－兼评深圳市新版二手房买卖合同第十一条的合法性与合理性

文/深圳张茂荣律师

 

    新版《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及《深圳市二手房买卖合同》第十一条【买方预期付款的违约责任】规定“买方预期付款的，卖方有权要求买方按下列方式之一承担违约责任：1、要求买方以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行。2、有权解除合同并要求买方支付该房地产总价款百分之    的违约金”，本律师认为该条款即是买方的陷阱条款，又是严重的不平等条款，在此有必要提示购房者注意：

 

    一、卖方解除权的行使没有买方迟延付款数额和时间的限制，字面上可以理解为哪怕买方迟延付款一元钱或迟延支付一天，卖方都有权解约索赔！

    没有迟延付款数额和时间限制的解约权是很恐怖的！现实中部分业主口头同意买方迟延付款或以付款日不再本地为由恶意让买方迟延付款，过后反口不认账，追究买方预期付款责任的情况经常存在，在谁主张谁举证的诉讼规则下，买方必然处于十分不利的被动局面。

   

    二、赋予买方逾期付款卖方直接解除合同的权力，却没有赋予卖方迟延交房买方解除合同的权力，新版合同买卖双方权利严重失衡。

    买方迟延付款和卖方迟延交房属同样的违约行为，应负同等法律责任，但是新版合同第十一条【买方预期付款的违约责任】和第十三条【卖方迟延交房的违约责任】内容完全不一样，第十三条只规定卖方迟延交房需向买方支付违约金，合同继续履行，未规定买方在此情况下的解约权。

 

    三、该条款有违《合同法》维护交易秩序，促成交易原则。

    众所周知，我国《合同法》是在以往《经济合同法》、《涉外经济合同法》和《技术合同法》三大合同法的基础上制定，具有促成交易，维护交易秩序的立法精神，针对非根本违约和根本违约赋予守约方不同的法律救济权利。二手房买卖中买方逾期付款或卖方迟延交房均属于债务的迟延履行，属非根本违约，不属于毁约不买或不卖的根本违约，根据合同法第94条，守约方不可直接解除合同（否则守约方构成根本违约），新版合同第十一条明显违反合同法的上述规定。

 

    四、律师提醒

    1、一般情况下绝不要超过约定时间付款，经业主同意迟延付款的，务必提前取得业主的书面认可证明，“官凭印、私凭约”，千万不要轻信口头允诺；

    2、虽然该条款有违合同法之嫌，但木已成舟，为使买卖双方权益平等，也只能“以违法制违法”，在附件二中补充同样有违合同法之嫌的约定“如卖方迟延交房，尚未办理过户的，买方有权要求卖方按本合同第十三条承担违约责任或解除合同并要求卖方支付该房地产总价款百分之   的违约金”