文/深圳张茂荣律师

 

    因咸阳市渭城区法院的错误裁定，导致原业主房屋被两次执行转让并最终被抵押贷款。错误裁定被撤销后，在原业主张某、原业主债权人昌龙印染公司、现业主侯某、现业主抵押权人工行深圳深圳湾支行之间发生了一系列连环诉讼！而由于审理法官不同，法律理解不一，产生了完全相反的判决，并引发了司法权与行政权的冲突……

 

     1991年张某夫妇从深圳市罗湖区建业工贸公司购得安居房深圳市罗湖区华丽路华丽西村41栋某房屋。1996年张某丈夫因与中外合资昌龙印染公司发生购销合同纠纷被诉至咸阳市渭城区法院， 1997年10月20日咸阳市渭城区法院做出渭法经初裁字（1997）44号裁定书将上述房屋抵付给昌龙印染公司所有，并于2005年7月28日向深圳市房地产权登记中心发出协助执行通知书，要求将上述房屋过户至昌龙印染公司名下（期间，2003年7月30日张某丈夫去世，2005年5月18日张某补交差价后涉案房屋转为商品房）。2005年8月2日昌龙印染公司与候某签订《深圳市房地产买卖合同》，将拟执行的上述房屋出售给侯某，同年11月4日上述房屋被执行过户至候某名下（先过户到昌龙印染公司，再过户到侯某名下），12月候某以该房屋做抵押从中国工行深圳深圳湾支行贷款16万元，但一直未支付昌龙印染公司购房款。2006年4月25日咸阳市渭城区法院认为抵付裁定错误，自行撤销了渭法经初裁字（1997）44号裁定书中房屋抵付内容及协助执行通知书，并要求深圳市房地产权登记中心执行回转（将涉案房屋反过户于张某名下），但因涉案房屋已经过户至昌龙印染公司名下，又从昌龙印染公司过户至侯某名下并由侯某办理了抵押贷款，执行回转无法实现，涉案房屋一直由原业主张某占有使用至今，由此引发如下连环案件：

 

    因侯某迟迟未能偿还以涉案房屋在工行深圳湾支行的抵押贷款，2006年深圳湾支行向深圳市福田区法院提起诉讼并申请查封了涉案房屋，福田区法院审理后判决：1、解除双方签订的《中国工商银行个人借款合同》；2、侯某归还所借深圳湾支行借款本息；3、深圳湾支行对依法处置抵押物（即涉案房屋）的价款享有优先受偿权。因未能履行判决，深圳湾支行向深圳福田法院申请强制执行侯某名下的涉案房屋。执行过程中，张某以其是涉案房屋实际所有人、涉案房屋属其一家唯一住房、深圳湾支行违规发放贷款等为由提出执行异议，要求撤销对涉案房产查封和拍卖，认为咸阳市渭城区法院已经撤销了将其房屋抵付给他人的裁定和协助执行通知书，并要求深圳市房地产权登记中心执行回转，但因房产已被侯某恶意抵押一时未能执行回转，同时侯某恶意拖欠借款故意导致深圳湾支行强制执行涉案房屋。福田法院经执行听证认为“根据法律规定，不动产产权以登记为准。本案中，涉案房产已登记在被执行人侯某名下，异议人张某认为涉案房产系其所有，没有法律依据”，2007年9月11日（2007）深福法执字第1853号民事裁定：驳回案外异议人张某的执行异议。本裁定书送达后立即发生法律效力。

 

    涉案房屋房产证过户到侯某名下后，由于原业主张某拒不腾房，侯某以房屋所有权人身份向深圳市罗湖区法院提起诉讼，要求判令张某搬出涉案房屋并赔偿居住期间的租金损失。罗湖法院经审理认为：咸阳市渭城区法院已经撤销了原抵付裁定，“被告张某丧失涉案房产产权的生效裁定已被撤销，其仍是涉案房产产权的权利人，作为产权人占有、使用涉案房产不构成侵权。原告在取得涉案房产的产权证书后，不能实现占有、使用、收益等权利，原告可要求执行法院通过执行程序解决，或根据合同的相对性原理，基于与昌龙印染有限公司签订的房地产买卖合同，要求昌龙印染有限公司履行合同义务、承担延期或不能交付合同约定房产的违约责任。2007年12月5日（2007）深罗法民三初字第2800号民事裁定：驳回原告侯某的起诉。

 

    因候某迟迟未能实际支付昌龙印染公司购房款，2007年昌龙印染公司以侯某夫妇串通欺诈骗取咸阳市渭城区法院抵付给其的涉案房屋，且原抵付裁定已被撤销为由向深圳市罗湖区法院提起诉讼（该案恰也是案件二同一审判庭民三庭审理，并且书记员同为一人），要求确认双方签订的《深圳市房地产买卖合同》无效，并由侯某夫妇赔偿损失20万。

    深圳市罗湖区法院经审理认为：原告昌龙印染公司依据咸阳市渭城区法院做出渭法经初裁字（1997）44号裁定书取得了涉案房屋，作为房屋所有权人，签订的购房合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律强制性和禁止性规定，合法有效。虽然咸阳市渭城区法院后来又撤销了上述抵付裁定内容，但该撤销裁定的作出距双方签订购房合同已一年有余，且被告侯某已将上述房产办理了过户手续，领取了房地产证，办理了相应的抵押贷款手续，双方签订购房合同时均不可能预见上述事实，即撤销涉案房屋抵付给原告之裁定的发生，在履约过程中，双方均无过错，2007年8月13日（2007）深罗法民三初字第1465号民事判决：1、原告与被告签订的购房合同有效；2、驳回原告的其他诉讼请求。昌龙印染公司不服提起上诉，深圳市中级法院经审理认为双方签订购房合同后，因上诉人未能向被上诉人实际交付涉案房屋，双方在履约过程中发生纠纷，故被上诉人虽至今未向上诉人支付购房款，但据此不足以认定被上诉人无付款善意、以诈骗钱财为目的与上诉人签订合同，双方签订的合同合法有效，2008年1月8日（2007）深中法民五终字第3504号终审判决：驳回上诉，维持原判。

 

    1、案件一中深圳福田法院的（2007）深福法执字第1853号生效民事裁定确认涉案房产的产权人是不是原业主张某而是目前持有房地产证的侯某，而案件二中的罗湖法院（2007）深罗法民三初字第2800号民事裁定又确认涉案房产的产权人是原业主张某，不是目前持有房地产证的侯某！两个裁决完全相反，以哪个为准？到底谁是涉案房屋的合法所有权人？

    2、大量同案不同判现象产生的根源是成文法国家法官对法律理解的不统一，其结果是既损害了司法尊严又增加了当事人诉讼风险，成文法国家是不是该考虑借鉴判例法的优越性，将最高法院判例法律化？

    3、案件二中，深圳罗湖法院在侯某持有涉案房地产证的情况下以司法权直接否定了政府颁发的《房地产证》的效力，如此，如何理解《物权法》第17条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”及其他法律关于《房地产证》的物权合法凭证效力？法院可不可以漠视政府给公民颁发的法定权属证明？司法权可不可以直接否定行政确权？司法权和行政权发生冲突时，哪个权力更大？

    4、案件三中，罗湖区及深圳中级法院认定昌龙印染公司与侯某之间的《深圳市房地产买卖合同》有效的前提是转让前昌龙印染公司对涉案房屋拥有合法所有权，而隆昌印染公司取得涉案房屋产权的依据咸阳市渭城区法院渭法经初裁字（1997）44号裁定书已被撤销，两级法院实际是默认了根据撤销前的错误裁定发生在原业主与昌龙印染公司之间的物权转移登记仍然有效，而案件二中罗湖法院又认定昌龙印染公司与侯某之间的物权登记无效，并否定了案件三中默认的昌龙印染公司产权，认为涉案房屋产权人仍是张某！两次物权转移登记，怎么可能一个有效，一个无效？一会有效，一会无效？

    5、在涉案房屋被错误执行且无法执行回转的情况下，如何平衡原业主、原业主债权人、现买主及现买主抵押权人的利益？

 

 

    注：关于二手房纠纷深圳各法院类似案件不同判决判决打架的现象，本律师已不止一次地撰文提醒当事人及裁判者重视，先后发表博文《裁决标准不一，部分判官外行，打二手房官司有时如赌博！》、《深圳二手房纠纷审判之混乱江湖》，并通过南方都市报报道《关注“3·15”:二手房纠纷审判标准不一 维权难处多》呼吁深圳中院出台统一意见，欢迎阅览。

   

    上篇文章：《房价大降老业主挥泪 团退蔓延开发商焦头》