房企风险防控要找准“病根”

    俗话说：“冰冻三尺，非一日之寒。”从某种程度上讲，房地产企业出现这次生存危机也是有渊源的。自07后半年以来，整个楼市在政府的频频调控下节节败退，伴随央行的频繁加息及从紧货币政策的落实，房地产企业拿地成本越来越高，信贷紧缩的压力也越来越大，再加上目前楼市的整体低迷和外部次贷危机的影响，房地产企业面临的风险系数自然愈来愈大。

    在激烈而残酷的市场竞争中，房企要想求生存求发展，避免被淘汰的厄运，就必须从加强自己抗风险能力做起，修好风险防控这门功课。从行业特点来看，房产行业属于资金密集型产业，决定企业生死存亡的关键因素就是资金，而当前的市场形势反映，作为房企命门的资金链正面临着最为严峻的考验。因此，在所有风险控制工作中，加强房企融资能力势在必行。

    有“钱力”才能有“潜力”

    纵观我国房产市场，因资金问题导致企业衰败的案例比比皆是。顺驰地产神话的终结，上海圣力数码广场的惨剧，钱江系从重庆房地产市场的大撤退，虽然他们所处地理环境不同、社会条件不同，最终结果也不同，但有一点却是相同的，他们在面对宏观政策调控及货币紧缩的压力下不约而同的暴露了国内房企普遍存在的弊端——企业资金链脆弱。

    改革开放以来，随着中国经济和房产市场的稳定发展，银行信贷成为了大部分房企获得资金的主要来源，虽然通过股市、私募等市场操作拥有直接融资渠道的企业并不多，但各房企的资金与土地也都比较充沛。然而在货币政策从紧后，很多企业由于后续资金不足已经被迫放缓发展速度，而且这种现象比较集中体现在中小企业身上。

    由于房产开发市场不规范，造成房企数量过剩，本就资金实力有限的中小企业开始因资金问题不得不退出土地争霸的赛场，二三线城市土地流拍现象也开始增加。可以想象，几年后能在土地市场上顺利拿地的将以大企业以及境外资金为主。这种状况下，有“钱力”就是有“潜力”，在“大鱼吃小鱼”的市场环境下，大量优质资产向少数巨头集团聚拢将是行业发展所必经的一个阶段。

    提高融资匹配能力  房企戴上“护身符”

    在中国经济处于通货膨胀的大背景下，一个房企融资匹配能力的强弱将直接决定它在房产行业中的排行位置和风险防控能力。

    随着地产行业近几年的高速扩张，管理层面的问题逐渐浮出水面，顺驰的失败就是一个先例，伴随开发规模的不断扩大，公司的开发模式、管理模式只有做出相应调整才能在新问题面前保持较高的抗风险能力。例如，自2008年以来保利、远洋地产等就相继传出对区域负责人进行调任换防的消息。

    另外，对于大型房企，尤其是上市公司而言，由于涉及面广、责任重大，他们在激烈的市场竞争下，更加倾向于保持业绩的持续增长，保证资金链的良性循环。万科的主动降价便是如此。万科选择放弃高利润率，而追求资金的高周转率，虽然在2006年的土地开发周期中，他们增发融资，更同一些境外资金合作，但进入2008年以来，这些高利息投资已陆续进入兑现周期，而且经过两年开发，企业也要开始为下一轮的土地储备筹集资金。

    归根结底，资金回笼及人员管理调整都是房企抗风险能力的一部分，面对目前正在发生变化的房产市场的游戏规则，一个企业要想在当前环境中生存乃至胜出的关键因素依然是资金，顺利打通融资渠道是企业保证生存的最关键砝码。

    由于房企的融资渠道主要有两个，一为债权融资，也就是银行信贷；二为股权融资，其中包括私募与公募上市。因此，公司制定的发展战略应以融资方式为参照。一方面尽快打通债权融资渠道，尽可能增持一些持有型物业，降低负债率，改善资产状况。另一方面房企应当有更好的开放性，来寻求合作与共赢，顺利实现股权融资。总之，在风云变幻的房产市场中，房企必须提高风险防范意识，更要重视融资匹配能力的提高，这从某种意义上讲等于给房企戴上了“护身符”。