-兼与彭秀清及奥一网友商榷

文/深圳张茂荣律师

 

    2008年1月18日博友彭秀清在其博客发表博文《房产中介纷纷倒掉是件好事 》，今天又有报道《（奥一）网友呼吁：一年内不买中介房》，颇有恨不得房产中介一夜倒闭完为快的感觉！本律师认为彭秀清及奥一网友观点过于感性，从理性的、长期的角度来看，房产中介纷纷倒闭给社会各方面带来联动的负面效应，不见得是件好事，现发表自己的一管之见与彭秀清商榷，并请网友评论：

 

    一、对员工的影响：造成大批置业顾问集体失业，社会就业压力急剧增加

    不可否认，深圳房产中介行业的诞生造就了置业顾问这个新兴职业的产生，其高速发展解决了大批无业人员的就业问题，为减轻社会负担做出了贡献。中介纷纷倒闭，造成数以万计的置业顾问纷纷失业并被全部推向社会，社会就业压力雪上加霜，很可能进一步引发其他社会问题。

 

    二、对客户的影响：导致大批不该出现的纠纷出现，社会不稳定因素增加

    实践中，绝大多数的二手房交易都是通过房产中介居间完成的，二手房交易环节多、法律关系复杂的特点决定了其本来就是纠纷的敏感多发地带，房产中介纷纷倒闭导致大量交易被迫中断，正常的合同无法履行，客户与中介发生纠纷的同时，客户之间的纠纷也频频发生。如中天、长河事件后，就有很多客户因买卖双方对合同是否能够履行发生争议并起诉到法院。

 

    三、对市场的影响：造成楼市非正常振荡，不利于房地产的长期健康发展

    正常的楼市应当是随着城市的发展健康稳步上扬的，房产中介的纷纷倒闭造成买卖双方产生恐慌心理，引发楼市的急剧降温，市民观望气氛更加浓厚，导致楼市长期处于非正常的冰冻期，与城市的发展和物价的持续上涨严重不匹配，其直接后果可能是观望期过后楼市的强烈反弹！而暴涨暴跌状对楼市、对社会的害处是不言而喻的。

 

    四、对社会的影响：造成社会恐慌，诚信危机，不利于构建社会主义和谐社会

    中天总裁携款潜逃、长河地产空头承诺事件后，房产中介的诚信度急剧下降，并可能由此波及到其他行业，进而波及到整个社会，造成人与人之间的信任度降低，而这与我国构建社会主义和谐社会的治国方略是背道而驰的。

 

    五、对治安的影响：导致社会治安状况混乱，案发率增加

    房产中介纷纷倒闭，大批员工失业被推向社会，大批员工工资、客户资金、供货商货款被拖欠，失业人员为维持基本的生存不排除采取非法手段谋生，部分债权人为尽快实现债权宁愿通过讨债公司、黑社会等非法手段逼债，劳动仲裁、法院、公安受理案件数额急剧上升。

 

    六、对百姓的影响：买卖双方如何成交，发生纠纷后如何确认过错方？

    二手房交易的复杂性，决定了一般情况下买卖双方无法自行完成，特别是卖方房屋尚处抵押状态需要赎楼而买方又要按揭购房的情况。签约、公证、赎楼、转按揭、担保、贷款、过户、交楼、违约见证等等，没有中介的参与，二手房纠纷必然更多！更重要的是在判断违约责任方时发生困难，买卖双方相互推卸责任时，没有任何人能够证明，对法院处理案件带来困难！从一定程度上升说，二手房交易双方都离不开中介，但目前房产中介的纷纷倒闭又让买卖双方对其产生了严重的恐惧心理。

 

    彭秀清《房产中介纷纷倒掉是件好事》一文认为，房产中介纷纷倒闭导致行业洗牌，有利于行业的规范，所以是件好事。本律师认为，房产中介纷纷倒闭与政府监管是两个完全不同的问题：房产中介是市场主体，而政府是市场的管理者，房产中介倒闭是市场行为，政府监管是行政管理行为。市场需要政府来管理，政府有监管市场的义务，政府监管的责任不能以房产中介的纷纷倒闭来替代，不能以房产中介的纷纷倒闭为代价来为政府的监管失职埋单！

 

    奥一网友关于“一年不买中介房，中介一倒，房价一定会跌”的想法只不过是一种感性的，一时冲动的，很幼稚的想法。实际上，没有中介参与的房产交易风险更大，纠纷更多，没有中介的参与房价也不一定会跌，当然网友的心情本律师是十分理解的！

 

    纵上，本律师认为，房产中介的纷纷倒闭造成大批人员失业，客户矛盾加剧，交易秩序紊乱，社会治安恶化，楼市非正常波动，对房地产三级市场的整体发展和整个社会有害无利！我们不能因中天、长河事件的发生而对整个房产中介行业予以全盘否定，现在需要做的是政府如何加强管理，让所有的房产中介都能正规操作，为百姓提供优质高效的中介服务。

 

    房产中介纷纷倒闭真的不见得是件好事！

 

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