（我的新闻）“车位业主优先”能否实现？ (2007-11-6 14:20:39)
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（新闻）深开发商提前急售车位 车位业主优先能否实现？
2007年11月05日 深圳晚报－今日看点 高申现
为规避“共有”，一些开发商急卖车位——
“车位业主优先”能否实现？
多数受访者认为，物权法更多细则需要完善
酝酿了13年之久的物权法已经实施。车位问题一直困扰着不少业主，该法74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。
而记者在调查中发现，日益紧张的车位等诸多问题正在成为该法实施后市民最关注的焦点问题之一，而该法的实施能彻底解决这些问题吗？
小区车位属于稀缺性垄断资源，有关部门如何落实物权法发挥监管的作用，防止高价车位的租售，让小区停车位不再“一位难求”？
调查 有开发商提前急售车位
10月1日，物权法正式实施。记者调查发现，从前年开始热议物权法草案，到现在快要实施，购房合同中关于共有权属的条款发生了明显变化，车位、车库、会所等共有部位，由原来的模糊处理到现在独立出售并取得产权证，正在成为一种新的“潮流”，由此导致的停车纠纷愈演愈烈。
“保护（建筑物区分）共有权人利益”是物权法精神之一，然而已有不少开发商在物权法出台后至实施前的“空白阶段”对其精神进行规避。
9月20日，记者在南山区南新路附近的某小区内看到，已经张贴在宣传栏上的一张告示写道，“现小区内有车位出售，价格进行适度降低处理，业主可与开发商联系。”记者随后联系到该小区的开发商，相关负责人告诉记者说，他们紧急出售剩余的车位是因为资金短缺，而在记者采访的多数市民中，他们均表示，开发商是担心在物权法实施后对其利益产生影响。
对于开发商的说法，该小区业主魏宁（化名）说，他原来曾与开发商谈过车库买卖，但他们要价太高，一直没有谈成，现在却突然在物权法实施前宁可降价抛售处理，真是耐人寻味。
为规避“共有”，不少开发商正急卖车位。这样的情况在深圳不少开发商中不断上演，他们一些小区还推出“霸王做法”，在只售不租的同时，宁愿将没有卖掉的位空置，也不准业主停放，逼着业主买车位。还有的开发商将小区车位整体打包出售。
质疑 “首先满足业主的需要”能否实现？
按照物权法第74条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。但“什么是应当首先满足业主的需要？怎么才算满足业主的需要？如果开发商将其价格定得过高，业主买不起怎么办？”采访中不少业主对此提出疑问。
接受采访的多位律师及业内人士均认为，该条款不具可操作性。另外，物权法关于“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或是其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”广东耕兴律师事务所主任张茂荣认为，通过出租、出售、附赠的方式来进行约定，需要有一个平等地位的时候才有可能约定，当一方很强势的时候就没有可能进行约定，往往造成许多“霸王条款”。
广东竞德律师事务所律师丁跃峰介绍，目前市场上确实有开发商变相利用物权法和分摊原则的模糊，将车位、车库强行约定为自己所有，如在售房时给出三天时间让购房人买车位，购房人不买则视为放弃，这就算“业主优先”了。他说，目前开发商已经出现了两种分化，一种就是规规矩矩按照物权法规定该归业主的归业主，该留给自己的留给自己;一种就是通过购房合同，不管是否计入分摊，均将共有部分约定为自己所有。
没有哪个住宅小区专门规划一个地面停车场，按照丁跃峰的解释，多数小区的地面停车位占用的是小区的公共区域，所有权应属于全体业主，收益权也属于全体业主。
但从目前发生的停车纠纷来看，在很多号称人车分流的小区，地面没有规划停车位，出于需要用来停车的都是道路、消防通道等，本应属于业主共有，但开发商也要向业主收取租位费。一些业主因此愤而将车停在市政道路上，造成安全隐患。纠纷的背后，是与物权法 “首先满足业主需要”精神的背离。
车位确立权属依然不明？
停车纠纷的实质，归根到底在于车位和车库的确立权属问题，而这始终像是一团迷雾。张茂荣律师在接受本报记者采访时说，开发商与业主因地下车库权属之争由来已久，物权法通过之前人们一直将该问题的解决寄托于该法，物权法草案第76条第2款也曾规定“会所、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有”。
至此，广大有车族皆大欢喜，兴奋一时，然最终通过的物权法在各方利益博弈之下却取消了该规定，其第74条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
很显然，物权法只规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位的权属，对其他车位只规定了小区业主的优先使用权，对没有约定或者约定不明情况下的权属问题采取了回避态度！
他举例说，目前日本和我国台湾地区等的法律对小区车位、车库实行了“权属法定”制度，明确规定开发商在房地产开发时必须附设一定数额的车位由业主享有所有权，并规定不得通过合同约定排除法定车库的存在或改变法定车库的归属。
张茂荣说，物权法不但没有确认业主享有类似 “法定车库”形式的所有权，反而取消了草案中 “无约定归业主共有”的规定，必将造成一方面开发商利用优势地位以格式条款在售房合同中将小区车位“约定”归自己所有，另一方面即使不约定，由于没有法律依据，根据我国《民事诉讼法》谁主张谁举证原则，业主也无法争取到车库的所有权。
呼吁 物权法尚有诸多待完善细化之处
物权法实施后，不少专家和律师认识，该法尚有诸多待完善细化之处。张茂荣说，首先应当明确满足的是业主自身的停车需要而非其他需要。
他说，该条款规定业主的优先权是基于业主的特定身份设定的，但在车位车库普遍紧张的现实状况下，不排除有业主滥用优先权取得车位车库后挪作他用 （如改建成住房使用或转租渔利或给其他非业主使用），致使其他业主无法使用的情况出现。其次，应当明确开发商不得以明显不合理价格迫使业主放弃优先权，转让给业主以外的人。由于该条款对业主优先权的行使条件并没有明确规定，而司法实践中的优先权又都是建立在同等条件之下的，即相同的价格下业主才有优先购买或承租的权力。
他说，“由于生活中车位车库紧缺，非业主群体庞大，有限的业主无法与无限的非业主进行无限制的价格竞争，开发商完全可能以奇高的价格迫使业主放弃优先权，从而达到变相剥夺业主优先权的目的。”
为防止开发商利用业主信息不畅蒙蔽业主将车位、车库高价出售给非业主，应明确规定业主对本小区车位车库的使用状况享有知情权。对此，张茂荣说，小区车位车库的数量和销售出租信息掌握在开发商手中，个体业主是无法了解到其使用状况的，而为了追求利益的最大化，开发商完全可能隐瞒真实情况，告知业主车位车库已经售完或租完，实际高价出售、出租给非业主（大型小区业主之间互不相识，无法判断车位车库的使用者是业主还是非业主），为此应赋予小区业主随时查询的权利。
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