房子卖得火已经是个不争的事实，前几个月是所谓的刚需，而现在却是高端市场，这到底是一种理所应当的递延效应，还是别有原因？

而在高端市场上，这半年有很多细节值得关注。作为一个高端项目，年初时，卖的都是其中的大宅、高端中的高端。而到4月，卖的集中在小宅，高端中的低端产品。到上个月，又开始大宅动销。原因何在？

我们在上期说到，高端房产市场的海外避险资金问题，而我们在近一个月可以看到国内的避险买家入场高端房产市场。海外资金因为汇率问题避险，而国内要避什么险？通货膨胀！

2008年下半年，全球降息浪潮，宽松的货币政策。奥巴马政府大概已经印发了1.5万亿美元，预计还将达到2万亿。而在我国，1-4月份新增信贷量为5.4万亿元，已然超过今年新增信贷5万亿的目标。4月份m2增幅达25.95%，为近10年历史最高位。

在美国甚至已经出现了一些“通胀”的苗头，4月美国零售价格下降了0.4个百分点，但批发价格却上升了0.3个百分点。

并且美国向全世界都输出这种通胀的压力，6月5日，国际市场以原油为代表的大宗商品价格开始普遍上涨。

在这种通胀预期下，4月汤臣湖庭推出的66套800万联体别墅当天售出了42栋，5月翠湖天地成交62套，均价约为63000元/平方米。如果说这两个楼盘买家中有不少海外资金的话，那绿城在温州的豪宅——鹿城广场，上周一开盘全卖空，最贵一套成交价一亿多，世茂佘山上月成交一套最大的单元，2亿多，占地40多亩，这些肯定都是内资了。

通胀是一个复杂的经济学问题，08年上半年还说通胀，到下半年就变成通缩了，就现在的经济环境而言，金融风暴远没有过去，现在各国都处于低利率通道，现在说通胀还比较遥远。更多是一种心理的预期。

在下半年上海高端市场上，温州人又将扮演一个重要角色，民营外向制造业经济为主的当地经济，海外需求不足，产能过剩，使得当地的企业经营环境持续恶化，很多人都有不再继续做企业的念头。而通货膨胀的预期，又使得他们急于为资金寻找出路，大城市高端物业成了他们的不二选择。

如果说04年温州人买上海房子是为了炒房，并在全市范围内铺开，现在买房更多是避险，集中在个别豪宅。

如果要问这次是否会引起房价全面上涨，我觉得不会，第一，现在只是预期通胀，而没有通胀，在金融风暴下，全民的购买力只有减少，没有增加，这和07年大不相同。第二，高端物业占整个市场比重并不大，而且原来都有较大的议价空间，现在可能会折扣减少些，真的如果一涨价，那些有钱人会选择其他的避险方式了。第三，政府会时不时举一举达摩克里斯之剑，传递些利空消息，吓退盲目入场者。这个达摩克里斯之剑有两柄，一个是物业税，一个是经济适用房。所以大家看到媒体上时不时会提一下这两件事，一会说静安区昌平路有经济适用房，一会说徐汇区植物园边上、漕河泾开发区内这些黄金地块都有经济适用房，都不超过万元价格，这段时间透露这些信息，目的很明显。

我们来回顾一下今年高端市场的需求线路，年初，是4万亿投资获利者自住需求，第二波是海外汇率避险资金入场，现在是通胀预期下，退出制造业的产业资本入场。

这真不是一个健康的市场！

更多内容请看——2009年第9期《都市住宅》在线阅读，无需下载：

http://www.51myhome.com.cn/mg/dszz7/product_show.asp?e=web&z=7