限价房启动，“两个一千万”能救北京房价吗？ -香港太平洋·轨迹 -搜房博客

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公司简介:

香港太平洋国际集团投资顾问有限公司1989年在香港成立，集团由来自世界各地的优秀房地产投资专家、金融专家、城市规划专家、营销专家组成，业务领域遍布香港、东南亚、北美及内地，在业务方面主要从事风险基金投资、城市运营与规划、房地产策划和营销代理等业务。公司总部曾先后在香港、北美、东南亚等地操作过600多个投资、引资、风险基金投资顾问项目，并在房地产领域成功策划、代理过280多个知名地产项目，每年的代理销售金额超过200多亿元。

2002年香港太平洋登陆内地，在河北石家庄设立代表处。2005年8月在北京设立内地总部，随着公司业务的不断拓展和延伸，逐渐形成了以北京总部为核心，覆盖华北、华东、华南的公司运营网络，业务遍及北京、河北、山东、安徽、山西、浙江等区域，操作项目涉及到了商业步行街、产权商场、大型shoppingmall策划、旅游地产策划、城中村改造、旧城改造等领域，并且在发展过程中，公司与沃尔玛、家乐福、中核投资集团、中信国际投资公司、顺驰集团、格力集团、深圳万科集团、中国新希望集团、深圳铜锣湾等国内外知名企业一直保持着广泛而深入的合作。凭借多年在香港运作的成功经验与本土化房地产相结合，太平洋顾问已发展成为年代理额超过50亿元的国内一流策划代理企业。

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限价房启动，“两个一千万”能救北京房价吗？ (2007-4-4 8:43:48) [发送到微博]

分类：楼市风云　标签：限价房低价商品房经济适用中低收入北京房价 |

随“两会”期间，北京市委书记刘淇正式提出“两个一千万”承诺，到近日多块限价房地块发布招标公告，关于经适房、限价房的争论再起波澜。“两个一千万”政策由上海转战北京，在过去纷纷扰扰的一年中，我们似乎看到了一些希望，却得到了更多的不解与困惑。北京是在走上海的老路吗? 经过层层蜕变的“两个一千万”政策能否调控显效？房价真的会因此而降吗？

“两个一千万”让上海降了房价吗？

2005年3月“两会”召开期间，上海市在没有制定出中低价商品房的销售对象（收入水平、销售范围等）、销售价格、住宅标准等细则的情况下，急速启动“两个一千万”政策，即年内新开工1000万平方米重大工程配套商品房、1000万平方米中低价商品房在限价商品房。结果年底，1000万平方米配套商品房基本完成任务，而中低价商品房虽然只规划了680万平方米，但连招标工作都没完成。项目绝大部分远离市区，且申请条件限制严格，价格却高达4500元/平，实际销售并不尽如人意。上海房价降，降的是被这些乏人问津的郊区新完工的项目，特别是新开工配套和中低价商品房拉低的平均价，上海市区的房价并没有下降。

现在看来，上海匆忙推出的“两个一千万”更像是一种政治上的举措。而北京“两个一千万”被确实作为住房保障制度实行中的一部分。与上海中低价商品房相似的限价房建设，相比较则更加有准备，并且政策形势良好。去年北京政府就已经给限价房预留了18宗地块，土地总面积约450公顷，部分地块儿处于市区位置。显然做好了接下来三年的“两个一千万”工程土地存留工作。成立住房保障办，则制定具体的针对限价房、经济适用房和廉租房的开发建设管理以及相关政策细则。原先推迟土地竞拍时间相信也是出于此种考虑，在执行上比上海更加谨慎、务实。

北京“两个一千万”工程说来容易，做时难

“政府要在3年内，建立1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房 ”。显然，三年内实现“两个一千万”要比一年两个千万现实了许多。在高房价呼声下，国家对住房保障体制的重视，近两年保障住房的不断建设完善，尤其是备受瞩目的限价房，在上海、广州、成都等一线城市运作模式的有益探索，似乎时机已经成熟，但是到现在正式实行，却又举步维艰。

新推出限价房土地采用“限户型、限房价、竞地价”的招标方式，销售价格比该地区同质普通商品房平均售价下浮10％到15％，与一月的广州“三限双竞”相比，表明政府并不想让出土地出让利益。10％——15％的差额由开发商来承担。房屋的品质、物业配套、小区环境等这些与住宅密密相关的设施建设，在没有明确细则的规范下，都是摆在商人逐利性面前的考验。再有对于销售对象范围的确定，据悉大的原则是北京户口，中低收入。此外，持有经济适用房审批表或拆迁安置的可能会有资格优先购买，而对于这类资格的审核问题，政府向来是“百密一疏”，没有什么有效的应对措施。如果限价房是作为商品房看待，那么在交易流通环节，就又需要更多的政府作为。

北京房价降得下来吗？

大批量的住宅自然会冲击房地产市场。但有着几个客观原因让刚刚出台的政策不会很快见效，很难对房地产市场标本兼治。一是房地产行业链条周期长，所有政策都不会立竿见影。“两个一千万”是在三年时间内陆续投放的，对楼市的影响恐怕没有预期的大，当然这还得保证政府的严格执行力度；二是北京这个城市的特殊性，刚性因素导致大量的高薪收入者在京落户，供求严重失衡现象不易改善。三是土地越来越紧张已经成为不争的事实，加之国家财政和税收的打压，开发商开发楼盘的门槛逐渐在提高，一些没有充足的资金储备、没有品牌的中小的开发商纷纷转行。在经济适用房、限价房廉租房等未能形成规模的此时，房屋供应则越来越少。

细则上，王岐山在报告时明确指出经济适用房要“解决干部住房，其中包括国家机关，中央企事业单位，特别是机关，包括北京的机关，党政机关。” 而限价房又好像主要针对北京户口，对于没有北京户口，没有保障资格却是推动住房需求的主力军外来务工人员来说，商品房依然是他们的主流或者说是唯一选择。“两个一千万”政策无疑是中低收入群体的一个福音，供给的增加可以缓和旺盛的中小户型市场，但它也必将是一个长期效果的显现。

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