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地方偿债高峰决定房价不可能大跌 (2011-3-20 15:46:42) [发送到微博]

分类：政策链　标签：楚芸工作室 |

两会期间地方政府债务受到代表们的关注，即将出现的地方政府偿债高峰会否成为调控见效的一个屏障也成为代表们担忧的问题。

据审计署对全国18个省16市36个县本级的审计表明，截止2009年底政府性债务合计余额高达2。79万亿元，另据悉，审计署已经从三月开始对全国31个省市自治区及5个计划单列市派员进行审计，以摸清政府性债务的家底。

我们知道快速的经济发展建立在快速的房地产发展基础之上而被嫁接上城市化的美名，实际情况是地方政府举债往往是通过土地担保获取银行信贷，而这些担保又建立在地价上涨的预期基础之上，因此政府偿债对土地升值依赖非常大。

可以这么说，并非地方政府不想降房价，而是无力降房价，此前十年黄金周期长速发展的楼市冲晕了头脑，留下了诸多存在一定风险的政府性债务，而这些债务在转换过程中最终都落实到土地财政之上，统计表明最近五年已经连续出现地方财政在中央补贴与返还基础上才保持平衡，换句话说，扣除了地方政府债务之外，中央补贴与返还全部用于还债之后，新的土地财政收益都用于了地方建设，多数城市存在透支。

而此前举债的环境建立在房价持续上涨基础之上，现在正是政府债务偿还高峰时间，而调控的目标直指遏制房价涨幅与降价，地方政府限于两难境地。

调控带来的直接效果是开发投资的积极性受抑，数据显示一季度各地出让用地规模同比缩减近60%，更为严峻的现实是多数城市并无很充足的熟地用于出让，更别说保障房建设的资金与用地落实问题。

那么地方政府如何处理呢，比较妥当的办法应该是保持开发商的投资积极性，同时适当控制房价，由此决定了房价大跌将是地方政府首要考虑的问题，其次才是降房价，否则政府债务风险的加剧肯定会牺牲此前的建设成果。

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