多事之秋，令人反省。

    笔者仔细研究了政策后发现，有许多昙花一现的政策，当然指地方及中央曾经或拟订实施的那些，最终因各种原因没有实施的。

    1、小额出让建设用地。曾经在上海广州试图通过缩小出让用地规模来稀释房价，后来不了了之。也没有在全国范围推广。事实上，在政府没有对开发周期予以限制，出让用地以地方财政参照条件下，小规模出让用地，能够吸引更多的开发主体进入，并且他们不会基于资金总量来展开竞争，一枝独秀的局面也就难以形成。大家只看到高层对稀释地价的作用，却没看到用地规模才是稀释容积率进而降低地价的最根本因素。因为规模大可以将受房价制约的未来可能增涨的产品形成规划并通过节奏控制来推向市场。

    2、采取货币补贴方式对普通住宅消费予以支持。

    相对数是公平，但如果对象本身存在差异，采用相对数来控制优惠便不太妥当。

    曾经有沈阳，新近有杭州，采取货币补贴方式对普通住宅消费予以支持。货币化补贴更有针对性地支持真正需要政府帮助的低收入群体的普通化置业，既缓解政府压力，也能够通过改善供应结构来稀释房价。

    3、对高端消费实施利率市场化。

    这是一个夭折的但曾经被提出过的政策，对高端消费实施管制的方向不外增税，限购，差异化信贷三个手段，但可能产生假离婚等多方曲线买房。而将利率决定权交与银行，银行既可以将从高消费中赚得的，用于补贴针对普通住宅消费甚至是保障房建设中损失的。

    4、取消预售制。

    上一次调控导致房价向下的时候，专家及发改委部分官员试图提出废止预售许可制度，后因救市不了了之。

    开发利润由于占用着大量社会资金及预收款，变得与其它实体等来相当不对称，造成房地产成为猎金地。

    因此，一方面是规范制度，更重要的是提高主体的进入门槛，有处于形成有效的市场秩序。

    目前取消预售制将比限购更能够长远影响房价，致其合理回归。

    5、通过政府收购补充保障房源。现在许多地方政府财政吃紧，缘于土地出让金急剧减少。财政吃紧便无法按期完成保障房建设任务。原来有个做法或设想，就是政府收购部分商品房，用于补充保障房供应的不足，其实政府居间收购并不要动用财政，可以用地换地，用房换地，税收中转，配套设施建设等多途径，上个世纪新世界地产进入中国，采取了这种模式，新世界不用高价开发也有利润，同时减少囤积在地块资源上的资金，多赢。

    6、生地出让。

    接上题的意思，这就要求用地出让生地为宜，政府降低收储成本与整理成本，开发商通过将土地做熟来适当递延开发周期，成本减少了房价预期自然降低了。

    相反，政府采取熟地出让，整理成本与收储成本大幅增加，拆迁还建，再一个时间成本，还有就是承诺的交通市政设施建设投入等，导致多方成本增加，最终通过房价转移出来。

    7、缩小城镇管理法覆盖范围。

    记得九九年的时候有人大代表建议合并城镇管理法与城市管理法，既适应于中国快速城市化的进程，也有利于缩小城乡差异，最终没有响应。

    结果呢，集体用地建设的小产权房、企业工业用地上建设的配套住宅、违规建设的小产权房，三十年产权的可交易住宅等大量进入市场，趁着高房价大捞了一把。

    8、公产房管制销售。

    2005年以前公产房有管理，交易有限制，不知哪天风向突然改变，那些低成本购入的公产权一夜之间变成二手商品房，那些低成本购入的公产房一旦贴上商品房的标签，由于过去这些房子都是占用优质地段上建设的，所以也能够卖个好价钱，这些赚得，房东便用于二次投资性购房，推涨房价。

    9、商业规划管制。

    原来对商业地产进行管制的方式就是在一级土地市场即予以管理，总供地中用于商业金融业及综合产业的，都有明确划分与数量制约，后来变成了一宗地出让的时候，由政策来确定其商住比，这个时候商业利润高的特点既让商业存量过多，也间接催涨房价，比如一块地，商业地产可售五万元每平，自然人们在评估该地块上盖建筑的时候心理价格低不到哪儿去。

    10、土地出让按综合条件而不是出价厘订。

    当房价因救市反弹后，人们找到地由，于是按综合条件出让而不按竞拍价出让推了出来，实际上价高者得不是坏事，坏就坏在资金管理上，如果一个真正有实力的开发商，即使高价拿地，他也有办法开发出对路产品，只有那些没实力却打着有实力的晃子的，才可能出现地王退地的现象。

    按竞拍价成交有利于按地段来组织城市开发，房价上涨的速度至少慢一点。