房价上涨与调控政策无关的几个理由 -楚芸工作室 -搜房博客

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房价上涨与调控政策无关的几个理由 (2007-11-2 13:27:19) [发送到微博]

分类：政策链　标签：楚芸工作室 |

有许多理由与情形，证明房价上涨与政策无关。

理由一：不动产的储值功能。

股票基金与房产，只有房产具备理想的储值功能，并且因为其依托的土地在价格上呈无限上升/在供量上不断递减特点，而房产的价值量比较容易计算，包含其中的泡沫成分具备多种途径的转移，更多投资人与自住需求者看好持有房产的实际意义。

同时，房产投资的主体受益人是直接的，股票及基金等投资品种的回报依赖于操作人，收益的回报比较间接。基于较低风险承受能力与意识，房产投资消费是房价上涨的永远推动力量。

理由二：产权消费理念支持的刚性需求。

无论如何改变，无论如何控制投机与过度投资消费，基于传统的产权消费理念将支持更多国人加入到买房行列。

租赁市场的规范在人口压力与就业环境中，将演变为中间市场，即暂住性市场，无法取代纯产权居住市场，甚至无法对产权消费市场进行补充。

理由三：开发商整体蜕变形成的垄断力量。

开发商经过近几年的发展，尤其是空调时期，业已完成产业资本积累/规模调整/市场自动淘汰，剩余的经过大风大浪的开发商更具垄断性凝聚力，他们在博弈中拥有的优势，是房价持续上涨的重要力量。

开发商垄断并不是指行业内的垄断，而是开发商整体构成市场化供应的主流，他们的利润取向决定了房价的走向。

土地囤积加剧了开发商的垄断力量，让本可通过行政力量稀释房价的努力，如土地经营/储备/用地条件行政控制等，被囤地所化为无形。比照地价进行房产定价的机制由此蔓延。

理由四：行业利润来源与构成让追涨成为必经之路。

房产业的利润来源于地价空间与房价空间，只不过体现于房价。构成上国家通过政策所能够控制的，仅仅是占不到百分之四十的成本部分，而目前的税费条件，存在行政上的费用与财政方面的税收并存局面，这就让成本转嫁有了强力市场。

因此，任何开发商运作项目，销售保本点非常低，追涨只是将隐含在房子上的利润不同程度变现。如果没有资金压力，房价会自动上涨。

理由五：寄生贵族借鸡生蛋后形成的刚性投资需求。

与产权消费观念相应，寄生贵族借鸡生蛋产生的刚性投资需求也存在长期性。

三个方面增加这部分需求：一是不同经济发展期产生的富裕阶层过于集中，滋生出现金流用于囤积性购房；二是前期通过持有不动产，在经济高速发展中获得丰厚回报用于投资性消费；三是房产避税功能形成的一部分投资需求。

这三类投资消费不受政策调控的限制，也无变现的压力，并且收入集中与财富垄断加剧了这些消费的速度与进度。

理由六：私产保护制度结构决定了拜屋主义的存在。

看看各方面的私有保护制度，只有物化的东西最具保护实施氛围。

房产在持有阶段的课税缺失、房产赠与与遗继存在征税漏洞、我国现阶段形成的产权确认方式与手续/交易过程的方便性与行政效率，决定了拜屋主义一定程度长期存在，尤其是财富无管制的条件下。

产权登记制度也是拜屋主义滋生的温床。人们持有房产往往可以躲避灰色收入甚至贿金管制。

所以，调控动不了房价有些来自于深层次的制度原因，只有制度变革才能有效控制房价的随机性与不断追涨性。

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