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二零一五年以前不要指望房价下跌 (2007-8-23 15:20:29) [发送到微博]

分类：政策链　标签：楚芸评论 |

新近人民日报发文指出，房价有涨就会有跌，并言及这是经济铁律。并证之以中国房市不过十年时间，世界任何国家的房地产在几十年的发展过程中都是有起有落的。结合市场经济发展脱离不了计划，计划对市场进行调节这些因素，笔者同意房价会有起有落这个大结论。由此并认为，判断房价如何高或高到何种程度没什么现实意义，相反，房价何时下落，即房价拐点何时产生，应该有一定的指导意义。

从理性角度分析，房价的拐点产生于卖方市场向买方市场的转变。但由于房产品的区域性，房产品价格涨幅总是大于降幅，所以房价出现理性的拐点将在卖方市场向买方市场发生实际转变后的三年内。

从中国房地产以下几个特点看，以整体推进与理性消费形成为买方市场形成的节点，计算楼市进入理性消费时代与买方时代的时间大约在二零一五年。

1、经济波动周期按既往经验值大约十年，预期本次经济过热应该在奥运前后着陆，刺激房价非理性上涨的因素将全面停顿，市场竞争趋于规范，品牌化、标准化、工厂化进行深耕时代。

2、奥运后经济软着陆，房地产将面临约四至五年的重新洗牌。包括：

开发进入与退出机制规范化与制度化完成。

品牌房企完成战略性用地储备是洗牌完成的主要标志。

伴随政府对房地产业的清理与整顿完成，一批中小型非规制房企正式从市场退出。

房地产融资规范市场正式建立。

国内投资市场与国际对接，国人的投资意识与投资观念日趋理性，投资品种与投资风险管理机构配位完成。

非市场取向的住房供应制度化建设完成，中低收入住房问题不再构成政府的瓶颈问题，居住保障进入按步就班渠道。

3、投机因素消除时间。

由于我国房地产从无到有，从计划与市场结合到完全市场化，是在比较急促的时段完成，所以无法用制度消除房地产业的投机因素。但经过市场的的洗礼，投资市场的完善，风险因素不断被消费者所认同，对房价易产生刺激的各种投机行为不再构成市场的主流。

目前至奥运前后应该是我国房地产业的分水岭，如果顺利着陆，则上述判断基本成立。再加上三年的适应期，所以预计我国房地产进入正规化轨道，取得与其他行业相同的经济秉赋，在二零一五年。

也就是说，二零一五年是我国房价的拐点现出时间，此前房价具有较高的预期。此后房价依随于竞争及供求关系，有起有落。

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