，客观只是决定档次与规模，但投资分割、物业空间利用、分层与散档等却是可以计划的。就住宅而言，有破才有立，比如过去的大而全小而全概念，现在可以向专业化方向转变，即户型设计大胆，敢于集中于一两种户型而不是一应俱全。

    在产品内核方面进行研究，包括层高，适当将跃层、错层、复式三者合理嫁接，对一些阶段性创新产品，可以重拾，如东西错层、如跃复式、如退台、如不同楼层的每三层或五层的同一化处理，通过让位的法则来增加房子的使用率等。

    在软环境营造方面我们可以将客户体验营销向上向下覆盖与延伸，让客户或准客户参与到产品形成的全程，让他们体验企业的品牌而不仅仅是产品品牌。