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新房“减寿”遭遇物权法难题 (2007-9-19 21:03:17) [发送到微博]

分类：市场链　标签：楚芸评论 |

案例回放

新商品房的房产证拿到了，全先生一家人兴奋传看。但很快，笑容就僵持有脸上：证上注明的土地使用年限是60年而不是70年！

商品房使用年限都是70年，凭什么我的房子少了十年？昨日，记者来到汉阳“七里晴川”小区，发现买这类“短命房”的，远非全先生一家。该小区111、112两栋楼共有103户人家。全先生告诉记者，房子是前年一月买下，由武汉城开集团开发。“购房合同上，签订的土地使用权至2074年止，没料到房产证将年限改为了至2063年，比合同约定少了十年多。”。

开发商向业主解释，上述两栋楼都是一期开发，这块地十年前就批下，因此使用权就只剩余六十年了。“两栋房子当时因故未开建，后与二期开发的房子同时开工并出售，因工作人员失误，将两处房等同于二期房销售，弄混淆了”。

但全先生不认为这是简单失误。六月五日他将开发商告进武汉市仲裁委员会：房价是每平方米2980元，十年算下来，应该向我退还房款4.9万元。

本月七日，仲裁结果出来：开发商有失误，但可以分文不赔。

不赔理由：土地使用年限，无法算出房价

武汉市仲裁委对此案认为，土地使用年限对房屋价格有一定影响，但业主无法拿出证据证明影响有多大。双方的合同中，对业主买房时应查看相关证件已作提示，只要购房者尽到注意义务，当时就能发现年限只到2063年。

更重要的是，参照《物权法》，商品房建设用地使用期限届满后，可自动续期，但是对续期是否收费尚未作出规定。因此，开发商的这一过失给业主造成的实际损失无法认定。

上述内容载于《楚天都市报》2007年9/19日法治版（P13）

就这一事实，反映出的问题倒不少：

1、合同失误是“开发商过失”还是“营销做法”？

笔者从事营销代理工作，认定是营销做法。因为在全先生买房的阶段，正是观望期，据我所知，武汉市当时正处卖房难阶段。也就是说，卖房有点困难的时候，如果让消费者轻易知道一些毗点，尤其是竞争对手知道这一点，无助于更好的销售。

同期开盘，一般消费者还未精明或真切认识到会有不同寿命，所以责任主体也应该是开发商，消费者在这种情况下是推定责任人而不应是直接责任人。

2、弱者是否一定得举证才能维护自己的应得权益？

房地产领域的维权，许多是消费者无法举证或举证未果的情形。如延期交房问题，随着时间的推移，无法取证，再说这是一个消费者无心插柳的事情。

由此，一个重要的现象，消费维权，是否必须由维权人自举？

3、仲裁的依据是个失误还是笑话？

仲裁方的说法，如果因为损失无法衡量就可以不计，法律的权威如何夯实？不是还有一句话叫“不当得利”吗？因为产权年限也是物权的主要内容之一，开发商漠视了这一问题，无论出自于主观还是客观，但从这一事项中有“不当得利”，怎么就不好衡量呢？

4、物权法在仲裁机构的理解与无物权法时的推定是否一致，如一致，如何普及物权法知识；如不一致，物权保护到底保护什么？

本案例还提出了一个尖锐的问题：

如果仲裁属法律机构，那么上述情形是存在的。没有物权法的时候，也不是一到年限就收归国有，当时还有解释就是补缴出让金，政府征用则给予补偿。仲裁机构的说法站不住脚，如果站得住脚，似应组织关于物权法的培训。

姑且当做后一种情形，即物权法除了界定产权的问题以外，围绕产权纠纷如何界定利益分割？

另外，不知是记者疏忽还是文章不周全，物权法尚未实施，何以充当说法？？

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