深圳房地产律师：

2009年上半年深圳房地产买卖纠纷分析

▇ 深圳房地产律师张茂荣

一手房方面：

由于2009年楼市回暖，房价回升，一手房纠纷明显减少，几乎未见有购房者与开发商就房屋买卖诉诸法律，2008年小区业主集体维权情形消失。因购房合同版本基本都是官方示范文本，权利义务相对均衡，购房者需重点注意：

1、签约时应重点审查合同附件条款，对于自己明显不能实现的霸王陷阱条款（如按揭不成一次性付款）必须予以抵制，在开发商拒不同意修改的情况下考虑是否放弃购买（见《谨防购房合同四大陷阱》：http://blog.soufun.com/10695734/2608857/articledetail.htm ）;

2、房贷政策变化较大，按揭贷款不成导致的房屋处理争议是一手房纠纷的一个重要方面，因房贷变化是否属于不可抗力，是否能够解约法官观点不一，建议购房者与开发商在购房合同中明确约定按揭不成可以解除合同。另：政策变化导致按揭不成是银行原因，但按揭申请是购房者的义务，购房者要注意保留银行按揭贷款申请证明，以防诉讼时无法查明按揭不成的原因（因按揭银行基本都是开发商合作银行，而一般银行在收取申请资料时并不会给购房者出具凭据）。

二手房方面：

房价快速飙升，业主毁约频现，炒房客ABC单再现，纠纷堆积爆发，毁约借口不一。提醒如下：

1、至今为止阴阳合同仍然是纠纷重灾区（南都曾于今年3月5日报道《阴阳合同让卖家强势反价》：http://blog.soufun.com/10695734/3290797/articledetail.htm），双方在签订合同时对税费承担应予以明确约定;

2、毁约成本低、维权成本高是当事人毁约的根本原因，受中介工作人员知识所限，很多二手房买卖合同约定的定价和违约金明显偏低，无法保障守约方的合法权益，建议首期款转定金（见《实用新闻：用首期做定金，严防死守卖家毁约》：http://blog.soufun.com/10695734/3757631/articledetail.htm），提高定价比例到房屋成交价的20%并尽量提高违约金比例，以增加毁约成本，防止毁约;

3、炒房客ABC单容易导致卖方权益受损，ABC单是卖方不知情情况下的一房两卖，产生的根本原因在于卖方做全权委托公证时未指明买受人，导致业主与炒房客签订买卖合同后，炒房客又以其受托人名义与实际买家签订买卖合同，一旦一个合同发生纠纷，就会波及另外一个合同，卖方可能被真假两个买家同时起诉，建议做全权委托公证时指明买受人、交易价等必要条件（见《业主，请慎赐您的尚方宝剑》：http://blog.soufun.com/10695734/1091271/articledetail.htm）;

4、租客骚扰卖房也是纠纷多发地带，部分法院在买卖双方都已经过户后又以侵害租客优先购买权为由判决买卖合同无效，虽然最新司法解释已明确规定租客不能再以此为由要求确认合同无效了，但租客的优先购买权仍然存在，卖方应在签约前取得租客放弃优先购买权的书面证明。

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