地产下半场：决胜城市综合体！

文/钟学隽

    记得很多年前在中城联盟的论坛上与万科的王石先生对话时请教其对成都商业地产的看法，当时王先生很严肃很认真很坚决地告诉我：“我不懂商业地产，万科不做商业地产！”

    8月11日，在万科中期业绩的网上说明会上，万科总裁郁亮表示：“万科要顺应城市的发展趋势，提升开发商业地产的专业能力，根据实际需要，循序渐进地发展商业地产业务。”专一于纯住宅开发的万科，已经毫不犹豫的开始其商业地产之旅。

    从近些年政府供地的情况看，城市综合体供地已经成为城市供地的主要类型。通过功能整合，将分散的城市功能组织在一起，聚合增值效应，可以在一定程度上缓解城市交通、环境、城市管理等方面的问题，还可以有效地提高土地的使用效率，带动周边土地增值，获得未来长期稳定的税收收益。对于政府来说，城市中心区域采用这样的供地方式无疑是最有利的。

    越来越多的开发商在经历了近些年宏观政策调控的变化后，已经开始意识到纯住宅开发所带来的风险，以及未来住宅开发利润越来越难赚的危险。

    万达模式越来越成为开发商学习的榜样，中海、万科、华润、保利……众多一线品牌开发商纷纷开始大规模涉足城市综合体的开发。商业地产在2010年重新成为市场的香饽饽，开发商绞尽脑汁希望能通过涉足综合体，开发综合性商业物业，持有商业物业而获得新的稳定的市场利益。

    前些天应省内某二线城市当地最大开发商邀请，为其城市综合体项目做前期策略。发现开发商在对城市综合体项目的运营上，还缺乏相当的认识与经验。首先表现的问题是对城市综合体项目的定位模糊。城市综合体的开发与当地总体经济发展水平密切相关，同时由于城市综合体的功能复合，因此对当地第三产业的发达程度也密切相关。如果脱离这两个基础条件，城市综合体的定位则可能出现模糊与错乱。如何打造适合区域发展的综合体项目，使资金在写字楼、酒店和商场之间形成横向支撑，使客流实现互动共享，则成为开发商前期定位的关键。

    尽管经验不足，但开发商老板还是很坚定在城市综合体上的开发，并已经意识到持有一定的商业物业的必要性。用这个老板的话说：地产开发的下半场，决胜的关键已经不在纯住宅的开发，而是谁能够更具备城市综合体的开发实力！

    由此看来，地产市场进入城市综合体开发的实力比拼，已经是形势所逼，大势所趋。