应媒体邀请，现就2012年走向发表如下意见。

    正如标题，2012年再谈论房价跌，或者涨，或是先跌后反弹，已无意义。在严格的政策调控，紧缩的信贷规模，适当收缩的供应规模三方作用下，房价未来必将呈现交叉感染，并与群交的地价构成2012两帧风景。

    为什么房价会交叉感染，感染后的房价呈现什么特点，这是销售从业队伍最为关注的话题。也是开发商捕捉未来走向，决定供应量的重点。

    所谓交叉感染，是指房价下跌的促进因素与房价上涨或者说反弹的促进因素共同作用于2012年的中国楼市，导致市场涨跌互现，从而在统计结果上反映出波动，并因为政策舆论的一致性，产生相当数量的观望。也正因为如此，2012注定是艰难的一年，即使有些专家指出政策或明紧暗松。

    为什么会交叉感染？

    1/在供应适当收缩约一年时间以后，未来市场的销售对象与消费对象得以趋同，这是支撑市场不至崩盘的根本所在。

    即经历持续近两年严格的市场调控后，未来市场的销售对象即供应产品与未来市场的消费对象即买房人产生高度趋同，市场原则说明适销对路的产品是不愁销路的，未来的销售对象恰好是政策所宣传的差异化优惠对象即满足刚需的产品，以及存量中的高档住宅；对应的消费对象则一分为二，全国范围的储蓄性消费、刚需，这将是2012年成交量的绝对焦点。有这两支力量存在，就不用担心市场出现滞胀。

    2/危机原理，即最危险的时候也存在最安全的认知，危中有机。因此，楼市分化中存在的冰火两重天将构成2012开发商阵营的主流现象。

    大家都感到悲观的2011年全年依然实现了销售额增长快于销售面积增长，全年总销金额达到历史高值的55000亿元，销售面积依然达到接近10亿平米。

    这其中有三大现象值得关注，一是万科率先推出的产品创新与优惠并举，既进一步拉大后来者的距离，又实现了销售额、销售均价的继续领跑，甚至千亿元突破速度提前两个月；二是长实在一线城市的逆市抄底拿地；三是龙湖及星河湾主动降价，直接导致成交量的剧增。

    我们还注意到，在从紧调控的去年，房企负债率除绿城等少数几家高涨，其它象上述的龙湖、恒大、万科、中海及保利等无一不保持平等或略有下降。

    3/持续的坚持加剧观望，是房价向下的关键力量之一，再加上政策所必然坚持的去投机化，这是房价下跌的核心原因。

    预期观望还将继续，去投机化的政策化制度化长期化舆论宣传依然坚持，因此房价必然有一个向下或者向政策低头的过程，也许这个过程很短，也许这个过程只有主流城市出现。

    这种交叉感染可谓此起彼伏，让房价呈现涨跌互现，而不是一边倒的降价，更不会出现某些预测那样的崩盘。

    与此同时，作为开发商来说，会从两方面着手谋求猫冬并规划未来：

    1/战略转移。

    这种调控及通胀期发生的战略转移，广义上包括区域扩张、资本运作、资产优化三个大的方面。

    我国2011年房地产的供地实际规模已达到15.42万公顷，超过了2010年15.31万公顷的水平。其中住房土地今年的供应量是11.44万公顷，总体出让金首次突破30000亿元。尽管总体地价呈现涨势，但不要忘记其中60%来源于二三线城市，而此前的2010年这一比例39%，这是系出于调控导致的开发商区域扩张。

    按照任志强计算的标准，开发商存量现金或等价物高达16000亿元，这实际是包括了开发商通过合并与分拆产生的对存量地存量项目的再投资与盘活，固然谋求上市被阻，但是变相上市及来自项目及存量地的合并分拆却成为开发商应对未来市场的重要举措，即俗称的资本运作。

    调控近两年来，大开发商已经开始过冬准备，这就是始于万科由客户生产向工厂化生产转变的开发领域的革命，其核心理念就是优化资产，包括标准化产品的优化、客户定位的优化、成本控制的优化、土地储备的优化以及去库存化，也因为依靠资产优化让万科连续两年不仅没有被传闻中的恒大等追赶者跟上脚步，而且在销售量结构上更领先一步，万科销售均价高于恒大销售均价近5000元，而万科供应总量中一线城市与二三线城市之比与恒大趋同。

    2/战略调整，包括供应量、供应节奏、供应产品、销售政策、供应成本五大方面的关键性调整。

    相对于大开发商及主流开发商，一些中小房企则谋求在供应量、供应节奏、供应产品、销售政策、供应成本五大方面进行关键性调整，尤其是供应产品与供应成本，笔者以环渤海经济圈的天津北京唐山承德廊坊为轴进行抽样调查，发现凡房价下调部分，基本是以去库存化为目的，而新增供应则在控制成本的基础上略有上涨，利润水平并没有实质变化。

    来自开发商战略的两大变化将导致群交的地价（注：指开发商拿地着眼于战略的考虑，对二三线甚至四线的进入，对一线城市的抄底，对一线城市的土地减持，地价从而呈现有涨有跌态势），进而保障未来房价不会出现大幅度下滑。