终结万科

文/钟学隽

大江东去，浪淘尽，千古风流人物。故垒西边，人道是，三国周郎赤壁。乱石崩云，惊涛裂岸，卷起千堆雪;江山如画，一时多少豪杰。遥想公瑾当年，小乔初嫁了，雄姿英发，羽扇纶巾，谈笑间，强虏灰飞烟灭。故国神游，多情应笑我，早生华发。人生如梦，一尊还酹江月。
苏轼《念奴娇 赤壁怀古》

中国房地产企业芸芸中，堪称“标杆”的，仅有“万科”这样一家公司。豪杰意气的孙宏斌把赶超万科作为成就“中国第一”的目标。

中国目前有五个城市有“金域蓝湾”这样的项目，只有成都金域蓝湾，是在楼市价格井喷、楼市价值混乱这样的市场状况下应市的。

谈笑间，万科金域蓝湾“挑高”成都楼市。轻易跨越了多少开发商潜心布阵的建设路，俯览成都楼市的万科难免又多了几分雄姿英发。这样的万科是让人“嫉恨”的，这样的万科是需要“终结”的！世界上没有永远的第一，凭什么不能“终结”万科?
要“终结”万科，像孙宏斌那样的豪杰，和万科力拼谁能舞动“青龙偃月刀”，空有“豪气”，而内力不足，实在不是“终结”万科之道。寻找万科的穴道，参研万科的招式，才能有机会“终结”万科。
轻而易举就“挑高”成都楼市的金域蓝湾并不是靠的运气，换到2003年或是2008年，成都楼市都会被金域蓝湾“挑高”：因为成都万科已经在4年的开发实践中，修成了集万科式于一身的“金钟罩铁布衫”。成都金域蓝湾，从拿地开始，万科就做了最“精准”的分析。2006年12月15日，当成都万科以715万元/亩拿下建设路1号地块，砸得城东楼市乱石崩云的时候，业界还惊异于成都万科这样的有些“万大胆”。大胆的背后，是成都万科这些年在城东的潜心布局。从“向东再造一座城”的万科魅力之城，到“满足生活无限想象”的万科金域蓝湾，一系列城东楼盘的开发，都显示出万科对城东的情有独钟。而支撑这样的拿地开发，有着成都万科“城市未来发展研究”这样的独门秘技。通过系统和全面地对“城市未来发展”进行研究，成都万科早在拿地之前，就已经对城东建设路作为“未来城市中心”的发展脉络了然于胸。据说万科对“城市未来发展”的研究，已经细化到了每一条街道、每一个新兴商业业态、每一个单元楼居住人群变化……尽管这样的独门秘技万科密不示人，但可以想象这是相当庞大而细化的一个研究体系。未来开发项目的成功，前期调研的重要性和细节性必然越发重要。要“终结”万科，“拿地之前走遍区域的垃圾桶”，这招可以和万科拼先机。
     成都金域蓝湾的成功“挑高”，其客户定位的“精准性”无疑是致胜的关键。当建设路多少豪杰，还在为“建设路城市定位”、“建设路价格定位”“建设路产品定位”而拼个头破血流、昏兮糊兮的时候，成都万科已经将金域蓝湾准确地定位在“成都精英人群的高端居所”。通过金域蓝湾产品户型上的创新，将金域蓝湾的客户群从建设路乃至当下成都楼市普遍的“90平方米大众型”，细分为“120平方米享受型”，从产品上取得了最大的差异化优势。成都万科在客户细分理论上，从金域蓝湾开始，已经有了更“精确”的打击锁定。这样的“精确制导”在成都楼市目前的情况下是稀有武器。楼市虽火，房不愁卖，但清醒“产品为什么好卖？客户需求在哪？”的开发商实际只是少数。“二十四城”到底是部电影还是个什么居所？“爱这城”到底是全部人都爱还是少数人之爱？……有多少人能够说得清楚？眉毛胡子一把抓，看似耍足了“一百单八式”，大小通吃，其实招招都是破绽，处处不堪一击。万科准确的开发定位，只有一招，却足以完胜。“终结”万科，关键一招：更“精确”的开发定位，更“精确”的产品品类定位与市场区域精准锁定，更精细化的运作模式。
    遥想当年孙宏斌，将“顺驰速度”张扬得惊涛裂岸，与众皆惊。孙宏斌将“速度”的剑舞得风快，并发出“顺驰将在3年内超过万科，成为行业第一”这样“终结”万科的口号。当时的情况是，顺驰的那把剑离万科只有0.01公分，但是四分之一炷香之后，孙宏斌恍然明白“速度”那把剑虽然够重，但是顺驰根基还太弱了。“三年赶超”的口号，变幻得像是孙大圣“爱你一万年”的飘渺宣言。以“速度”作为“终结”万科的利器，孙宏斌本没有错，“速度”是未来楼市发展，企业壮大生存的根本。快鱼必然吃慢鱼，但快的小鱼，永远也不可能吞下慢的大鱼。“速度”加“耐力”才可能赢得开发企业的长期扩张。善于“持续地增长和领跑”的万科，更加懂得如何驾驭“速度”这样的利器。成都万科从2007年开始，已经展开了杀伤力高达100点的“万科速度”。从拿土地到项目销售，万科朗润园用了8个月时间;万科加州湾，只用了6个月时间;万科金域蓝湾也仅用了7个月时间。成都万科的开发节奏越来越快，而这样的开发节奏下，万科的品质定位却越来越高，这实在是万科舞快剑的高明之处。 更快的速度对未来开发意味着什么？——更快的资金流转速度、更精确的客户定位、更高的产品品质、更有效的营销推广、更到位的管理体系、更大的市场占有率。没有这些，达不成快速度。用“速度”终结万科，以快制快，是“终结”万科的绝招。楼市火爆，放慢开发速度、甚至捂盘，会被万科甩得更远。
   向大江东去看，奔腾不息的，是磅礴的气势与速度。千古风流人物，谁能“终结”万科？