文/深圳张茂荣律师

 

    2007年1月17日经深圳中原地产居间介绍，买方赵先生与卖方王先生、陈小姐签订《房地产买卖合同》一份，以85万元购买王先生、陈小姐所有尚未办出产权证的深圳市宝安区龙华锦绣江南某物业，合同同时对其他事项进行了详细约定。签约当日赵先生如约支付定金10万元，2月2日房屋交付赵先生装修使用，5月王先生、陈小姐因经济困难由申请人为其按月垫付供楼款4100元，其后涉案房屋的燃气、有线电视、水、电、管理处登记相继过户到赵先生名下并由赵先生交纳相关费用，5月28日涉案房屋办出房地产证，7月4日王先生、陈小姐致函赵先生解除合同不卖。经多次协商无效，申请人赵先生委托本律师向深圳仲裁委员会提起仲裁，要求被申请人王先生、陈小姐继续履行合同（将涉案房屋过户于其名下）并承担申请人为本案所支付的律师费、仲裁费、保全费（仲裁过程中，为防止王先生、陈小姐再高价卖于他人，本律师申请法院查封了涉案房屋）。

 

    被申请人律师当庭辩称：1、涉案房屋转让时属于期房且未采用房地产主管部门统一文本，转让行为无效;2、申请人严重违约，被申请人有权解除合同;3、根据情势变更原则，现在房价已明显上涨，被申请人无房居住，如继续履行对被申请人重大不公！

 

    1、双方签订《房地产买卖合同》时虽是期房，但在申请人申请仲裁前涉案房屋取得了房地产证，合同内容合法有效;2、《房地产买卖合同》未采用主管部门统一文本不影响其效力;3、申请人已接收、装修、使用房产至今，并代两被申请人偿还数期按揭贷款，认定合同有效有利于维护正常的交易秩序，有利于保护当事人合法权益;4、申请人并无违约行为，两被申请人构成违约。

 

    2008年4月20日深圳仲裁委员会终局裁决：1、两被申请人继续履行《房地产买卖合同》，按照该合同约定的价格将房产过户于申请人名下;2、两被申请人承担申请人因本案而支出的律师费3万元、财产保全费4770元，合计34770元;3、本案仲裁费24678元由两被申请人承担。

 

    1、期房买卖合同只要是双方当事人真实意思表示并不违法法律强制性规定，属有效合同;

    2、房地产主管部门统一制定的房地产交易范本只是基于对房地产的行政管理所用，不使用该范本并不影响合同的效力;

    3、房价上涨导致房屋卖亏属于正常的市场交易风险，不适用情势变更原则，同时我国《合同法》并未将理论界的该项原则法律化。

 

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