文/深圳张茂荣律师

 

    今年7月5日深圳市国土资源和房产管理局下发深国房〔2007〕277号文件－《关于启用深圳市二手房买卖合同2007版及深圳市二手房预约买卖及居间服务合同2007版的通知》，《通知》要求自2007年8月1日起，二手房的买卖一律通过"二手房网上交易系统"签订2007版《深圳市二手房买卖合同》（相当于以往的房地产买卖现售合同）及《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（相当于以往中介公司和买卖双方签订的房地产三方转让合同），多年来深圳各中介机构自己制定并实施的三方《房地产买卖合同》将从此退出历史舞台。作为律师，本人通过查看了官方的上述两个合同范本后发现，新合同范本的强制启用将使深圳房地产三级市场多年来形成的交易习惯将面临重大变革，该变化不但对中介造成影响，对买卖双方也产生重大影响，中介人员及所有打算买房卖房的网友不可不知。现就相关要点分析如下：

 

    一、取消了惯例存在的解约定金条款

    解约定金在以往每个中介公司提供的合同版本中都存在，其作用就是赋予各方当事人有以承担定金罚则为代价解除合同的权利，即：买方有权以丧失定金为代价解除合同，卖方有权以双倍返还定金为代价解除合同。所以在有解约定金约定且定金已交付并接收的情况下，如合同其他义务尚未履行，买卖双方均无权迫使对方完成交易。新版本的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》17条和《深圳市二手房买卖合同》16条取消了网友已经习惯适用了的解约定金条款，由此造成的结果是签订合同后各方解约权的丧失。

    法律点评：解约定金是我国《担保法》及最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第117条明确赋予当事人的权利，是一把双刃剑，其存在有其合理性和必然性。政府越俎代庖取消解约定金的约定，使得买卖双方都丧失解约权，并非能得到交易双方的认可。关于定金的种类和效力请看我的文章《房地产转让合同中定金的种类和作用》。

 

    深圳二手房绝大多数都是通过中介成交的，以往各中介公司格式合同中基本上都是约定中介先提供媒介服务，佣金在交易双方签订《房地产买卖合同》（现售）时支付，同时约定任何一方毁约导致交易无法完成，毁约方须赔付中介全部佣金损失。新版的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》对此做出了重大修改，从佣金中划分出了必要费用部分，规定中介在签订合同时可以先向买卖双方收取不超过其应付佣金20％的必要费用，如买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，中介只能收取该必要费用不能再收取其他佣金，如签订该部分必要费用冲抵佣金。

    法律点评：按照《合同法》第23章关于居间合同的规定，居间人只要促成合同成立就可以要求委托人支付报酬，并不负有保障交易成功的义务，以前中介公司先服务后收费的惯例是基于深圳各中介激烈竞争的结果。新版合同规定买卖双方先支付必要费用以防交易不成中介劳而无获体现了对中介权益的保护，但是规定由于买卖双方原因未能签订《深圳市二手房买卖合同》就不能再要求违约方支付佣金存在违法之嫌，其实质是给中介小恩取消其大权（丧失80％的佣金索赔权），更令中介无法容忍的是在由于一方过错或违约导致《深圳市二手房买卖合同》未能签订时，中介还必须先退还守约方必要费用再向毁约方索赔！试想中介普通单佣金各方少则五千，通常也不过一两万，20％必要费用只不过几千，哪个中介会耗时耗力耗财付出超额的诉讼成本去诉讼索赔！！！

 

    三、明确规定了买卖双方串通跳单应付的法律责任

    跳单是令中介最郁闷最深恶痛绝的事！以往中介合同中也都有约定，但因没有官方的明确规定，所以跳单的情况时有发生，中介的权益保护很不利。新版《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》第22条第1项明确规定买卖双方串通跳单的，居间方有权要求买卖双方支付全部佣金。

    法律点评：新版合同虽然规定了买卖双方串通跳单要支付全部佣金，但行里人一眼就能看出该规定实际毫无实质意义，因为不用约定法律也是这样规定的，更重要的是二手房交易过程中最多的还是《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》签订前，买卖双方签订过《看楼委托书》或《售楼委托书》后单方的跳单行为。同时，新版合同应当规定而没有规定买卖双方恶意串通跳单应负有连带赔偿责任，而深圳又属移民城市，很多业主都不是深户，售房后手机一换号从此人间蒸发又无可供执行财产，中介怎么去索赔！！！

 

    最近几年来全国房价持续飙升，从国家到地方各种高压税费政策层出不穷，导致交易成本大大增加，而在卖方市场条件下，业主往往通过实收的方式（个别情况下也有买方实付的情况）将所有税费转嫁于买方，对此以往政府是只管收费不管付费。新版《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及《深圳市二手房买卖合同》第8条第4款确定了“约定大于法定”原则，规定双方可以约定一方为另一方支付部分或全部税费。

    法律点评：税费支付主体虽然是法定的，但是根据合同自由原则，买卖双方在平等自愿的基础上协商一致也可以由一方代替另一方缴纳，该约定符合法律规定且没有造成国家税款的流失，应为有效。新版合同以官方的角度对此确认本无可非议，但是由此却使政府房价调控政策处于另一种尴尬的境地：政府一直以增加卖方交易成本打击炒房为借口屡出新政加重交易税负（传言中的强征二手房个税便是其一），既然官方都承认税费可以转嫁，那么靠增加税费怎么能够达到杜绝炒房降低房价的目的！是明知故征再敛民财还是确实不知？困惑！更多分析请看我的文章《强征二手房个税，政府在房地产市场调控中的又一败笔！》

 

    以往各中介公司的三方合同中都没有规定买方逾期付款或卖方迟延交房对方可以直接解除合同，发生纠纷后按照《合同法》规定办理，两个新版合同第11条均规定了买方逾期付款卖方可以选择直接解除合同，而13条却均规定了卖方迟延交房买方只能索赔违约金不能解除合同！

    法律点评：买方逾期付款或卖方迟延交房在合同法中均属于债务的迟延履行，属非根本违约，不属于毁约不买或不卖的根本违约。《合同法》具有促成交易的立法精神，从促使合同履行的角度对于根本违约和非根本违约赋予了守约方不同的救济方式。其中第94条规定，只有当事人迟延履行债务致使合同目的不能实现或迟延履行主要债务经催告在合理期限内仍未履行的，守约方才能行使解除权解除合同。新版合同规定只要买方逾期付款，不论逾期付款数额多少和逾期时间长短卖方都可以直接解除合同不符合《合同法》原理，更不利于交易秩序的稳定，必然引发更多矛盾！同时没有赋予买方在卖方迟延交房下的解约权，也违反了权利平等原则。

 

    以上仅是粗略看过两个新版合同后得出的比较，在此写出以提示各位网友注意。更多法律点评将随后推出，敬请浏览。