我在这里并不想为上海的高房价辩护，但还是要说一句：这些城市之间房价是没有可比性的。在东京市区能300多万人民币买一套精装修公寓是合理的，孟买贫民窟边上人民币30多万一平米豪宅和克罗地亚10万美元一平方海边别墅都同样是合理的。

不同国家地区城市之间的房地产比较研究是需要的，但绝对不是简单的房价比较。

房地产的价值是由制度赋予，不同的地产制度决定了房价构成。

所以对日本、美国、香港、中国台湾、欧洲等等不同的城市，单纯的房价没有可比性。

我们要研究房地产，首先要研究的是那个地方的土地制度。

如果有土地制度上的修改，即便是细微的变化，对房价的影响也远远大于通货膨胀、本币升值、其他如世博会奥运会概念等等，更属于枝端末节。

问：上海会不会出现如香港一样单价70万的豪宅？

答：不会，因为上海的房价太贵。

问：回答得很奇怪啊？

答：只有让你家的保安、厨师、园丁、保姆都能买

       得起一套住着感到尊严的房子，而不是在地下

       室搭个铺的时候，这个城市才有安全感，才能

       让吸引那些超级富豪来买房，才能出现单价70

       万的房子。

1.房产制度和财政制度有什么关系？

一样东西值钱与否只有在交易中才能体现出来，在单位公房阶段是没有房价的。所以我们不要觉得现在的房地产市场是天然形成的，这是在90年代初，改革开发进行到一个新阶段的时候，由当年中国的精英设计的。我们欣赏这套制度，即便是引发了现在的高房价，仍被证明是最合理的。至少这套运行了十多年的制度，其体现出的公平和效率要远远高于股票市场。

土地制度是政府财政体系的一部分。

90年代初期，政府既面临收支不平衡的财政危机，又面临城市化发展的巨大需求。中央和地方重新划分了税收的分配。94年实施了财政分税制，增值税上交后，留下的地方财政空缺就启动土地来弥补。

土地是一张有无穷想象力的期票，足以承担此重任。

94年是土地财政开始，同年《城市房屋管理法》是这项制度的配套法律。

从此后，我们开始有了房价这一说。

2.房产市场如何运营？

开始的时候，大家都很穷，政府穷，开发商穷，老百姓也穷，于是采用了充分的杠杆化来启动这个市场。

当时政府没钱做城市基础设施怎办，就由开发商来做。比如给你一块地，你帮我把旁边的公园造好。当时太平桥绿地给瑞安、延中绿地给中?、大宁绿地给大家房产，都是开发商来做的。其他修桥造路等等，也都由开发商来造，当时出现那么多断头路，就和这有关。不是政府不作为，确实要理解他们的为难处。

可当时开发商也很穷，自己的钱造不起一栋楼，所以就搞了预售制度，也就是让购房者一起来造。

可是购房者当时也很穷，那如果无力付全款，就给你银行按揭，如果无力付首付，我们就搞了售后公房上市的制度。

这时候，政府、开发商、购房者、银行，构成一个完美产业链，用不多的钱开始了城市化的艰苦创业。

现在我们很事后诸葛亮地说，那是那块地开发商如果慢慢开，放到现在卖，能多赚多少多少，殊不知在那种杠杆化的链条中，?能慢慢开发呢？当时只有香港人能捂得起地留到现在，市中心好地都是他们的。

3.房价为何会涨？

说实话，在有房产市场的前10年，做开发商还是很辛苦的，没多少钱可以赚，而且很容易因为过度的杠杆化，资金链断掉。那时出现了很多烂尾楼。

我们发现要维持这样一个命悬一线的产业链，唯一的办法就是让房价不断上升。

怎样才能让房价不断上升呢？控制土地的供应量。

在前10年的阶段，招商引资还来不及呢，拿什么控制？但?过10年的艰苦奋斗，政府完成了?始积累，04年8月，开始实施土地招拍挂制度。这是个标志性事件，代表房地产进入一个垄断化的卖方市场。

垄断产品如何定价？根据买方的承受力来定价。

房价就是根据购房者最大的支付能力来定！

所以这之后，房价进入飞速上涨的时代，04年下半年到05年初的疯狂大家应该记忆犹新。房价在半年多时间里，迅速到达承受力的极限，然后嘎然而止。

我们这么多年后回过来看，为何房价跌不下了？一是因为土地供应垄断的性质没变，二是因为这些年居民的购买力还是上升的，承受力的极限的提升，所以房价也在涨。

成绩有目共睹，房地产带来的上海变化巨大。20年前，一个外滩改造项目就成为市府一号工程，地铁1号线造了多久，绝对无法想象这么短时间上海能有这么多地铁，这么多公园，这么多高速。使我们去香港，对维多利亚的夜景才可以不屑一顾。

不仅是政府和开发商，上海居民的大多数都是这一轮的获益者，除了一些心态特别不好的人之外。

4.话语权的战争

进入2010，事情有点发生变化。

80后的一代人长大了，他们到了结婚的年纪，他们也要学叔叔哥哥“有一套房子，结婚生子，春暖花开。”他们也迷恋万科创立的小白领文化，但是高房价让他们崩溃。

他们长大了，他们开始有了话语权，我们必须要认真对待。如果一个40岁的上海?住民说房价贵让他买不起房，那我只能说他自己有问题，?让他便宜的时候不买？但这些80后的他们不属于上一场游戏的参与者，那一套制度在设计的时候还没有把他们考虑在内。

制度必须要修改！不能全由获利者说了算。 

最近新闻里天天说?济转型，转什么型？转的就是土地财政的型。

全面的高房价对整个城市的进一步发展是不利的。城市吸引力下降，新上海人没有归属感。

?过世博前的建设，大规模城市化已?完成。政府的现金流模式也发生变化，以前是市政建设占大头，今后是民生保障占大头。大进大出变为细水长流，目前的土地出让金方式无法配上今后的现金流。

5.双轨制后的市场发展?

济适用房：

在土地由政府垄断的房产市场，没有?济适用房配合是危险的，忽上忽下的房价会让市场变成一个大赌盘。94年参照香港新加坡模式建立的房产制度，开始时是引入?济适用房的，但因为当年还处于低房价时代，需求不迫切，加上种种制度细节没处理好，不了了之。

?济转型，最重要的一环是?济适用房，上海一旦推出，就意味着单边行情结束，双轨制开始。从此这个市场就一分为二。

双轨制的房价：

低端向?济适用房靠拢，高端向香港豪宅靠拢。那些和?济适用房品质相差无几的楼盘房价基本会回落到1万以内，而那些占有稀缺资源和产品力吸引人的楼盘，价格会和香港豪宅接近。两级分化的市场开始显露。

政策核心：

房产作为一个全民的投资品的时代结束了，回归到它消费品的本质。大规模的城市化已?完成，不需要购房者参与这一场游戏。这是当前所有政策的核心主导思想。

房贷：

除了投资外，没有理由能说明第二套房需求的必要性，有钱当然可以多消费几套房，但不能杠杆化。所以会严格限制。

物业税：

为配合政府现金流模式的转型，各方力量会推动其开征，先会在影响比较小的商业地产领域试点，然后会普遍化。

动迁：

市场化定价并不意味着一定会成本上升，如果有大量?济适用房等保障性住房供应，动迁成本会明显回落。

动迁矛盾的激化，这几年不断高涨的房价难辞其咎。

所有的政策都是制度转型的一部分，都是相互配合着成立，我们不能单独地看待。