——2009年1月《都市住宅》前言

       在8、9月份的时候，那会儿宏观面还在严控通胀，传统的金九银十表现得异常惨淡，我在很多场合，做报告或做节目时，都坚持说市场将在10月底11月初开始回暖，那时很多朋友都问我这种乐观情绪是哪里来的。

       到这会儿，媒体上开始出现“回暖”“井喷”字样，有记得当时我说过的话的人会过来问我，是否有内部消息知道会在11月出这些救市政策？说实话，我既没有这些内部渠道，倒反而觉得如果没这些政策，市场回暖得更快。

并不是我有意与主流舆情拧巴，也不是我对宏观政策有微词，我非常支持扩大内需的政策，但觉得对房产而言，减税是必要的，救市是无聊的。

我属于常识派，而不是数据派，之前的判断只是基于这么一个简单逻辑：今年上半年房子为何难卖了？是因为去年下半年涨得太快，大家都买不起了。这市场需求有没有？有的。供给有没有？房子一直在造。那好，怎样才能让大家买房子？如果不能让大家财富增长赶上房价增长，就只能把房价降到大家买得起的地方。

基于这样的判断，我相信只要开发商把去年涨上去的价格降下来，市场就会“回暖”！有人先知先觉， 7、8月就开始降价，那家公司8月底上海一地一个周末3亿的销售额绝对不是过冬，对他们来说，市场当时已经实际回暖。我当时判断，在10月房展会后，降价不会羞羞答答，会成为大部分开发商的共同选择。当只有万科、金地两三个楼盘热销的时候，媒体会归纳为品牌因素或寒市特例，而当有那么十几二十个楼盘降价热销时，媒体的主旋律才会归纳到市场回暖上。

到了10月，中国宏观调控的方向有了重大调整，各地方政府基本都在第一时间出台了救市政策。这原本是刺激内需、提振经济的大逻辑的一部分，但到微观面，就有了不同的解读，那些原本已经对市场死心，有降价计划的开发商又开始心存侥幸，寄希望于政府救市提振房价。因此，这使得当前回暖的行情仍然只属于几个率先降价的大开发商，不能成为市场普遍的状态。

从购房者角度来看，救市一开了头，总希望后面有更进一步的实惠，税收、利率、蓝印户口，使得本来有购买计划的人又陷入观望状态。观望不仅仅是对房价的观望，也有对政策的观望。

市场有其本身的起落法则，房价是在和购房者的收入博弈，而与政策无关。减少交易限制、降低税费这些都是现代政府常态的作为，而与救市无关。房地产暴利时代的终极是一个必然的过程，继续怀念去年的好时光只能是不切实际的等待，对一些小开发商来说，等待会让他们错过最后一次获利了结的机会。人生充满了这种“哪里来，哪里去”的黑色幽默。

项目的开发周转速度是当下开发商的盾，新产品研发能力是他们的矛。捂地已经不在是这个产业的法则，更何况捂房？当好不容易等到春天来临，会发现产品已经落后，还是得打折处理。

有两则数据值得一看，一则为虽然上海11月成交面积与上月相比增幅近42%。但与去年11月相比，同比仍然减少了44%。另一则为，万科2008 年11 月份实现销售面积42.1 万平方米，与去年同比增加3.4%。这一减一增之间让万科长了50%的市场份额。

王石最近又出来说话了，他每次出来都有备而来。这次也是说不要救市，他这个时候说这话大有深意，当然这个意义只是对万科而言。

台湾人坊间有句名言：“不问谁会死，要问谁先死。”万科好似又赢了一局。