房价持续飙升，业主频频解约，深圳楼市整体出现业主毁约一边倒现象！ -深圳房地产律师张茂荣 -搜房博客

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    ★深圳市首位也是唯一只做与房子有关的律师：包含但不限于二手一手房纠纷、婚房情侣房纠纷、继承赠与房纠纷、租赁共有房纠纷、房地产项目及建设工程纠纷等。

    ★点评案例先后被央视《新闻周刊》、《中国法治报道》、《第一财经》、深视《第一现场》、《深圳新闻》、凤凰卫视、东方卫视、中国之声、法制日报、中国证券报、中国经济时报、南方周末、南方都市报、南方日报、深圳商报、深圳晚报、深圳特区报等多家新闻媒体报道，并被中国新闻网、中国经济信息网、新华网、搜房、搜狐、网易、腾讯等等各大网站转载。

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房价持续飙升，业主频频解约，深圳楼市整体出现业主毁约一边倒现象！ (2007-6-21 12:28:11) [发送到微博]

分类：【地产思想】　标签：深圳张茂荣律师深圳房价 |

房价持续飙升，业主频频解约，深圳楼市整体出现业主毁约一边倒现象！

文/深圳张茂荣律师

本人长期从事二手房法律纠纷服务，以前发生纠纷既有业主违约也有客户（买方）违约，但最近数月所接案件居然全部是业主解约！前几天在法院立案时与立案庭法官聊起这种现象，我说现在的房产买卖纠纷90% 都是买方起诉卖方违约的，没想到立案法官立即反驳道“不是90% ，而是100% ”！此言一出，颇感震撼，为此特撰写此文剖析此怪现象并提出预防建议供购房者参考：

一、社会背景－房价持续飙升是业主频频解约的根本原因

据搜房网2007年5月份深圳二手房价格指数报告显示，5月深圳二手房价格指数为2031点，指数上升141点（其中盐田区上升接近200点），环比增幅为7.46%。二手房挂牌均价12063元 /平方米，比4月上升833元/平方米。与去年同期比较，指数上涨582点，同比涨幅40.17%。附二手房价格走势图（来自http://rent.sz.soufun.com/rent/news/1086451_1.htm ）：

图1 深圳二手房价格走势图

图2 深圳各城区二手房价格走势指数图

由于房价几乎一天一个价，部分业主与买方签订过合同后没几天就解约，很多房价上涨幅度已远远大于定金加佣金数额，造成业主宁愿双倍返还买方定金并赔付中介公司佣金也要解约不卖的现象普遍存在。

二、合法性分析

由于二手房交易绝大多数都是通过中介公司居间完成，而深圳各中介公司居间合同格式条款中都有解约定金的约定，即“如买方未能履行本合同条款以致交易不能顺利完成，则买方所付定金由卖方没收后本合同终止，卖方有权再将该物业转让予任何人;如卖方在收取定金后未能履行本合同条款以致交易不能顺利完成，则卖方须双倍返还买方定金后本合同终止，卖方有权再将该物业转让予任何人”。该约定完全符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第117条的规定，属于有效约定。解约定金的作用就是赋予各方当事人有以承担定金罚则为代价解除合同的权利，即，买方有权以丧失定金为代价解除合约，卖方有权以双倍返还定金为代价解除合约。所以在有解约定金约定且定金已交付并接收的情况下，买卖双方解除合同属依法行使解约权，不够成违约。

三、对买方的影响

买方群体可以分为两种类型：投资炒房类买主和购房自住类买住。据相关报道显示，目前深圳投资客买房者已占购房者的绝大多数，房价持续飙升与这类人群有关。业主的解约对于资炒房类买主来说只是赚多赚少的区别，对于购房自住类买主来说影响比较大。由于购房目的是自住而不是赚钱，就算业主解约赔偿定金了，加上赔偿款也买不到同样的房子了，所以这类买主一般坚持要房子不要赔偿，但从法律上说在合同主要义务没有履行的情况下，又很难要到房子。

四、对楼市的影响

无论买方是投资炒房类买主还是购房自住类买主，业主频频解约都会造成交易秩序的不稳定，促使交易双方矛盾加剧，进而引发整个楼市的动荡不安，引发社会治安的紊乱（部分买主认为通过法律途径解决耗时耗财，选择了非法暴力解决），长此以往，对深圳楼市乃至整个社会有害无利，政府应该予以重视并引导解决。喜在最近听说深圳中级人民法院已就此召开座谈，专门针对买方起诉业主解约案件商讨，但听说的商讨结果是为了维护稳定，只要买方不愿意解约就要判决业主履行合同，本律师认为这种处理方式既违反了国家法律规定，又违反了双方当事人的意思自治，即使判决也是错误的判决！

五、合法解决方案

业主之所以能够频频解约主要是合同的解约定金条款赋予了其解约的权力，要防止业主解约，必须从法律层面解决，而不能以非法判决形式解决，本律师认为以下几种方案比较切实可行：

1、取消解约定金条款。没有了解约定金条款，业主就失去了解约权，一旦业主毁约不卖诉至法院，如无合同无效的情形，法院肯定会判决业主履行合同，判决生效后如业主仍不履行，买方可持生效判决申请法院强制过户。需要说明的是，解约定金是一把双刃剑，取消了解约定金，如果买方不买，业主也可以起诉要求买方强制购买（支付购房款）。

2、约定任何一方依据解约定金条款解约后，给对方造成损失的，应继续承担赔偿责任。根据最高人民法院《关于适用<担保法>若干问题的解释》第117条规定，当事人可以根据解约定金解除合同，但解约后并不必然免除其双倍赔偿定金后的赔偿责任。为减少纠纷，深圳很多中介格式合同在解约定金条款后都有任何一方解约后对方都不得进一步追究其责任的约定，该约定使得双方均放弃了进一步索赔的权力，建议不要放弃。

3、按合同交易价格的20% 支付定金。根据担保法规定，定金数额最高可以达到合同标的额的20% ，买方多支付定金，业主解约就要承担更大的赔偿压力，这样可以降低业主解约率。

4、约定高额解约赔偿金。定金的适用有上限规定，但是赔偿金没有上限规定，理论上可以无限制约定（如过高或过低当事人可以申请法院适当降低或增加），一旦业主解约将面临着巨额赔偿风险，在赔偿数额远远高于房价升值的情况下，业主就不会解约了。需要提醒的是，这种约定也是双方面的，如果房价暴跌，买方不买也要面临巨额赔偿业主的风险。

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2007年深圳十大地产博客深圳二手房律师团首席律师张茂荣

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