警示：代人买房，一字赔千金！
文/深圳张茂荣律师

    真实案例：
    为规避政策，2007年10月28日通过深圳市世华房地产投资顾问有限公司居间介绍，王小姐与李先生签订四条含标点符号仅有300余字的《双方协议》，以自己名义为其老板M（荷兰人）购买深圳市宝安区某物业，约定成交价215万，王小姐先付2千元定金，五日内补足到20万，否则自愿赔偿违约金40万元。协议对付款方式、交房时间等必须条款均无约定。签约后，真实买主M因故放弃购买该房屋，王小姐将实际情况告知李先生，李先生向深圳市宝安区法院提起诉讼，要求王小姐支付违约金40万元并承担诉讼费用。诉讼过程中，为防止胜诉后无法执行，李先生还申请法院查封了王小姐自住的房屋。另：因M是王小姐老板，王小姐没有要求M给其出具任何代买证明。

    法院判决：
    深圳市宝安区法院经审理认为：双方签订的《双方协议》系当事人真实意思表示，没有违法法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应依约全面适当地履行。王小姐没有如约补足定金，且之后明确表示不愿购买涉案房产，已构成违约，故李先生根据合同约定要求赔偿违约金40万的诉讼请求本院予以支持，因王小姐已付2千元定金，应在违约金中扣除，判决：被告王小姐于判决生效后十日内支付原告李先生违约金39.8万元，案件受理费7300元、保全费2570元均由王小姐承担。王小姐不服，以《双方协议》属于预约合同，对双方当事人无约束力，违约金偏高等理由提起上诉，2008年6月6日深圳市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判，二审案件受理费由王小姐承担。至此，王小姐草率签约代人买房，平均每字赔偿1390.06元！

    律师说法：
    1、代人买房，虽然房款由实际买主支付，但代买人是买卖合同中的法定买主，需承担房地产买卖过程中买方的全部义务，一旦实际买主毁约，代买人将承担全部法律后果，故建议网友尽量不要代人买房;
    2、以他人名义买房同样存在风险，一旦交易成功后代买人假戏真做据为己有，或被其债权人追债查封，都会给实际买主造成巨大损失;
    3、在必须代买的情况下，实际买主与代买人一定要签署代买协议，对相关事宜、违约责任及可能出现的后果做出明确约定，以防到时有口说不清;
    4、本案双方的当事人之间签订的《双方协议》虽然简单且没有约定交房和付款时间，但双方的买卖意向明确，应属有效约定;
    5、本案王小姐败诉是因为其不懂法且一审律师没有策划好，如果王小姐先如约补足定金，再以付款及交房时间无法达成一致意见导致合同无法履行为由，起诉李先生要求解除合同返还定金，法院就会予以支持，从而避免四十万的赔偿！

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2007年深圳十大地产博客 深圳二手房律师团首席律师张茂荣

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座右铭：受人之托，忠人之事;坦坦荡荡做人，踏踏实实做事