当开发商日益成为过街老鼠的时候，我们发现这个市场其实对开发商存在严重依赖；当开发商生产了房子改变了人们的居住条件甚至生活的时候，我们发现开发商存在严重的暴利倾向；当政府将大刀伸向开发商的时候，我们发现开发商其实特别无辜。
要理解开发商的贡献与苦衷，明确他们的定位是非常重要的，市场中占主体的一角缺失，这个市场就无法玩了。那么，让我们掀开开发商的神密面纱，看看开发商都生产了些什么！
毋庸讳言，开发商生产了中国目前附着于土地之上的百分之七十八的住房，百分之九十四点六的物业。这是自一九八四年以来开发商的最明显贡献。同时，房产业拉升了经济约百分之七个点的增长率，这是积极的/合理的/符合政府要求的一面。
问题来自于：开发商除了生产房子，还生产了其他，这些其他层面的东西无法让人们释怀，引起了政府的警觉，产生的行政干预。
一、开发商生产的腐败。
中文里有舶来品一说，惟独开发商这一先进于发达国家，繁衍于所有国家的产业供应商，开中国先河而木朽于林。正因为这一具有严重中国特色的名词，在我们的总设计师提出住房商品化供应思路以后，滋生了中国第一代的腐败。
在零点二四秒的时间里百度出“房地产腐败案”条目共计383000条。这里有真知灼见，也有触目惊心。
事实上，早在去年10月，中国社会科学院金融研究所尹中立就表示：“让上海房地产市场震动最大的不是房地产政策的变动，也不是金融形势的变化，而是反腐败案件的曝光。种种迹象表明，反腐败使上海地产商早已绷紧的资金链出现了裂痕。”上海异乎寻常的高房价一直为人们所诟病。高房价的形成固然有多种原因，但官商勾结被认为是其中一个不可忽视的因素。
再往下，便是触目惊心了。上海社保基金案，掀翻了政治人物的同时暴露出集团作案、官商勾结、案中案、高位作案等新特点。
2005年10月，北京市国土局以未在约定的期限里付清全部地价款为由，宣布收回公寓和酒店主体结构建筑已基本成型的“摩根中心”。随后“摩根中心”以“朝阳区大屯北顶村项目”的名义重新进入土地市场招标，并被北京首创集团与广西阳光股份有限公司组成的联合体以17.6亿元收入囊中。而北京市原副市长刘志华的情妇正是首创集团下属公司的股东，操作所有这一切的幕后指使者正是刘志华。于是“摩根中心”的背后老板出了“狠招”：用一盘长达60分钟的录像带揭露刘志华堕落奢靡的私生活，直接将其扳倒。
江苏省原人大常委会副主任王武龙的出事，也主要是受其弟弟地产商王文龙的牵连。王文龙与南京益来房地产开发有限公司董事长白松关系非同寻常，而益来公司曾在南京市开发“金陵御花园”、“金陵御庭园”、“益来国际广场”等高档地产项目。这些项目都集中于玄武湖附近和南京中心地带，南京房地产界对这些地块的竞争非常激烈。益来公司能以低价顺利拿到土地，坊间确信与王文龙巨大的个人活动能力密切相关，而王文龙的活动能力无疑来自于时任南京市委书记的王武龙。
山东原省委副书记、青岛市委书记杜世成也倒在了房地产上。杜世成涉嫌与2003年发生的崂山违法批租土地大案有关，杜在青岛任职期间鼓吹“房价不能倒”的谬论，导致官商勾结腐败大案频发和房价疯涨。杜的儿子插手青岛诸多大型工程建设，并参与倒卖土地，帮助一些房地产公司修改规划，从中收取贿赂。杜还帮助他的外甥田某，在青岛即墨区低价甚至无偿取得29平方公里的用地，经营建设和旅游项目。
在他们的后面站着的是：上海市原市委书记陈良宇、安徽省原副省长何闽旭、天津市原检察长李宝金、湖南郴州市原市委书记李大伦，无一不与房地产腐败案有关，媒体称，“这些落马高官，大多与房地产商形成了一条权钱交易的利益链条。”
二、开发商生产的异常生活。
在深圳某地，有一个二奶村；此后有项目比照进行定位，建成了深圳首个二奶楼；无独有偶的是，太湖之滨随着建成了中国内地最大的二奶别墅群；作为业内营销人员，笔者也曾经给一个项目定位出专门针对二房人群设计的小型独院式低密度公寓，销量非常可观，价格基本不用谈。
世纪初丽人之选正式进入楼市，随后围绕女人的营销文章在全国开花结果。
上个世纪九十年代初，彭鳞基选择了一块大地，起名祈福新村。如今成为港澳深穗有名的富人区。
近期的一场争论为这些开发商发明的新新人类给出了浓重的注解。
三、开发商生产的优质生活。
从数字看，我国开发商在人均居住面积由不到二十平米进入到接近三十平米这一惊人速度的背后是有功之臣；年均百分之一的城镇化，也应该书上开发商的一笔；旧城改造中三分之二由开发商完成，这也是不可抹杀的。
再看现实生活中，货币化政策实施以后，仅武汉这个城市，常驻人口净增了三百万，城市版图净增一千平方公里，土著居民约百分之九十住上了改造后的套房。七大开发商或经济园区中，经济增速外，城市绿化面积年均递增百分之七，这个百分之七背后是开发商供应的舒适商品住房，改善了辖区人们的居住条件甚至生活，因为商业设施的配套提升了他们的居住方便度。
体现开发商生产的优质生活的例子还有，一些新鲜事物被引进到居民小区，销品摩尔不再可望不可即；社区文化寓于传统文化而得到强化；由开发商作为卖点开发的名校、名店、名品街区点靓了人们的生活。
四、开发商生产的富裕阶层。
房产业在各地方城市的发展中的作用不可轻视，这也是为什么会形成独具中国特色的举国房地产体制的根本原因之一。而贯穿其中的，开发商的造富运动，在形成小康化进程中的新的社会中坚阶层，独树一帜。
开发生产链的材料供应、建筑承包与再转包、工程规划与建筑设计、工程管理与监理、项目营销、投资咨询、销售与物业服务等，每个环节可支持至少一至二个小型公司完成资本原始积累。
笔者统计治下从业人员，服务年龄超过三年的买房率达百分之百；服务年龄达五年的，人均住房一点三四套；而治下公司服务过的完整代理项目总计面积为一百三十六万平米，按一个项目服务从业人员六人计，五年间共计滋生了新房奴及房东约七十人，而武汉目前的年均供应稳定在一千万以上。保守估计仅房地产营销从业人员年均增加的置业量就将稳定在一千人左右。还不包括服务营销的设计创意与策划人员。最为冷清的零一年人均工资，销售人员也稳定在二千八左右。
开发商对一项目进行开发建设还直接产生拆迁户、城中村改造还建户、城郊新村建设对移民的安置、改善了相关单位或人员的寻租方式/寻租手段/寻租回报来源。这些都是增加相关人群收益的方式，提前白领化应该算做开发商的功劳。
五、开发商生产的寻租温床。
当然开发商利润之源来自土地，所以从土地批租直至开发验收完成并交付，这一环节产生了多达五十余个名目涉及近三十个单位的相关税费。
而在市场难于统一规范的条件下，费税比严重倒挂，必然让一些费用的弹性增加，这就是开发商生产的寻租温床效应。
当费税比倒挂的时候，寻租合理化，有些还可以通过机构作案合法化。而土地稀缺导致地价飙升，掩盖了费税缴纳过程中的寻租行为。笔者与几家开发商进行财务评价的咨询过程中发现，其平均会计利润率不到百分之三十六，除了人为避税因素，他们对费税比倒挂其实也深感厌倦。
富豪榜单中六位进入前十的背后是纳税榜单前一百位看不见纯粹房产商的身影。既是制度讽刺，也是一种无奈的悲哀。
六、开发商生产的法律空洞。
随着生产链的扩大，开发规模化以及竞争向竞合的发展，政府发现房地产费税问题，开始了房地产法律化的进程。
正因为开发商的发展及暴利说，人们关注了资源税的改革、物业税的开征、物权法也按原定计划略有提前进入实施。
当所有这些由开发商触及的或直接导致的法律空洞通过制度化进行调控的时候，最大的成果就是对中国几十年累计的土地制度提出了革新的要求。政府开始将视角伸向传统土地体制，并拟从法制的角度进行规范，这应该是开发领域的最大贡献之一。
七、开发商生产的城市新区。
城市化比率由八十年代尾的百分之十九上升到目前的百分之三十八，开发商倾注了力量与心血。
城市新区的建设，政府完成市政设施规划与部分建设，通过项目开发以及部分承担政府职能进行市政建设，为城市化的提速准备了条件。
城市运营商的提出与城市经营概念在全国范围的兴起，系于开发商百滋生于开发商并由开发商作为主体实施业已在一个城市的发展过程中居重要地位。举西安为例，大唐芙蓉园的唐文化建筑旅游一体化发展，就渊源于开发商的运营理念的革新。
开发商生产新城区还来自于他们的风险意识往往超前于政府的规划。以武汉的汤逊湖为例，若干年前这里的地价仅为几万元/亩，固然土地收益有所流失，但开发商作为农垦区建设者的角色与定位，对这一区域的城市化还是作出了不可磨灭的贡献。同时，开发商大规模建设提供了相当数量的社区建设资金，也完善了这一新区的教育、医疗、基础休闲与度假设施。
基于商业利润的考虑，由开发商领衔的新区商业建设也为城市功能提升起了一定的铺垫作用。
八、开发商生产的垃圾与垃圾清除机制。
以武汉市为例，以小康居住条件为标准，二零零二年以前武汉市年均供应量约三百万平方米，按百分之二十的先进开发比，约产生了百分之八十即年均近二百四十万平米的垃圾，如今这些垃圾堆放在沿湖/滨江/老街两侧/大规模拆迁区的边缘地带。在一些栉次而生的高楼旁，我们可以经常看到这些垃圾作品，拆之不能，看之不约。
伴随着竞争与开发投资的全国性流动，品牌概念进入开发领域，开发理念由行业标准及先进开发商引领而衍生。新增项目的开发水平与新增产品替代了垃圾品，这也应该是开发商为一个城市的份内责任的理性回归。
当土地供应主体、土地产权的虚拟主体、住房供应商、城市行政主体通过资金链、信息链、产业链、利益链、消费链、管理链藕合于一起的时候，摒弃、强行管制、打击都变得偏激，最终因为某支力量的突出而导致博弈失效。
笔者成此文的设想是，正视不回避、理性而不冲动、引导而不抑制目前市场体系的某一单个方面，系统地修正倒是中国楼市健康发展的必然之路。
