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上海二手房行业是真的没戏了 (2007-6-26 11:47:35) [发送到微博]

分类：未分类　标签：房价二手房 |

上海二手房行业是真的没戏了

我希望我的这篇文章能为中介业年轻的经纪人在考虑职业生涯时作个参考。

上海房地产市场已经陷入一种很严重的结构性困境，这种结构性困境已经毁掉了上海的二手房中介行业，使投资者实际资产严重贬值，也使最近新盘市场严重冷热不均。这一切的缘由就是因为前些年卖的房子房型过大。

在上海房价还是4、5千的时候，我们的购房行为中大多有一种走出窝棚重见天日的扬眉吐气感，所有的政策、建筑标准、媒体都是冲着提高居住舒适度而来，讲究朝向、日照时间、追求低容积率，还嘲笑香港、东京的房子小、间距密、景观差，感觉上海人的生活质量一下子跃入国际化大都市的前列。我们信心十足地尽己所能买大房子，当房价一路上扬，我们又为自己的资产增殖沾沾自喜，觉得成为百万富翁也是件容易的事。但当我们想将房子卖掉套现时，却发现市场并不是那回事，在4000元房价时，我们尽可以化60万买套150平方地房子，但当房价到达1万时，却很少有人能花150万接手我们的房子了。

这就是二手房市场的尴尬，中介经纪人并不怕房价跌，只怕有价无市，现在中介店的橱窗里充斥了这样有价无市的房源。04年之前上海二手房市场是良性，它起到一个梯度消费的功能，有钱人买新房，实力差点的买二手房，新盘开发和二手房中介形成一个密不可分的产业链。而现在这根链子断了，不是给政策打压掉的，而是被前几年未加以控制的房型给搞砸的。巧妇难为无米之炊，有效供给的不足，使得大量经纪人陷入无房可卖的地步，这个行业所处的低谷境地不是一年两年能走出来的。

所谓的专家们在该出现的时候总不会出现。亡羊补牢，为时已晚。对上海来说，现在来讨论70/90已经没有任何裨益，只希望房价还未涨到位的二线城市能够吸取上海的教训。上海的这种结构性困境还需要好些年来消化，与其他行业在卖方进入买方市场阶段一样，同样会有很多企业为此付出代价。对前些年的投资客来说，这个消化过程就是一个资产缩水的过程，早点意识到还有出货机会。

任何脱离需求来讨论供应都是很无聊的事，特别在这个结构性矛盾突出的市场上。一些楼盘排队买并不代表楼市春天的重新到来。研究需求成了比任何时候都重要的事情。需求第一。

在06年，二手房市场还能指望动迁，07年这块都没有了。市场能等，青春不能等啊。现在能够在上海继续开中介店的无非两种地方，一个是能针对海外需求的，如虹桥古北、徐家汇、陆家嘴、联洋、静安寺，另一个是有大量50、60万左右2000年以后竣工地铁沿线房源的，如莘庄、花木。理由就是需求，有兴趣进一步了解可以看我前面的博文，也可以去报摊买我的杂志《都市住宅》。

当然，经纪人能转入商业地产领域，那绝对是好事，这方面中介人才太缺了。如有进一步兴趣，可以在报摊买我出的《2007商业地产投资大全》，作为入门级读物，足矣。（发行电话：021－51702399。）

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