开发理念虽然不是助涨房价的最重要一面，但开发理念确实起到了推高房价的作用。

    都会在开发前听开发商这么说，我的产品一流，景观也一流，什么都做到最好，很简单成本也会是一流，这么多一流与之相响应的肯定是价格也会一流，当大家都追求一流的时候也就一流了，价格自然低不起来。

    那么，开发理念如何引导，既包括市场，也包括行政导向。

    现在看来，行政不仅不导向开发理念的成熟，市场也无声地引导开发理念向极端发展，比如国家推出的90/70的政策，导致偷面积的说法，单价自然提高了，一块地报规的容积率是2，偷面积下实际的有效容积率大于2，这大于2的部分的销售额由既定的容积率下可售物业来承担，自然单价就提升了，而且由于偷面积，消费者建筑面积少了，但使用面积增加了，也愿意承担单价提升后的总支出，因为依然存在总价优势。

    从市场来说，频繁的调控，其结果无非让开发商寻求在小众市场成功，此理念下已经带动房价上涨，在当前状态就是滞胀。

    归纳起来不外这么几种类型：

    1/极致型，象星河湾、龙湖等，专注于精品，只做富人的生意，如同汽车界的劳斯莱斯，奢侈品牌LV在原理上是一样的，这样开发理念下的产品，其定价已经不是利润加成本，也不是市场竞争定价了，而是消费定价，即消费者看货付款，当然品牌增值是关键内容。

    2/复制加包装型，这在二三线城市非常普遍，一些大开发商将其在大城市的开发流程与开发产品直接快速复制到二三线城市，如同土豆丝这个菜，放在路边店只能卖五块，放在星级酒店可售二十几块，但一样有消费，主要原因是地方城市开发水平差异导致这种噱头式开发有市场。

    3/景观示范型，也是一种粗制状态下的先行营销理念，将一期在景观与服务方面打造得象皇家，吸引口碑与消费积累后便会放松，但景观示范营造的品牌溢价却可以让一个规模项目受益始终。

    4/老大型，分两个小类，一类以万科为代表，每到一个城市先将自己包装成老大，团结了一批拥趸型客源后伺机溢价销售；另一类是每个城市脱胎于国有或者体制原因的本土老大，他们拿地具备地段及地价两大优势，地段好楼面价低，容易用薄利多销奠定品牌基础，并通过服务及较少的收费赢得口碑。

    开发理念让房价能够上涨，最核心原因还在于消费水平与供求关系，消费者不理性，无法认知事物的本质这是一个方面，另一方面就是供求紧张让粗制滥造的产品也有市场，货比三家后一些有购买力的消费者依然愿意承担上述理念支持下的那些高价产品。