不买房运动是一种误导宣传 -楚芸工作室 -搜房博客

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不买房运动是一种误导宣传 (2007-11-5 20:11:35) [发送到微博]

分类：市场链　标签：楚芸评论 |

年初，两会召开期间，盛传政府举牌，暗示老百姓不买房；伺后广州市长发言承诺房价下降并保障有房住；房贷新政及物业税的计议，倡导不买房运动吸引了人们的关注。实际上，不买房运动是一种误导宣传，受害者会是谁呢？

从产品消费结构看，高档消费绝对不以自住为根本目的，或者不是常住之地；普通商品房市场的主流产品，即传统舒适三房，也主要为殷实家庭所持有。所以仅从消费人群来分析，也应该存在一些以自住为目的、以纯住为条件的硬碰硬的消费。倡导不买房运动，侵害这些人的直接利益体现在以下方面：

第一，目前是否中国楼市房价的顶峰？

其一,即使楼市房价达到顶峰，也还存在产品差异及地段差异带来的价格差异；还有开发商的品牌与开发实力让一些小型竞争力弱的项目相对低价销售；同时存量低价地项目的清理，在这种条件下也还具备一定的性价比。

其二，并非所有城市的房价都同步达到顶峰，至少三线城市及各省地级市还有相当数量的处于爬坡状态的房源。越是房价层次没有抖开档次的中小城市，除非经济程度与交通通达性达到投资人的青睐，否则其以自住消费为主的消费结构决定了其房价的提升仅止于地价重估，并受制于本地消费的总量约束。

其三，由于消费中，投资与投机性消费存在相当大的流动性，市场空缺在高房价环境下也还存在，并不等于房价到达顶峰，则在售房源一无是处，也必然存在一些性价比较为合适的房子。同时消费者确认消费发生的标准也并不以房价为唯一标准，还有涉及他们对房价总趋势的判断，只要认定房价会上扬，他们的消费行为实际就有意义。

第二，目前各地各城市的消费是否平衡？

判断一个城市的消费是否平衡并不是供求量的平衡，也不是房价上涨导致无需求，更不能以居有定所或人均居住面积作为衡量标准。判断各地各城市的消费平衡重要标准在于：投资消费、自住消费及其他功能消费存在合理的结构，并且自住消费中的本地消费只要占主要比例，这个市场就属于由不平衡向良性平衡发展的阶段。

当然一线城市高达百分之六十的产权房无入住现象，高达百分之四十甚至更高的投资性消费以及多套为特点的集中消费，对房价剧涨有推动作用，但由于新增消费基于人口发展而存在，也并不等于无需求无消费。这种非良性不平衡态势的扭转，或流动到二三线城市，恰好证明房价上涨急须控制的方面主要是从流入城市来强化而不是针对流出城市的控制。

第三，目前各地各城市的土地与在售房源的存量与增量是否保持一致的结构秉性？

呼吁不买房，隐含着这么一个假设条件，即当地上市房源中全部由较高楼面成本的项目来提供，房价无限追涨后，造成泡沫过大，无性价比，没有升值空间。但在任何城市，当房价在一个时期上涨，前期消费肯定获得一定程度的升值，只要不发生崩盘，这部分升值是有效的；另一方面，笔者认为每个城市都还存在相当数量的存量地与存量房，这些在房价不处于剧升的条件下或一些落后城市的房价剧涨前夜，其实都是购房的好时机。象湖北除宜昌/襄樊/武汉等几个地方，截止现在，购房都是非常有前途的一件事儿。

第四，目前各地各城市的新增消费是否脱离了价格市场决定论的基本要求，或言有价无市？

笔者最近走访了湖北省内排前列的宜昌/襄樊，排其次的鄂州/黄石/荆州/荆门等地，发现这些城市的房价上涨幅度大的根本原因不在于投资拉动或外地置业的进入推涨，真正的原因在于这些城市的总供量少于总需求。同时这些城市的在售楼盘中，小型开发商占到五分之一的位置，他们所持的理念也都是跟涨型的。

第五，支持高房价的主要力量来自哪里？

除了炒房阶层的存在外，结构调控带来的部分储备型投资尤其是舒适定位房源部分，受到一定程度的追捧。另外，调控带来短暂土地供应空缺也助涨了房价。

而在二三线城市里，支持高房价的并非全部为投资消费，主要是开发水平的差异带来领先产品较高的价格预期。

第六，硬碰硬消费为什么不能停滞？

从上述分析可以看到，存在就是理由，既存消费者中总有部分为必须型消费。如果停滞，市场是否会无需求从而导致房价下跌呢？

当一个市场价格稳定或者纯粹自住消费减少，投资流动会进入并采取批量消费，让该市场上的价格供应变为有需求的供应。

而部分城市的产品调整也不会让消费自然停滞。

呼吁不买房，如同呼吁散客集中起来对付托拉斯，而托拉斯因为资源集中，有条件储备存货，囤积效应只会维持房价在一个现实的水平上运行。

高价环境中存不存在合理性价比产品？如果存在，不买房运动自然不会得到全面的响应。只有购房者集中抵制，市场决定论才会起作用。

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