——与长沙业界朋友探讨春季房交会

五一节逼近，我想开发商都把希望寄托于春季房交会上。以前，深圳绝大部分楼盘都不参展房交会；今年深圳参展楼盘却增加了6成，说明很多开发商都想在春季房交会上找一丝“温暖”，可是楼市能否使开发商如愿呢？

房贷新政缓解房价过快上涨的步伐，甚至部分城市出现房价倒退现象，成交出现断层性下滑，但是刚性消费却是暗流涌动，理由主要有以下三点：

第一、随着城市化进程加快，每年大约有1800—2000万农村人口向城市转移，这种空降式的住房需求成为一种坚实的刚性需求；

第二、随着经济的不断发展，收入水平的不断提高直接刺激人们对改善住房条件的需要，旧房换新房，小房子换大房子；

第三、随着城市的不断发展，城市每年大约有4%的建筑要处于淘汰状态，再加上老城区的拆迁与改造，这些需求又被挤出来。

在这么强劲的刚性需求下，很多业界人士对五一房交会各抒己见，有“唱衰”，也有“唱好”，文章满网飞。3个小时之前，有长沙业界朋友问我，长沙春季房交会真的会很旺？鉴于信任之心，我在此谈谈自己的看法：

首先，我必须得说：房贷新政没有使长沙楼市出现拐点，我的观点可能大家会拿砖头拍我。我记得，因受长沙搜房网的邀请，在去年12月10日写过一篇名为“2008年长沙楼市走势预测”的文章，其中我的观点是：长沙的城市文化决定了长沙市房地产市场的发展性格；所以，在新政策之后，全国楼市一片迷茫之时，10月、11月的长沙房价还呈现略微上涨的趋势，且还有日成交量超过900套的记录；虽然现在房价与成交量都有所下降，那是因为来外需求的突然切入，使得房价受到一定的刺激，但是长沙骨子里的刚性需求一直都是保持着原有的步伐在前进，否则07年新政之前的长沙就不会成为全国房价最低的省会城市；所以从目前的成交量来看，可以充分证明我的观点不是错误的观点。

其次，外来投资消费、投机消费迅速退出以及超前消费、恐慌消费急速弱化，使得市场心态发生了一些变化，这不仅是消费者，还有行业人士及相关行业人士。因为五一春季房交会作为检测未来楼市的一个“温度计”，它将成为行业人士看清楚楼市动态的一个“大窗口”，我敢肯定行业人士及相关行业人士必将成为春交会的主角，游走于各个楼盘展场；那么我要疑问一下：这些人有多少是真实消费者？答案不言自明。

其三，2008年房地产企业从股市再融资或从银行贷款都受到了限制，银行相对支持个人按揭贷款，那么个人房贷成为房地产开发商最主要的资金来源，很多开发商就会寄希望于春季房交会，促销将成为一场无硝烟的战争，开发商越是打折让利，消费者越会持币观望，因为他们相信房价还没有见底；这又将会影响一批购房者的心态。

其四、这次调控不仅仅体现是房价，更是消费者的心态。消费者心态的调整需要一个过程，目前的楼市现状会继续影响消费者对楼市的预期和判断，这就会导致消费者的观望还会持续一段时间；根据4月份的长沙楼市情况来分析：强劲的刚性需求不会在春季房交会突然引爆开来；所以，只要消费者的心态没有完全苏醒，刚性需求是难以全面释放出来。

一言以蔽之，今年的五一假日和平时的周末没有太大的区别，所以笔者认为长沙春季房交会的情况是：旺是一种假象，需求还是长沙楼市骨子里的需求。

                              ——2008年4月29日凌晨于广州