八月新政让高房价远离了后调控时代 -楚芸工作室 -搜房博客

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八月新政让高房价远离了后调控时代 (2007-9-3 14:51:31) [发送到微博]

分类：政策链　标签：楚芸评论 |

注：八月新政，集中描述调控时代的分水时间。此前越调越控以及调控不力是老百姓及社会舆论的说词，政府通过八月新政理直气壮地说，前调控时期取得了效果，后调控将主抓落实与居住保障问题。如此，笔者认定，八月各项调控视为新政以及后调控的起点工程，以后时间被称作“后调控时代”。

八月新政以来，人们重新燃起了对住房的热情。因为政府明确自己就是解决居住保障的主要角色，因为政府给出了保障住房建设的蓝本与时间表，因为政府将从民生角度解决城市低收入住房困难家庭的居住问题，也因为政府认识到坚持市场化的前提下必须理清既往的一些诸如腐败与不法行为的问题，更因为过去维权重心之一的物业服务问题、拆迁还建权益处理问题在八月新政中占有一定篇幅与地位。

楚某为什么还在此给大家泼冷水呢？

楚芸说：八月新政将让高房价远离后调控时代！以后调控措施以及贯彻保障住房各项决策均与现实中的高房价无关，高房价将持续到自己寿终正寝的阶段。

给出六大理由。

理由之一：八月新政内容为出发点进行的推理。

八月新政，加上此前此后的一些可能，主要内容可以概括为建立住房保障体系，落实住房保障责任人与责任范围，明确既往调控措施中的可靠性并深入下去，坚持打击住房供应领域的不法行为，引导住房消费需求。

现实中的情况是：即使房价下降也必然存在大量买不起房的人群。保障政策的实施相当于政府出面为这一部分无房户解决部分人群的居住问题，但不可能解决全部居住问题。从各城市的用地量、出让量、存量看，用地矛盾是制约保障程度的瓶颈因素。

而且，八月新政关键词就两个，抓结构落实与处罚不法行为/居住保障体系建设。保障方面既然不能降房价，而不法行为如捂盘惜售/囤积用地与房源/投机，都不是靠短期政策能解决的，而出台一项旨在打击投机行为的政策，由推出到执行大约需要半年时间。这些问题都无法触及现售房源。

理由之二：八月新政几个关键背景分析。

总共集中归纳为三大背景：

第一大背景来源于人大授权。全国经济工作会议决定授权国务院行使部分职权，包括如税收政策调整，经济领域的调节性政策以及对市场进行直接的立法管制等方面。也就是说，以前讨论中的加息减税国务院即可经常化实施，资源与物业持有课税也由可能变为现实研究与付诸实施。

第二大背景来源于十七大部署。预期十月召开的十七大，目前已传递这么几个信息与楼市发展有关，一是坚持市场化不变，二是认定当前经济并无偏快与过热的结论性意见，三是研究四大战略区的发展成为下一五年计划的重点。

第三大背景来源于和谐建设。本届政府坚持和谐执政的说法并在农村进行了努力，也取得了成效。预期十七大以后和谐领域将扩大至城市的一些边缘地带，包括住房问题、基础生活问题、市场化进程中的非法执业问题。

从这几个背景出发来看，政府将主要保持社会的稳定以求经济快速发展有一个稳定的国内环境。高房价原本是一个民生问题，但政府认为将居住保障从市场份额中切出将有利于政府承担自己的主负之责，而将市场化发展的范围予以缩小与局部调整。保障开外的住房主房市场化问题，高房价政府当无权干涉，政府所能做的只能是干预产品标准与产品结构，通过出让用地的规划条件管制来达到控制市场局部问题的目的。

由此看来，能否降房价或稳定高房价的涨幅，主要看结构调控后市场供求。而依笔者的数据，目前的供求倍数官方公布的是二点零八，本人统计的数据是四。供求失衡是全面的，包括高档需求、普通住房需求以及各类房型的需求均存在供不应求，这不是结构调整一下就能解决的。同时，结构调控下，一些优适户型将获得涨价的良机，降房价仅寄望于结构调控与居住保障的稀释，短期似无可能。

理由之三：八月新政是否认识到高房价的成因与实质。

根本中的根本在于：八月新政并未认识到高房价的危害，成因与实质。归纳一下总体认识，高房价宏观层面在于投资市场与投资品种问题，微观层面在于投资在全国范围的流动、回流置业、刚性需求、闲资与热钱的涌入与借道等方面。

而八月新政认为：当前供求矛盾突出的问题在于结构，投机性购房与异地置业，从思路来分析，政府旨望增加普通商品房的供应，加强保障房源的充实以衔接住房市场消费链。

显然政府并不认同小户型因为总价原因曾经推高房价的历史，也不认为结构刚性执行，上市房源价格会在高位承接现有房价的秉性而高开高走。

理由之四：八月新政是否触及深层次解决房价问题。

上述论及以后，这个问题看似多余。

本人认为政府对高房价的意见是，只要高房价是合法的，高房价不触及民生，并无多大危害。并认为，当务之急在于让城市里头的无房户有房可住，地方政府的土地财政也并未如专家的预期，拿到桌面上解决。八月新政有这么一句话，地方政府应该将土地出让净收益用以补充保障住房建设。

净收益概念彻底暴露无意控制高房价的初衷。以前如何出让、出让多少，出让条件由谁说了算，城市发展中追求靓化与规模等等，一如既往不会更改。

可以预期，二三线城市将迎来地王频出的时期。

理由之五：八月新政能否让楼市回归理性与公开/公平/公正频道。

任何市场要规范发展，必须就信息对称化问题作出明确的决策。但八月新政只字未提这方面的举措。是忽视还是漠视？

所谓楼市回归理性，大约是说，各类产品呈一定结构上市，需求者能在市场上各取所需，价格不再太过离谱。衡量的标准就是公开公平公正。这才是楼市的正确频道。

有人形容保障新政如同再来一次房改，单位建房旧事重提，廉租房老杯装新酒，经适房进入非完全产权领域，这些相当于政府引导部分所谓低收人群进入福利房时代，保证“居者有其屋”。

八月新政并未回答：住房市场化中的信息如何管制？如何保障住房市场化的三公问题？如何让主要人群通过合理的市场程序住进自己的产权房。

理由之六：八月新政短期对楼市剧涨是否具有推动作用？

突然冒出一个大胆招骂的意见，八月新政短期可能导致楼价剧涨。我的说法是：

1、结构刚性调整已成定论，市场中既存的优适房会否发生哄抢？

2、会否因为八月新政一些尾盘或捂盘项目集中被“收购”？

3、结构调整的声音传递到二三线城市尤其是地级市，会否在新一轮高涨之后，笔者代理的地级市项目业已显现如此局面。

4、当一大批观望者认为自己已无望搭上保障住房的班车的时候，沉积需求会否形成推房房价的蓄电池？

5、上有政策下有对策已在新增项目中略现微面。有楼盘打出九十平米带入户花园三房型的广告，这些猫腻能否被八月新政给予澄清？

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