——捉笔 / 彭火亮

人人都说买不起房子，可房价为什么难以降不下来呢？在分析这个问题之前，我们先要来正确认识一个基础性的观点：到底是地价决定了房价，还是房价决定了地价。其实，这已经是一个老生常谈、争论不休的话题。在地王频频出现的市场背景下，很多人都认为是地价抬高了房价，高成本形成高房价。笔者对此观点持有不同的看法；其实，在分析任何问题时不能纸上谈兵，一切都得从现实出发，惟有事实才是评判真理的唯一标准。

    专业人不说假话！只要是专业的房地产开发商，他们在竞标一块土地之前，都会先投入一定的人力、物力、财力等，对该块土地进行专业而深刻的开发可行性研究；其研究的一般步骤及内容，首先是对该地块进行实地考察后，进行地块及价值分析，包括地块性质分析、周边及区域环境分析，优势分析，劣势分析，还会对地块及区域未来的机会性与威胁性作出前瞻性与预见性的专业分析，最终的结果就是要分析出该地块到底适合做什么样的产品，是否能产生开发性的附加值；其次是对地块所在区域项目的消费客户进行研究，以及项目目标客户进行定位，哪些客户会来这个区域买房子，我们做出来的产品到底是卖给哪些客户，他们最大限度能够接受什么价位，包括单价和总价；最后，通过对定位下的产品预期售价、开发成本以及风险控制系数等技术指标综合计算出：这块土地到底在多少价格范围内是暴利区，在多少价格范围内是利润区，在多少范围内是风险区，我们拿地的最高限度在哪个范围内，超过这个界限赚不到钱，就应该放弃。房地产商就是这样做拿地事前准备工作的，我想没有哪一个开发商不带任何想法就进入现场胡乱举几下牌吧！所以，笔者认为，在目前中国房地产市场上是：房价决定地价，而非地价决定房价。

    为什么开发商要卖那么高的价格？我们不难知道，那就是因为市场有需求。可是，为什么有这么多的需求；笔者认为，主要表现在以下两个方面：

    一、居住形态缺乏有效的替代商品。我们都知道，房屋有两个基本特点：一是不能脱离地面而存在，二是不能移动的笨重庞物。翻开历史的页面看看，在历史上，满足居住形态的房屋种类有很多，有泥垒房屋、木制房屋、砖砌房屋、钢架房屋……等等；可是，随着人类的进步、社会的发展、时代的更替，目前在城市里，可以说是只有一种形态的房屋存在，那就是：钢筋混凝土结构的居住形态，除此形态，别无他样；老百姓要居住，只能买这种居住形态。在我们身边能够接触到的商品，我们都能够很容易地找到一些它的替代品，而惟独商品住房是缺乏替代品的，而且完全没有替代品的，其他的都有替代品。所以，在目前供应有限的市场前提下，完全没有任何居住形态的替代品去分流这个强大的住房需求，老百姓只能购买由钢筋混凝土构建起来的房子，而且还是移动不了的房子， 不能从这个地方搬到到那个地方去，这使得，在开放的社会背景下，巨大而频繁的流动人口，在一定程度上大大增加了住房的需求；既然没有任何替代品去分流这个强大的住房需求，房地产市场只能成为一个卖方市场。

二、中国缺乏安全有效的投资渠道。有钱必须得投资，这叫理财！从发达国家来看，相对中国来说（比如说，美国、英国、法国、加拿大等），他们有很多的投资渠道，较多投资渠道有着较高的收益性和较强的安全性。而我们中国呢？笔者很清楚记得，曾经有位朋友跟我戏语说：“如果要有钱，首选投资渠道就是买房！钱在家里怕人偷，钱在银行怕贬值，钱在股市怕缩水，钱在房市怕啥？啥都不怕！”；确实是这样的，因为这位朋友的戏语代表了绝大多数老百姓的心声。在我们国家，投资渠道狭窄是一个不争的事实，黄金、古董、基金、股市、楼市、实业……摆在老百姓面前选择什么渠道来做投资呢？投资黄金呢？黄金市场一直以来都是被美国操纵话语权，不是一般的人,不敢轻易多买；收藏古董呢？不是行家不懂鉴别，收了赝品吃亏的是自己,不敢轻易收藏；投资股票、基金呢？市场不稳定，充满着不确定性,风险太大；投资到农业、制造业等实业领域呢？在产能过剩的背景下，投资实业难以达到预期的回报；惟有投资房地产，买房、炒楼不仅技术含量不高，还不费力，爆发式的增长，见效快。所以，笔者认为，中国缺乏投资渠道，使得大家都认为房地产才是最安全有效的投资出路，由此增加了很多不理合的需求，导致原本失衡的供求关系更加严重化。

房价高烧不退，已经成为中央领导人的一块“心病”，从2003年真正实行政策调控到现在，越是调控，房价越是往上涨。其实，很多政策是很切合房地产市场的病症，可为什么屡屡出台的调控政策却不能产生如意的效果呢？这除了各级政府在执行和监管上的力度不够外，还有就是政府对房地产业的定位不准。可荣幸的是，温总理已经说了，在本届政府内一定会把房价控制在合理的水平，我们相信总理的决心与政府的能力。不过，笔者认为：要遏制房价快速上涨，方法其实很简单，就是提高消费门槛，控制不合理的需求，平抑供求关系；不过，如果要保持房地产健康平稳发展，中央政府应该对房地产业进行科学的发展性定位以及战略性调控。