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博主
姓名:张茂荣
单位:广东信荣律师事务所
职位:主任律师(深圳唯一只做与房子有关的律师)
访问人数:3251023
博客等级:
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博主公告
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    ★张茂荣律师:1993年3月执业至今,知名房地产律师,深圳十大地产博客、地产草根思想家,广东信荣律师事务所主任,深圳二手房律师团首席律师,深圳市民商事调解中心调解员,深圳消费者委员会特聘律师,深圳志愿者,深圳律师协会房地产与建设工程法律专委会委员,中华全国律协会员,中国民建会员。
    
    ★深圳市首位也是唯一只做与房子有关的律师:包含但不限于二手一手房纠纷、婚房情侣房纠纷、继承赠与房纠纷、租赁共有房纠纷、房地产项目及建设工程纠纷等。
    
    ★点评案例先后被央视《新闻周刊》、《中国法治报道》、《第一财经》、深视《第一现场》、《深圳新闻》、凤凰卫视、东方卫视、中国之声、法制日报、中国证券报、中国经济时报、南方周末、南方都市报、南方日报、深圳商报、深圳晚报、深圳特区报等多家新闻媒体报道,并被中国新闻网、中国经济信息网、新华网、搜房、搜狐、网易、腾讯等等各大网站转载。
    
    ★座右铭:坦坦荡荡做人,踏踏实实做事!
    
    ★服务宗旨:受人之托,忠人之事;勤勉敬业,优质服务。
    
    ★委托咨询:0755-83591150,13510208605,13302918605。
    
    ★本所诚邀银行、中介公司、担保公司、房地产经纪人合作,以期共赢!
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(原创)专业律师提醒:新版合同下购房者切勿迟延付款! (2007-8-17 14:40:45) [发送到微博]
(原创)专业律师提醒:新版合同下购房者切勿迟延付款!
-兼评深圳市新版二手房买卖合同第十一条的合法性与合理性
文/深圳张茂荣律师
 
    新版《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及《深圳市二手房买卖合同》第十一条【买方预期付款的违约责任】规定“买方预期付款的,卖方有权要求买方按下列方式之一承担违约责任:1、要求买方以未付款项为基数,按日万分之四支付违约金,合同继续履行。2、有权解除合同并要求买方支付该房地产总价款百分之    的违约金”,本律师认为该条款即是买方的陷阱条款,又是严重的不平等条款,在此有必要提示购房者注意:
 
    一、卖方解除权的行使没有买方迟延付款数额和时间的限制,字面上可以理解为哪怕买方迟延付款一元钱或迟延支付一天,卖方都有权解约索赔!
    没有迟延付款数额和时间限制的解约权是很恐怖的!现实中部分业主口头同意买方迟延付款或以付款日不再本地为由恶意让买方迟延付款,过后反口不认账,追究买方预期付款责任的情况经常存在,在谁主张谁举证的诉讼规则下,买方必然处于十分不利的被动局面。
   
    二、赋予买方逾期付款卖方直接解除合同的权力,却没有赋予卖方迟延交房买方解除合同的权力,新版合同买卖双方权利严重失衡。
    买方迟延付款和卖方迟延交房属同样的违约行为,应负同等法律责任,但是新版合同第十一条【买方预期付款的违约责任】和第十三条【卖方迟延交房的违约责任】内容完全不一样,第十三条只规定卖方迟延交房需向买方支付违约金,合同继续履行,未规定买方在此情况下的解约权。
 
    三、该条款有违《合同法》维护交易秩序,促成交易原则。
    众所周知,我国《合同法》是在以往《经济合同法》、《涉外经济合同法》和《技术合同法》三大合同法的基础上制定,具有促成交易,维护交易秩序的立法精神,针对非根本违约和根本违约赋予守约方不同的法律救济权利。二手房买卖中买方逾期付款或卖方迟延交房均属于债务的迟延履行,属非根本违约,不属于毁约不买或不卖的根本违约,根据合同法第94条,守约方不可直接解除合同(否则守约方构成根本违约),新版合同第十一条明显违反合同法的上述规定。
 
    四、律师提醒
    1、一般情况下绝不要超过约定时间付款,经业主同意迟延付款的,务必提前取得业主的书面认可证明,“官凭印、私凭约”,千万不要轻信口头允诺;
    2、虽然该条款有违合同法之嫌,但木已成舟,为使买卖双方权益平等,也只能“以违法制违法”,在附件二中补充同样有违合同法之嫌的约定“如卖方迟延交房,尚未办理过户的,买方有权要求卖方按本合同第十三条承担违约责任或解除合同并要求卖方支付该房地产总价款百分之   的违约金”
 
                                                                      
    勤勉敬业,优质服务!深圳房地产专业律师免费法律咨询专线:075521239772
 
广东耕兴律师事务所执行主任张茂荣律师
电话:075521239772 13510208605 传真:25112970
地址:深圳市罗湖区深南东路文华大厦东座八楼D
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